Barcelona podria no ser zona tensa segons les dades del Ministeri d'Habitatge

Barcelona i 17 municipis catalans més no són zones tenses, encara que la Generalitat els ha inclòs a la seva llista. Utilitzant les dades oficials publicades pel Ministeri d'Habitatge i que teòricament representen la realitat del mercat del lloguer a Espanya, la ciutat de Barcelona no compleix els requisits per ser considerada tensa, per la qual cosa no podria posar en marxa les mesures de control de preus.

La llei d'habitatge marca dos requisits perquè un municipi es pugui considerar tens (amb complir-ne un és suficient): que la taxa d'esforç familiar per al pagament de l'habitatge, inclosos els subministraments, superi el 30 % dels ingressos o que el preu hagi crescut tres punts més que l'IPC durant els darrers 5 anys.

En el cas de Barcelona, utilitzant els preus de lloguer oferts pel Ministeri, els ingressos familiars segons l'INE i una estimació del consum energètic de la CNMC, la taxa d'esforç que fan les famílies de lloguer és del 27 %, tres punts per sota el límit marcat.

En el cas de la variació del preu en els cinc anys previs, el 2018 el Ministeri ofereix un valor mitjà per habitatge de 725 euros, que ha crescut fins als 830 euros el 2022, cosa que ofereix un increment del 14,5 % en aquest temps, per sota del 15 % (11,97 % de l'IPC a Catalunya durant els darrers 5 anys més 3 punts) que marcaria el mínim per ser zona tensa.

Tot i així, encara que l'increment del preu d'un habitatge no hagi superat els límits marcats, és possible que la Generalitat utilitzi la variació per metre quadrat, que en aquest cas sí que supera per la mínima aquest límit i arriba al 15,7 %. En qualsevol cas, les divergències entre un mesurament i un altre, a més d’una taxa d'esforç per sota de la recomanada, fan que no sigui el lloc propici per aplicar una mesura tan dura (i perniciosa per al mercat i les famílies que necessiten un habitatge per lloguer).

De tota manera, la realitat actual del mercat, utilitzant ofertes reals d'habitatges que hi ha actualment a idealista, demostra que la ciutat de Barcelona sí que supera, de llarg, els llindars marcats per la llei d'habitatge.

La taxa d'esforç familiar per llogar un habitatge a Barcelona inclosos els subministraments, segons idealista, va ser del 47,5 % al tancament del 2023, mentre que els preus es van incrementar un 28,6 % a la ciutat en els darrers 5 anys (des de gener al 2020 al gener del 2024), en un temps en què l'IPC a Catalunya es va situar en el 15,74 %, als quals caldria sumar 3 punts fins al 18,74 %, gairebé 10 punts per sota.

Altres municipis tensos

A més de la capital catalana, són 17 els municipis on, segons l'estadística oficial, no es compleix cap dels requisits d'esforç i evolució de preu, però que han estat declarats com a tensos per la Generalitat. Es tracta de les localitats de Figueres, Valls, Lloret de Mar, Tortosa, Ripoll, Cambrils, Guissona, Balaguer, Tortosa, Torrelles de Llobregat, Falset, Roquetes, Tremp, Sort, Palafolls, Montgat, Parets del Vallès i Esparreguera, que ha deixat el metre quadrat just al límit de poder ser considerat tens. Utilitzant el càlcul per metre quadrat, el nombre de municipis que no compleixen els requisits es redueix a 6: Guissona, Roquetes, Vallirana, Figueres, Alella i Balaguer.

Segons les dades d'idealista, a Lloret de Mar sí que es complirien els requisits per complir els criteris segons l'estadística oficial a més de Barcelona: la taxa d'esforç és del 42,6 % i els preus han crescut un 7,2 % més del permès per la llei.

A la resta de capitals catalanes, incloses per la Generalitat com a zones tenses, cap no ofereix una taxa d'esforç superior al 30 % (Lleida un 19,4 %, Tarragona 20,3 % i Girona un 21,5 %, encara que, segons les dades d'idealista, aquesta darrera capital sí que superaria el llindar amb un 30,8 %. Quant a la variació de preus, totes tres presenten un increment superior al 15 % marcat per la llei en els 5 anys analitzats. Ha Girona han pujat un 4,7 % més del que s'ha establert, a Lleida un 2,5 % i a Tarragona un 1,9 %.

Metodologia

Per fer aquesta anàlisi, l'equip d'idealista/data ha utilitzat per calcular la taxa d'esforç les dades publicades pel Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana referents al preu de lloguer mensual (€/mes) mitjà per al 2022, la renda neta mitjana per llar de l'INE el 2021 i el cost energètic de la CNMC actualitzat amb l'índex de preus industrials de l'INE del desembre de 2022. Per al càlcul de les dues taxes d'esforç, amb despeses energètiques i sense, el cost del lloguer mensual s'ha multiplicat per dotze (12) per obtenir l'anual. Aquest cost de lloguer anual s'ha dividit entre la renda neta mitjana per llar per al càlcul de la taxa d'esforç sense despeses energètiques. Per al càlcul de la taxa d'esforç amb despeses energètiques s'ha seguit el mateix procés, però sumant el cost de lloguer anual i les despeses energètiques anuals.

Per al càlcul de la variació de preus davant de la variació de l'IPC en els darrers cinc anys, idealista/data ha utilitzat les dades publicades pel Ministeri d'Habitatge referents al preu unitari del lloguer (€/m2/mes) mitjà per al 2018 i 2022 i les ha sumat a les dades publicades per l'INE referents a l'IPC autonòmic corresponent dels períodes desembre del 2018 i desembre del 2022. Amb aquestes dades, s'ha calculat la variació del preu unitari del lloguer 2018-2022 i la variació de l'IPC desembre 2018-desembre 2022 de la comunitat corresponent. A aquest últim valor s’hi han sumat 3 punts.

Per calcular les dades d'idealista, la taxa d'esforç s'ha calculat a partir del preu d'un habitatge tipus de dos dormitoris a l'últim trimestre del 2023 a idealista dividit entre la renda neta mitjana per llar de l'INE el 2020. Igual que per al càlcul anterior, per obtenir la taxa d'esforç amb les despeses energètiques incloses, s'ha seguit el mateix procés però sumant el cost del lloguer anual i les despeses energètiques anuals (les mateixes que en el cas anterior).

Per al càlcul de la variació de preus davant la variació de l'IPC en els darrers cinc anys, idealista/data ha utilitzat el preu unitari del lloguer (€/m2/mes) dels informes de preus de l’empresa per al gener del 2020 i gener de 2024 i les dades publicades per l'INE referents a l'IPC autonòmic corresponent als períodes de gener de 2020 i gener de 2024. La metodologia de càlcul ha estat la mateixa que en el cas anterior.

Dades de la ciutat de Barcelona: 830 €/mes de preu de lloguer mensual mitjà per al 2022 i 10,9 €/m2/mes de preu unitari del lloguer mitjà per al 2018 i 12,6 €/m2/mes per al 2022 del Ministeri d'Habitatge; 41.454 euros de renda neta mitjana anual per llar a la ciutat de Barcelona el 2021 segons l'INE; 1.222,2 euros de despesa energètica anual estimada per a la província de Barcelona; 11,97 % de diferència IPC desembre 2022-desembre 2018 a Catalunya segons l’INE.