Barcelona y otros 17 municipios catalanes no son zonas tensionadas, aunque la Generalitat los ha incluido en su lista. Utilizando los datos oficiales publicados por el Ministerio de Vivienda y que teóricamente representan la realidad del mercado del alquiler en España, la ciudad de Barcelona no cumple con los requisitos para ser considerada tensionada, por lo que no podría poner en marcha las medidas de control de precios.
La Ley de Vivienda marca dos requisitos para que un municipio pueda ser considerado tensionado (con cumplir uno de ellos es suficiente): que la tasa de esfuerzo familiar para el pago de la vivienda, incluidos suministros, supere el 30% de los ingresos o que el precio haya crecido tres puntos más que el IPC durante los últimos 5 años.
En el caso de Barcelona, utilizando los precios de alquiler ofrecidos por el Ministerio, los ingresos familiares según el INE y una estimación del consumo energético de la CNMC, la tasa de esfuerzo que realizan las familias en alquiler es del 27%, tres puntos por debajo del límite marcado.
En el caso de la variación del precio en los cinco años previos, en 2018 el Ministerio ofrece un valor mediano por vivienda de 725 euros, que ha crecido hasta los 830 euros en 2022, lo que ofrece un incremento del 14,5% en este tiempo, por debajo del 15% (11,97% del IPC en Cataluña durante los últimos 5 años más 3 puntos) que marcaría el mínimo para ser zona tensionada.
Aún así, aunque el incremento del precio de una vivienda no haya superado los límites marcados, es posible que la Generalitat utilice la variación por metro cuadrado, que en este caso sí supera por la mínima ese límite, alcanzando el 15,7%. En cualquier caso, las divergencias entre una medición y otra, con una tasa de esfuerzo por debajo de la recomendada no invitan a que sea el lugar propicio para aplicar una medida tan dura (y perniciosa para el mercado y las familias que necesitan una vivienda en alquiler).
De todas formas, la realidad actual del mercado, utilizando ofertas reales de viviendas en la actualidad de idealista, demuestra que la ciudad de Barcelona sí supera, de largo, los umbrales marcados por la Ley de Vivienda.
La tasa de esfuerzo familiar para alquilar una vivienda en Barcelona incluidos los suministros, según idealista, fue del 47,5% a cierre de 2023, mientras que los precios se incrementaron un 28,6% en la ciudad en los últimos 5 años (desde enero a 2020 a enero de 2024), en un tiempo en el que el IPC en Cataluña se situó en el 15,74% a los que habría que sumar 3 puntos hasta el 18,74%, casi 10 puntos por debajo.
Otros municipios tensionados
Además de la capital catalana, son 17 los municipios donde, según la estadística oficial, no se cumple ninguno de los requisitos de esfuerzo y evolución de precio, pero que han sido declarados como tensionados por la Generalitat. Se trata de las localidades de Figueres, Valls, Lloret de Mar, Tortosa, Ripoll, Cambrils, Guissona, Balaguer, Tortosa, Torrelles de Llobregat, Falset, Roquetes, Tremp, Sort, Palafolls, Montgat, Parets del Vallès y Esparraguera, que ha dejado el metro cuadrado justo en el límite de poder ser considerado tensionado. Utilizando la métrica por metro cuadrado el número de municipios que no cumplen se reduce a 6: Guissona, Roquetes, Vallirana, Figueres, Alella y Balaguer.
Según los datos de idealista, en Lloret de Mar sí se cumplirían los requisitos para cumplir los criterios según la estadística oficial además de Barcelona: la tasa de esfuerzo es del 42,6% y los precios han crecido 7,2% más de lo permitido por la Ley.
En el resto de capitales catalanas, incluidas por la Generalitat como zonas tensionadas, ninguna ofrece una tasa de esfuerzo superior al 30% (Lleida un 19,4%, Tarragona 20,3% y Girona (21,5%), aunque según los datos de idealista esta última capital sí superaría el umbral con un 30,8%. En cuanto a la variación de precios, las tres cuentan con un incremento superior al 15% marcado por la Ley en los 5 años analizados. En Girona han subido un 4,7% más de lo establecido, en Lleida un 2,5% y en Tarragona un 1,9%.
Metodología
Para la realización de este análisis, el equipo de idealista/data ha utilizado para calcular la tasa de esfuerzo los datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana referentes al precio de alquiler mensual (€/mes) mediano para 2022, la Renta Neta Media por Hogar del INE en 2021 y el coste energético de la CNMC actualizado con el Índice de Precios Industriales del INE de diciembre de 2022. Para el cálculo de ambas tasas de esfuerzo, con y sin gastos energéticos, el coste del alquiler mensual se ha multiplicado por doce (12) para obtener el anual. Dicho coste de alquiler anual se ha dividido entre la renta neta media por hogar para el cálculo de la tasa de esfuerzo sin gastos energéticos y para el cálculo de la tasa de esfuerzo con gastos energéticos se ha seguido el mismo proceso, pero sumando al coste de alquiler anual los gastos energéticos anuales.
Para el cálculo de la variación de precios frente a la variación del IPC en los últimos cinco años, idealista/data ha utilizado los datos publicados por el Ministerio de Vivienda referentes al precio unitario del alquiler (€/m2/mes) mediano para 2018 y 2022 y, los datos publicados por el INE referentes al IPC autonómico correspondiente de los periodos diciembre de 2018 y diciembre de 2022. Con estos datos, se ha calculado la variación del precio unitario del alquiler 2018-2022 y la variación del IPC diciembre 2018 – diciembre 2022 de la comunidad correspondiente, sumándole a este último 3 pp.
Para el cálculo de los datos de idealista, la tasa de esfuerzo se ha calculado a partir del precio de una vivienda tipo de dos dormitorios en el último trimestre de 2023 en idealista dividido entre la Renta Neta Media por Hogar del INE en 2020. Igual que para el calculo anterior, para obtener la tasa de esfuerzo incluyendo los gastos energéticos, se ha seguido el mismo proceso, pero sumando al coste del alquiler anual los gastos energéticos anuales (los mismos que en el caso anterior).
Para el cálculo de la variación de precios frente a la variación del IPC en los últimos cinco años, idealista/data ha utilizado el precio unitario del alquiler (€/m2/mes) de los informes de precios de la compañía para enero de 2020 y enero de 2024 y, los datos publicados por el INE referentes al IPC autonómico correspondiente a los periodos enero de 2020 y enero de 2024. La metodología de cálculo ha sido la misma que en el caso anterior.
Datos ciudad de Barcelona: 830 €/mes precio de alquiler mensual mediano para 2022 y 10,9 €/m2/mes precio unitario del alquiler mediano para 2018 y 12,6 €/m2/mes para 2022 del Ministerio de Vivienda; 41.454 euros renta neta media anual por hogar en la ciudad de Barcelona en 2021 según el INE; 1.222,2 euros gasto energético anual estimado para la provincia de Barcelona; 11,97% diferencia IPC diciembre 2022 – diciembre 2018 en Cataluña según el INE.
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