Per què es venen cada cop més habitatges a Catalunya, encara que el preu creixi?

Les compravendes d'habitatges viuen un moment dolç. 2024 va tancar amb 100.000 operacions, que representen un 8,4% més que l'any anterior, segons l'Institut Nacional d'Estadística. Aquest 2025 també comença bé: al gener, i sobre la base de dades dels Registradors, les transaccions d'habitatge Catalunya van incrementar un 5,5%. Alhora, els preus de les cases no paren de pujar, de manera que els usuaris es pregunten per què hi ha vendes encara que els preus pugin?

Una economia favorable al país és una raó de pes per a una majoria dels experts. Alfredo Millá, CEO de Sonneil, valora que l'economia del país creix, la taxa d'atur s'ha reduït notablement i hi ha una escassetat d'oferta enorme per la dificultat de desenvolupar obra nova.

Indagant una mica més, David Gispert, director territorial Catalunya, Llevant i Balears d'Aelca, explica que el creixement del teletreball i, fonamentalment, l'escàs estoc d'habitatges disponibles en algunes zones d'alta demanda, responen a això, “la qual cosa impulsa tant compradors com inversors a adquirir propietats abans que els preus pugin encara més”.

Alejandro Labori, director de real estate de Civislend, afegeix que amb l'actual situació de tipus d'interès, les hipoteques tornen a ser competitives, amb ofertes a tipus fix properes al 2%. "A Catalunya, a més, la regulació del lloguer ha provocat una reducció notable en l'oferta d'habitatges en renda, fet que ha portat moltes famílies a optar per la compra com a alternativa davant de la dificultat de trobar lloguers assequibles".

Un valor segur

Per part seva, Leonardo Cromstedt, president de Keller Williams Espanya-Andorra, estableix que l'habitatge ha guanyat encara més valor com a inversió segura, sobretot en un context d'inflació i incertesa econòmica. "Molta gent prefereix mantenir la seva propietat abans que vendre-la i perdre aquest refugi de valor, cosa que agreuja encara més el problema de l'oferta".

Els portaveus d'Izilend també destaquen el factor cultural, ja que tant a Catalunya com a Espanya hi ha una cultura de l'habitatge en propietat que ha predominat històricament sobre el lloguer, “amb un 76% de propietaris davant d'un 24% d'inquilins”. En comparació amb Europa, hi ha grans diferències entre països.

Segons els experts, a l'est d'Europa, la proporció de propietaris és significativament més gran, arribant a prop del 90%, mentre que a països com Alemanya, Àustria, França o el Regne Unit, el percentatge de propietaris se situa al voltant del 50%.

Gispert, d'Aelca, esmenta la recerca de millors condicions de vida, fet que continua impulsant una demanda que es troba davant d'un escenari d'escassa oferta avui que continuarà durant els propers anys. Això fa que la compra d'habitatges es percebi com una oportunitat imprescindible que els compradors no volen deixar passar.

Compravenda de part d'inversors

Cromstedt també fa ressò de l'atracció d'inversors, tant nacionals com internacionals, que veuen a l'habitatge espanyol, en general, i també a Catalunya, en particular, una oportunitat segura de rendibilitat a través del lloguer. Aquesta suma de factors fa que, fins i tot amb preus a l'alça, la demanda no es retregui.

Unsplash

El portaveu de Civislend opina que, més enllà de l'estabilitat macroeconòmica del país, aquest creixement de preus també és impulsat per la demanda estrangera i el turisme, que juguen un paper clau al sector immobiliari de la comunitat. “En comparació amb altres països, Espanya és encara una destinació atractiva i relativament assequible per a compradors internacionals, el poder adquisitiu dels quals és, en molts casos, superior al de la mitjana nacional”.

Els portaveus d'Izilend també reforcen la idea de la gran demanda estrangera, un factor clau a la fortalesa del mercat immobiliari català, doncs bona part d'aquesta demanda prové d'estrangers que resideixen a Espanya, un col·lectiu que ha anat augmentant els darrers anys a causa de la notable arribada d'immigrants al país.

Això, unit a l'atractiu de la comunitat com a destinació per a segona residència, ha contribuït a incrementar aquest desequilibri, especialment a zones urbanes i d'alta demanda com Barcelona.

“Comprar per no quedar-se enrere”

Els experts també parlen de l'anomenat fenomen FOMO (fear of missing out) o no quedar-se enrere. De manera que, encara que costi comprar habitatge, els usuaris no es volen desmarcar ni quedar fora del mercat per diverses raons.

Unsplash

Aplicat al context immobiliari, aquest fenomen fa referència a l'impuls psicològic d'actuar per por de no perdre cap oportunitat. Així ho veu David Gispert, director territorial Catalunya, Llevant i Balears d'Aelca: “moltes persones se senten pressionades a comprar propietats a causa de la creixent expectativa que els preus continuaran pujant. És un fenomen molt present a Catalunya, i també a altres zones properes com València o Palma de Mallorca, on els preus han crescut considerablement, “però també està afectant altres zones del país”.

A Civislend apunten que, des de l'anterior crisi financera, i tret d'un breu ajust durant la pandèmia, “els preus de l'habitatge han mantingut una tendència alcista. Això ha generat un fenomen de FOMO al mercat, en què molts compradors temen quedar-se enrere i prefereixen adquirir un habitatge abans que els preus segueixin pujant”.

Per la seva banda, experts d'Izilend també analitzen això, ja que “a Catalunya està molt arrelada la creença que l'habitatge sempre es revalora, fet que genera aquesta mena de “por de quedar-se fora” que impulsa molts a comprar per no perdre l'oportunitat de beneficiar-se d'aquesta tendència”. I a això se suma el perllongat escenari de tipus d'interès baixos en els darrers anys, que ha fet que la compra resulti més atractiva davant del lloguer, atès que a moltes zones la quota hipotecària és considerablement més baixa que el cost d'arrendar un habitatge similar.

A Keller Williams opinen que aquesta por genera un comportament impulsiu, on molts compradors s'afanyen a fer ofertes sense analitzar a fons les condicions de l'habitatge, simplement per por de perdre'l. "Així, en mercats tan tensionats com l'espanyol, en general, i el català, en particular, on l'oferta és escassa i cada propietat atractiva genera una forta competència, aquest efecte psicològic és molt potent i contribueix enormement a fer que les vendes es mantinguin altes, fins i tot amb preus per sobre del que és raonable".

Una tendència que es prolongarà en el temps

Aquest augment de la compravenda d'habitatges a Catalunya, juntament amb l'augment de preus, és una tendència que sembla que anirà a més. No es frenarà.

Alfredo Millá, CEO de Sonneil, preveu que la tendència s'anirà prolongant en el temps si les previsions econòmiques es compleixen. A Aelca també creuen probable que aquesta tendència continuï el 2025, almenys a curt termini.

Per als experts d'Izilend, al mercat de l'habitatge, els canvis estructurals són extremadament difícils d'aconseguir i, en cas de produir-se, tenen lloc de manera gradual al llarg de dècades. Per això, és molt probable que l'actual dinàmica de desequilibri entre oferta i demanda es mantingui amb una pressió sostinguda del costat de la demanda. “I sigui encara més pronunciada a les principals ciutats i a les zones de més creixement, com Barcelona”.

A Civislend ho tenen clar: “a curt i mitjà termini no hi ha indicadors que suggereixin un canvi en aquesta tendència”, mentre que el president de Keller Williams Espanya-Andorra comparteix que les previsions indiquen que, durant el 2025, els preus continuaran pujant, encara que a un ritme més moderat. Tot i això, la manca de nova oferta i l'interès sostingut per part de compradors i inversors continuaran pressionant a l'alça.