¿Por qué se venden cada vez más viviendas en Cataluña, aunque el precio crezca?

Las compraventas de viviendas viven un momento dulce. 2024 cerró con las 100.000 operaciones, representando un 8,4% más que el año anterior, según el Instituto Nacional de Estadística. Este 2025 también empieza bien, en enero, y en base a datos de los Registradores, las transacciones de vivienda Cataluña incrementaron un 5,5%. A la vez, los precios de las casas no paran de subir, por lo que los usuarios se preguntan ¿Por qué hay ventas aunque los precios suban?

Una economía favorable en el país es una razón de peso para una mayoría de expertos. Alfredo Millá, CEO de Sonneil, valora que la economía del país está creciendo, la tasa de paro se ha reducido notablemente y hay una escasez de oferta enorme por la dificultad de desarrollar obra nueva.

Indagando un poco más, David Gispert, director territorial Cataluña, Levante y Baleares de Aelca, explica que el crecimiento del teletrabajo y, fundamentalmente, el escaso stock de viviendas disponibles en algunas zonas de alta demanda, responden a ello, “lo que impulsa tanto a compradores como a inversores a adquirir propiedades antes de que los precios suban aún más”. 

Mientras que Alejandro Labori, director de real estate de Civislend, añade que con la actual situación de tipos de interés, las hipotecas están volviendo a ser competitivas, con ofertas a tipo fijo cercanas al 2%. “En Cataluña, además, la regulación del alquiler ha provocado una reducción notable en la oferta de viviendas en renta, lo que ha llevado a muchas familias a optar por la compra como alternativa ante la dificultad de encontrar alquileres asequibles”.

Un valor seguro

Por su parte, Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España-Andorra, establece que la vivienda ha ganado aún más valor como inversión segura, sobre todo en un contexto de inflación y cierta incertidumbre económica. “Mucha gente prefiere mantener su propiedad antes que venderla y perder ese refugio de valor, lo que agrava aún más el problema de la oferta”.

Los portavoces de Izilend también destacan el factor cultural, pues tanto en Cataluña como en España hay una cultura de la vivienda en propiedad que ha predominado históricamente sobre el alquiler, “con un 76% de propietarios frente a un 24% de inquilinos”. En comparación con Europa, existen grandes diferencias entre países. 

Según los expertos, en el este de Europa, la proporción de propietarios es significativamente mayor, alcanzando cerca del 90%, mientras que, en países como Alemania, Austria, Francia o el Reino Unido, el porcentaje de propietarios se sitúa en torno al 50%.

Gispert, de Aelca, nombra la búsqueda de mejores condiciones de vida, algo que sigue impulsando una demanda que se encuentra ante un escenario de escasa oferta hoy que va a continuar durante los próximos años. Esto hace que la compra de viviendas se perciba como una oportunidad imprescindible que los compradores no quieren dejar pasar.

Compraventa de parte de inversores

Cromstedt también se hace eco de la atracción de inversores, tanto nacionales como internacionales, que ven en la vivienda española, en general, y también en Cataluña, en particular, una oportunidad segura de rentabilidad a través del alquiler. Esta suma de factores hace que, incluso con precios al alza, la demanda no se retraiga.

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El portavoz de Civislend es de la opinión que, más allá de la estabilidad macroeconómica del país, este crecimiento de precios está también impulsado por la demanda extranjera y el turismo, que juegan un papel clave en el sector inmobiliario de la comunidad. “En comparación con otros países, España sigue siendo un destino atractivo y relativamente asequible para compradores internacionales, cuyo poder adquisitivo es, en muchos casos, superior al de la media nacional”.

Los portavoces de Izilend también refuerzan la idea de la gran demanda extranjera, un factor clave en la fortaleza del mercado inmobiliario catalán. Pues buena parte de esta demanda proviene de extranjeros que residen en España, un colectivo que ha ido en aumento en los últimos años debido a la notable llegada de inmigrantes al país. 

Esto unido al atractivo de la comunidad como destino para segunda residencia, han contribuido al incremento de este desequilibrio, especialmente en zonas urbanas y de alta demanda como Barcelona.

“Comprar para no quedarse atrás”

Los expertos también hablan del llamado fenómeno FOMO (fear of missing out) o no quedarse atrás. De manera que, aunque cueste comprar vivienda, los usuarios no quieren desmarcarse ni quedarse fuera del mercado por diversas razones.

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Aplicado al contexto inmobiliario, este fenómeno hace referencia al impulso psicológico de actuar por miedo a no perder una oportunidad. Así lo ve David Gispert, director territorial Cataluña, Levante y Baleares de Aelca, “muchas personas se sienten presionadas a comprar propiedades debido a la creciente expectativa de que los precios seguirán subiendo. Esto genera un comportamiento de compra impulsivo entre aquellos que temen que, si no adquieren ahora una vivienda, se verán excluidos de un mercado cada vez más competitivo”. Es un fenómeno muy presente en Cataluña, y también en otras zonas próximas como Valencia o Palma de Mallorca, donde los precios han crecido considerablemente, “pero también está afectando a otras zonas del país”.

Desde Civislend apuntan que, desde la anterior crisis financiera, y salvo un breve ajuste durante la pandemia, “los precios de la vivienda han mantenido una tendencia alcista. Esto ha generado un fenómeno de FOMO en el mercado, en el que muchos compradores temen quedarse atrás y prefieren adquirir una vivienda antes de que los precios sigan subiendo”.

Por su parte, expertos de Izilend también analizan ello, pues “en Cataluña está muy arraigada la creencia de que la vivienda siempre se revaloriza, lo que genera esta especie de “miedo a quedarse fuera” que impulsa a muchos a comprar para no perder la oportunidad de beneficiarse de esta tendencia”. Y a esto se suma el prolongado escenario de tipos de interés bajos en los últimos años, que ha hecho que la compra resulte más atractiva frente al alquiler, dado que en muchas zonas la cuota hipotecaria es considerablemente más baja que el coste de arrendar una vivienda similar.

En Keller Williams son de la opinión que este miedo genera un comportamiento impulsivo, donde muchos compradores se apresuran a hacer ofertas sin analizar a fondo las condiciones de la vivienda, simplemente por miedo a perderla. “Así, en mercados tan tensionados como el español, en general; y el catalán, en particular, donde la oferta es escasa y cada propiedad atractiva genera una fuerte competencia, este efecto psicológico es muy potente y contribuye enormemente a que las ventas se mantengan altas, incluso con precios por encima de lo razonable”.

Una tendencia que se prologará en el tiempo

Este hecho de aumento de compraventa de viviendas en Cataluña junto al aumento de precios de éstas es una tendencia que parece que irá a más. No se frenará.

Alfredo Millá, CEO de Sonneil, prevé que la tendencia se va a ir prolongando en el tiempo si las previsiones económicas se cumplen. En Aelca también creen probable que esta tendencia continúe en 2025, al menos en el corto plazo. 

Para los expertos de Izilend, en el mercado de la vivienda, los cambios estructurales son extremadamente difíciles de lograr y, en caso de producirse, ocurren de forma gradual a lo largo de décadas. Por ello, es muy probable que la actual dinámica de desequilibrio entre oferta y demanda se mantenga, con una presión sostenida del lado de la demanda. “Y sea aún más pronunciada en las principales ciudades y en las zonas de mayor crecimiento, como Barcelona”.

En Civislend, lo tienen claro: “en el corto y medio plazo, no hay indicadores que sugieran un cambio en esta tendencia”. Mientras que el presidente de Keller Williams España-Andorra, comparte que las previsiones indican que durante 2025 los precios seguirán subiendo, aunque a un ritmo algo más moderado. Sin embargo, la falta de nueva oferta y el interés sostenido por parte de compradores e inversores seguirán presionando al alza.