Barcelona encara 2026 sumida en una tensió immobiliària sense precedents, i les perspectives no apunten a una millora. Així ho adverteix Marc Ollé, conseller delegat d'Ollé Bertran Holding i soci fundador d'ENLACE, que analitza un mercat on la demanda es dispara, l'oferta es contrau i les mesures reguladores, lluny d'alleujar la pressió, provoquen l'efecte contrari al desitjat.
Entre càstings per llogar un pis, normatives que generen inseguretat i una ciutat que assegura que ja no és atractiva per invertir, Ollé dissecciona les causes i les conseqüències d'un model que considera insostenible.
Com classifiques el 2025 com a exercici del sector immobiliari a Barcelona?
Ha estat un any dur per molts motius. Barcelona —o Catalunya en general— és un mercat on històricament sempre hi ha hagut tensió: sempre hi ha hagut més demanda que oferta. Però els darrers anys, amb les modificacions legals i normatives que s'han aplicat especialment a Catalunya, la situació s'ha accentuat.
Mesures com l'obligació de destinar un 30 % de les promocions noves a habitatge protegit o bé la contenció de rendes al lloguer han provocat l'efecte contrari al desitjat, tal com ja advertíem des del sector. Què vol dir això? Que la demanda no deixa de créixer, mentre que loferta ha disminuït notablement.
Això és el que ha passat el 2025: cada cop és més difícil trobar pisos de lloguer. Per cada habitatge disponible, tenim al voltant de 150 interessats. Literalment hem de fer un càsting per triar. I en les vendes passa el mateix: cada pis que surt a la venda vola perquè, en no haver-hi prou oferta, la demanda es baralla per aconseguir-lo. El mercat està supersaturat.
Si em preguntes pel lloguer, fa —potser exagero una mica— uns 10 anys, quan venia un client buscant pis, li podia oferir unes 60 opcions. Avui, amb sort li'n puc oferir tres. De fet, els pisos ja ni es publiquen als portals perquè generen un col·lapse a l'oficina: cada anunci pot rebre 150 sol·licituds en 10 minuts.
La gent no està enganxada al telèfon, sinó que té activats avisos als portals: quan publiques, l'avís arriba a centenars de persones que, sabent la tensió del mercat, responen immediatament. En 10 minuts ja tens la centraleta saturada.
I què ens ofereix el 2026? Podem esperar una tendència semblant?
Semblant… i pitjor. La nova mesura estrella que volen aprovar properament —la regulació del lloguer de temporada— generarà, com advertim des del sector, un efecte fins i tot més negatiu del que esperen els legisladors.
Ells confien que tots els habitatges que avui es destinen a lloguer de temporada tornin al mercat de lloguer tradicional o habitual, però des del sector diem clarament que això no passarà. Aquests habitatges se n'aniran a altres alternatives perquè els seus propietaris van triar el lloguer de temporada precisament per evitar la sobreregulació del lloguer habitual. A aquest mercat no hi tornaran. Buscaran altres vies.
I en què degenerarà això?
Que els demandants de lloguer de temporada continuaran sent-hi, però l'oferta desapareixerà. Això augmentarà encara més la tensió. A més, els pisos que avui es destinen al lloguer d'habitatge habitual continuaran sent els mateixos, però el que farem és incrementar encara més la demanda. Això farà que trobar habitatge sigui fins i tot més difícil.
La regulació del lloguer de temporada també pretén contenir els preus, és a dir, igualar-los als del lloguer d'habitatge habitual. Des del sector no entenem, per exemple, com té sentit que un director d'expansió d'un banc londinenc que ve sis mesos a Barcelona a obrir negoci tingui dret que se li ofereixi un lloguer de temporada amb el preu limitat, com si fos un lloguer d'habitatge habitual. L'únic beneficiari serà ell, i serà ell qui es quedi el pis. En canvi, els residents de Barcelona, que necessiten un habitatge per viure, no tindran aquesta possibilitat, perquè és evident que l'scoring afavorirà molt més el directiu londinenc que una família local.
Com funciona el lloguer temporal i quines novetats s'implementaran?
Avui dia, els lloguers de temporada són de preu lliure. Només han de complir dos requisits: primer, que la persona que lloga l'habitatge tingui la residència habitual en un altre lloc; i segon, que hi hagi un motiu de temporalitat. Fins ara, la majoria de motius eren laborals, acadèmics o tractaments mèdics. Amb això ja es podia formalitzar un lloguer de temporada.
Ara la normativa diu que sí, que es podrà continuar fent lloguer de temporada amb les mateixes condicions —exigint el motiu de temporalitat—, però el preu haurà de ser el màxim que marqui l'índex de la Generalitat, igual que el lloguer d'habitatge habitual. Només en el cas que el motiu sigui de vacances, el preu continuarà sent lliure. Per a tots els altres motius —laborals, acadèmics, mèdics...— el preu estarà limitat com en l'habitatge habitual.
Això provocarà exactament el mateix que van provocar les mesures anteriors: tensionar encara més el mercat i deixar fora els qui realment necessiten un habitatge per viure, sense oferir alternatives d'accés reals.
Més mesures per saturar i tensionar el mercat barceloní…
Sí, amb això es contribueix a tensionar encara més el mercat, com tot el que s'ha fet fins ara. L'aplicació del 30 % d'HPO ha paralitzat l'obra nova a Barcelona. La contenció de rendes ha fet que molts propietaris fugin del lloguer habitual, i ara aquesta nova regulació torna a perjudicar el mercat residencial de Barcelona.
I no parlo ja de perjudicar immobiliàries com la meva —que, segons sembla, importa poc—, sinó de perjudicar els que realment necessiten un habitatge habitual. Aquestes mesures no milloraran la situació; l'empitjoraran.
Les immobiliàries vivim de gestionar, intermediar i assessorar. La nostra professió consisteix precisament a intentar que una persona que necessita un habitatge el pugui trobar. Quan ens limiten, quan redueixen el nostre camp de joc o quan ens imposen cada cop més normes, el que aconsegueixen és que a les immobiliàries ens resulti cada cop més difícil desenvolupar la nostra activitat.
A més, sembla que Barcelona s'ha convertit en un laboratori per provar mesures excèntriques o absurdes. Nosaltres hem d'estudiar totes aquestes normes, sobretot perquè el règim sancionador és molt alt: les multes per fer alguna cosa malament són exageradament gran, i el pitjor és que el que ens exigeixen tampoc és clar. Ha sortit abans la multa que la norma, i la norma admet mil interpretacions.
I com creus que es podria solucionar el problema de l'habitatge a Catalunya? Quines serien les bones mesures?
La solució és una cosa que tothom coneix, però que ningú no aplica. A cap partit polític no li agrada fer plans d'habitatge a llarg termini, perquè els seus horitzons són de quatre anys, mentre que els plans d'habitatge requereixen més temps. Es treballa pensant més en la propera candidatura que en la propera generació d'habitants.
La solució passa, primer, per un acord real entre tots els partits per elaborar un pla d'habitatge amb sentit, amb cara i ulls, i complir-lo dins del termini que s'estableixi, que des del sector públic es promoguin habitatges de lloguer social de manera seriosa i sostinguda.
La segona mesura és que, com que aquests plans són a llarg termini, mentre no s'arriba als objectius i s'hagi de recórrer al sector privat —propietaris, grans tenidors, immobiliàries— cal facilitar que aquest sector privat aporti habitatge. Ells són els que cobreixen la necessitat que el sector públic té l'obligació de satisfer, però no està complint.
Si ha de ser el sector privat qui aporti, cal donar-li beneficis, no càstigs. Beneficis fiscals, més seguretat jurídica davant de desnonaments, ocupacions o impagaments.
Els propietaris no deixen de posar habitatges de lloguer perquè el preu estigui limitat, qui digui això s'equivoca. Els propietaris no busquen cobrar el màxim possible, el que volen és viure tranquils. Quan els dius que, si un llogater deixa de pagar, poden passar tres anys fins a arribar al desnonament, o que hi pot haver una ocupació, molts responen: "Jo aquí no m'hi fico".
Quan hi hagi seguretat jurídica i incentius fiscals, aquests propietaris contribuiran a solucionar allò que el sector públic no fa, però algun dia haurà de ser el mateix sector públic qui aporti habitatge social a la ciutat.
I creus que Barcelona és ara mateix una bona ciutat per invertir?
Barcelona ciutat, lamentablement, ja no és un bon lloc per invertir. Si ets un inversor-promotor a qui li agrada construir habitatge, et trobes amb l'aplicació del 30 % d'HPO: qualsevol obra nova que superi els 600 m² ha de destinar el 30 % de les unitats resultants a habitatge protegit. Per això ja no es fa obra nova a Barcelona. Així que no és atractiva per a aquest tipus d'inversor.
Per als propietaris patrimonialistes, que compren pisos per llogar-los, tampoc no és una bona ciutat. El lloguer està limitat, hi ha sobreregulació i una sobreprotecció del llogater. Aquest perfil d'inversor, que abans aportava oferta al mercat, també ha desaparegut.
I l'últim inversor que quedava —el que comprava un pis en mal estat, el reformava i el tornava a posar al mercat, ja sigui de lloguer o venda— també se n'ha anat. Avui ha de pagar un 20 % ITP, l'impost més alt d'Espanya amb diferència; a Madrid, per exemple, és del 0,2 %. Amb aquesta càrrega fiscal, aquest inversor també s'ha perdut.