Marc Ollé: "Barcelona parece haberse convertido en un laboratorio para probar medidas absurdas"

Barcelona encara 2026 sumida en una tensión inmobiliaria sin precedentes, y las perspectivas no apuntan a una mejoría. Así lo advierte Marc Ollé, CEO de Ollé Bertran Holding y socio fundador de ENLACE, que analiza un mercado donde la demanda se dispara, la oferta se contrae y las medidas regulatorias, lejos de aliviar la presión, provocan el efecto contrario al deseado. 

Entre castings para alquilar un piso, normativas que generan inseguridad y una ciudad que asegura que ya no resulta atractiva para invertir, Ollé disecciona las causas y consecuencias de un modelo que considera insostenible.

¿Cómo clasificas el 2025 como ejercicio del sector inmobiliario en Barcelona?

Ha sido un año duro por muchos motivos. Barcelona —o Cataluña en general— es un mercado donde históricamente siempre ha habido tensión: siempre ha habido más demanda que oferta. Pero en los últimos años, con las últimas modificaciones legales y normativas que se han aplicado, especialmente en Cataluña, la situación se ha acentuado.

Medidas como la obligación de destinar un 30% de las promociones nuevas a vivienda protegida, o la contención de rentas en el alquiler, han provocado el efecto contrario al deseado, tal y como desde el sector ya advertíamos. ¿Qué significa esto? Que la demanda no deja de crecer, mientras que la oferta ha disminuido notablemente.

Esto es lo que ha ocurrido en 2025: cada vez es más difícil encontrar pisos de alquiler. Para cada vivienda disponible tenemos alrededor de 150 interesados. Literalmente tenemos que hacer un casting para elegir. Y a nivel de ventas pasa lo mismo: cada piso que sale a la venta vuela porque, al no haber suficiente oferta, la demanda se pelea por conseguirlo. El mercado está súper saturado.

Si me preguntas por el alquiler, hace —quizá exagero un poco— unos 10 años, cuando venía un cliente buscando piso, podía ofrecerle unas 60 opciones. Hoy, con suerte, puedo ofrecerle tres. De hecho, los pisos ya ni se publican en los portales porque generan un colapso en la oficina: cada anuncio puede recibir 150 solicitudes en 10 minutos.

La gente no está pegada al teléfono, sino que tiene activados avisos en los portales: en cuanto publicas, el aviso llega a cientos de personas que, sabiendo la tensión del mercado, responden inmediatamente. En 10 minutos ya tienes la centralita saturada.

¿Y qué nos depara 2026? ¿Podemos esperar más de lo mismo?

Más de lo mismo… y peor. La nueva medida estrella que quieren aprobar próximamente —la regulación del alquiler de temporada— va a generar, según advertimos desde el sector, un efecto incluso más negativo del que esperan los legisladores.

Ellos confían en que todas las viviendas que hoy se destinan a alquiler de temporada vuelvan al mercado de alquiler tradicional o habitual. Pero desde el sector decimos claramente que eso no va a pasar. Esas viviendas se irán a otras alternativas porque sus propietarios eligieron el alquiler de temporada precisamente para evitar la sobrerregulación del alquiler habitual. A ese mercado no van a volver. Buscarán otras vías.

¿Y en qué degenerará eso? 

Que los demandantes de alquiler de temporada seguirán estando ahí, pero la oferta desaparecerá. Esto aumentará aún más la tensión. Además, los pisos que hoy se destinan al alquiler de vivienda habitual seguirán siendo los mismos, pero lo que vamos a hacer es incrementar aún más la demanda. Eso hará que encontrar vivienda resulte incluso más difícil.

La regulación del alquiler de temporada pretende también contener los precios, es decir, igualarlos a los del alquiler de vivienda habitual. Desde el sector no entendemos, por ejemplo, cómo tiene sentido que un director de expansión de un banco londinense que viene seis meses a Barcelona a abrir negocio tenga derecho a que se le ofrezca un alquiler de temporada con el precio topado, como si fuese un alquiler de vivienda habitual. El único beneficiario va a ser él, y será él quien se quede el piso. En cambio, los residentes de Barcelona, que necesitan una vivienda para vivir, no tendrán esa posibilidad, porque es evidente que el 'scoring' favorecerá mucho más al directivo londinense que a una familia local.

¿Cómo funciona el alquiler temporal y qué novedades se van a implementar?

A día de hoy, los alquileres de temporada son de precio libre. Solo tienen que cumplir dos requisitos: primero, que la persona que alquila la vivienda tenga su residencia habitual en otro lugar; y segundo, que exista un motivo de temporalidad. Hasta ahora, la mayoría de motivos eran laborales, académicos o tratamientos médicos. Con eso ya se podía formalizar un alquiler de temporada.

Ahora la normativa dice que sí, que se podrá seguir haciendo alquiler de temporada bajo las mismas condiciones —exigiendo el motivo de temporalidad— pero el precio tendrá que ser el máximo que marque el índice de la Generalitat, igual que en el alquiler de vivienda habitual. Solo en el caso de que el motivo sea vacacional, el precio seguirá siendo libre. Para todos los demás motivos —laborales, académicos, médicos…— el precio estará topado como en la vivienda habitual.

Esto va a provocar exactamente lo mismo que provocaron las medidas anteriores: tensionar todavía más el mercado y dejar fuera a quienes realmente necesitan una vivienda para vivir, sin ofrecerles alternativas de acceso reales.

Más medidas para saturar y tensionar el mercado barcelonés…

Sí, con esto se contribuye a tensionar aún más el mercado. Como todo lo que se ha hecho hasta ahora. La aplicación del 30% de VPO ha paralizado la obra nueva en Barcelona. La contención de rentas ha hecho que muchos propietarios huyan del alquiler habitual. Y ahora esta nueva regulación vuelve a perjudicar el mercado residencial de Barcelona.

Y no hablo ya de perjudicar a inmobiliarias como la mía —que, por lo visto, importa poco— sino de perjudicar a quienes realmente necesitan una vivienda habitual. Estas medidas no van a mejorar la situación; la van a empeorar.

Las inmobiliarias vivimos de gestionar, intermediar y asesorar; nuestra profesión consiste precisamente en intentar que una persona que necesita una vivienda pueda encontrarla. Cuando nos limitan, cuando reducen nuestro campo de juego o cuando nos imponen cada vez más normas, lo que consiguen es que a las inmobiliarias nos resulte cada vez más difícil desarrollar nuestra actividad.

Además, Barcelona parece haberse convertido en un laboratorio para probar medidas excéntricas o absurdas. Nosotros tenemos que estudiar todas esas normas, sobre todo porque el régimen sancionador es muy alto: las multas por hacer algo mal son exageradamente grandes. Y lo peor es que lo que nos exigen tampoco está claro. Ha salido antes la multa que la norma, y la norma admite mil interpretaciones.

¿Y cómo crees que se podría solucionar el problema de la vivienda en Cataluña? ¿Cuáles serían las buenas medidas?

La solución es algo que todo el mundo conoce, pero que nadie aplica. A ningún partido político le gusta hacer planes de vivienda a largo plazo, porque sus horizontes son de cuatro años, mientras que los planes de vivienda requieren más tiempo. Se trabaja pensando más en la próxima candidatura que en la próxima generación de habitantes.

La solución pasa, primero, por un acuerdo real entre todos los partidos para elaborar un plan de vivienda con sentido, con cara y ojos, y cumplirlo dentro del plazo que se establezca. Que desde el sector público se promuevan viviendas de alquiler social de manera seria y sostenida.

La segunda medida es que, como esos planes son a largo plazo, mientras no se llega a los objetivos y se deba recurrir al sector privado —propietarios, grandes tenedores, inmobiliarias— hay que facilitar que ese sector privado aporte vivienda. Ellos son quienes están cubriendo la necesidad que el sector público tiene la obligación de satisfacer, pero no está cumpliendo.

Si tiene que ser el sector privado quien aporte, entonces hay que darle beneficios, no castigos. Beneficios fiscales, mayor seguridad jurídica ante desahucios, ocupaciones o impagos. 

Los propietarios no dejan de poner viviendas en alquiler porque el precio esté topado; quien diga eso se equivoca. Los propietarios no buscan cobrar lo máximo posible, lo que quieren es vivir tranquilos. Cuando les dices que, si un inquilino deja de pagar, pueden pasar tres años hasta conseguir un desahucio, o que puede haber una ocupación, muchos responden: “Yo aquí no me meto”.

Cuando haya seguridad jurídica e incentivos fiscales, esos propietarios contribuirán a solucionar lo que el sector público no está haciendo. Pero algún día tendrá que ser el propio sector público quien aporte vivienda social a la ciudad.

¿Y crees que Barcelona es ahora mismo una buena ciudad para invertir?

Barcelona ciudad, lamentablemente, ya no es un buen lugar para invertir. Si eres un inversor-promotor al que le gusta construir vivienda, te encuentras con la aplicación del 30% de VPO: cualquier obra nueva que supere los 600 m2 debe destinar el 30% de las unidades resultantes a vivienda protegida. Por eso ya no se hace obra nueva en Barcelona. Así que no es atractiva para este tipo de inversor.

Para los propietarios patrimonialistas, que compran pisos para alquilarlos, tampoco es una buena ciudad. El alquiler está topado, hay sobreregulación y una sobreprotección del inquilino. Ese perfil de inversor, que antes aportaba oferta al mercado, también ha desaparecido.

Y el último inversor que quedaba —el que compraba un piso en mal estado, lo reformaba y lo volvía a poner en el mercado, ya sea en alquiler o venta— también se ha ido. Hoy tiene que pagar un 20% de ITP, el impuesto más alto de España con diferencia; en Madrid, por ejemplo, es del 0,2%. Con esa carga fiscal, ese inversor también se ha perdido.