En moments d'incertesa i crisi és quan més sorgeix la picardia amb l'objectiu de saltar-se les normes i les lleis en benefici propi. Aquesta màxima també es fa patent al mercat del lloguer i que s'està accelerant amb la crisi del coronavirus.
Almenys això és el que sosté l’Agència Negociadora del Lloguer (ANA), que ha detectat un "increment considerable de llogaters i propietaris que, en aquestes circumstàncies excepcionals generades per la COVID, intenten buscar dreceres per saltar-se o incomplir directament la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU)".
Amb la finalitat d'evitar problemes, la companyia liderada per José Ramón Zurdo ha decidit resumir en un estudi quines són les 'males praxis' més freqüents d'arrendadors i arrendataris i què suposaria un incompliment del contracte de lloguer.
Incompliments freqüents dels propietaris
Sol·licitar més de dos mesos de garanties addicionals
L'estudi explica que és comú que els propietaris, davant la por als impagaments, vulguin assegurar tant com sigui possible l'arrendament dels habitatges i exigeixin més de dos mesos de garanties addicionals. Aquesta pràctica és contrària a l'última reforma de la LAU, a través del RD 7/2019, de l’1 de març, que limita les garanties addicionals a un màxim de dues mensualitats. No obstant això, els arrendadors sí que podran exigir més de dos mesos de renda com a garanties addicionals si es tracta d'un lloguer de llarga durada; és a dir, de més de 5 anys o més de 7 en el cas d'arrendadors que siguin persones jurídiques.
Impedir la pròrroga fins a 5 anys
Segons l'última reforma de la LAU, els inquilins tenen dret a romandre a l'habitatge fins a 5 anys. Alguns propietaris utilitzen certes argúcies per recuperar l'immoble al·legant falses causes de necessitat, tant per a ells o per a familiars pròxims. També hi ha possibilitat de recuperar l'habitatge per vies legals.
Utilitzar el lloguer residencial com si fos lloguer turístic
És el cas dels propietaris amb habitatges que estaven destinats al lloguer de temporada i que, amb l'objectiu de no estar obligats a complir fins als cinc anys a què tenen dret els llogaters de romandre a l'habitatge, realitzen contractes de lloguer d'una durada normalment inferior a l'any per recuperar l'habitatge posteriorment i arrabassar al llogater el dret de pròrroga. "Si els llogaters acrediten que la finalitat dels arrendaments era per viure-hi habitualment i de manera permanent, passen a ser automàticament contractes de lloguer d'habitatge, regulats per la LAU, i no lloguer turístic", aclareix l'Agència Negociadora del Lloguer.
Abusos en el lloguer d'habitatges protegits
També els propietaris arrendadors cometen molts abusos en el lloguer d'habitatge protegit (HPO, HPP, HPT, etc.), sobretot quan es reserven, per exemple, els trasters amb la finalitat de guardar-hi les seves pertinences. Tanmateix, com recorda l'estudi, "els trasters dels habitatges són annexos inseparables i s’han de cedir obligatòriament als llogaters".
Incompliments freqüents dels llogaters
Impagament de les rendes
L’ANA recalca que "lamentablement, la morositat és el principal incompliment contractual i les causes són ben diferents: d'una banda, les protagonitzades pels 'morosos professionals', que de manera intencionada no paguen el lloguer o es creuen amb el dret de no pagar la renda i s'aprofiten principalment dels propietaris particulars o empreses del sector amb poca o gens d’experiència. D'altra banda, hi ha els llogaters amb voluntat de pagar, però que no poden assumir les mensualitats, per exemple, perquè s'han quedat sense feina. En aquest últim cas de morositat sobrevinguda, normalment el propietari particular no té la capacitat financera necessària per donar una solució professional a aquesta situació".
Des de l'inici de la pandèmia, la morositat ha anat en augment entre els propietaris particulars, "sense l'experiència en la selecció i la gestió de lloguers", afegeix l'Agència Negociadora del Lloguer.
Deterioració dels habitatges: destrosses i manteniment de l'habitatge
A més dels impagaments, el segon incompliment contractual més freqüent és quan es produeixen importants destrosses en els habitatges o un deficient manteniment. En aquests casos, el propietari rep l'habitatge en mal estat, pitjor o molt pitjor que quan el va posar en lloguer, una situació que cal no confondre amb les deterioracions provocades pel transcurs del temps ni el desgast natural de l'habitatge.
Utilitzar la fiança com a mes de lloguer
L'article 36 de la LAU regula tot el que té a veure amb la fiança, però en cap cas autoritza el llogater a substituir-la per un mes de lloguer. Per tant, l'estudi insisteix que "es tracta d'un ús il·legal i molt estès entre els inquilins, que davant el temor que el propietari no els retorni la fiança, substitueixen el pagament de l'últim mes per l'import de la fiança". Sobre la devolució de la fiança, la LAU exposa a l'article 36.4 que aquest saldo serà restituït al llogater en finalitzar l'arrendament, en un termini d'un mes des del lliurament de les claus de l'habitatge.
El llogater marxa abans que finalitzi el contracte
Aquest és un altre dels comportaments més estesos entre els arrendataris, que consideren que marxar quan vulguin de l'habitatge és dret i que, per tant, no estan subjectes a cap penalització. Si se’ls aplica una penalització econòmica, la consideren totalment injusta. No obstant això, l'Agència Negociadora del Lloguer recorda que "no hi haurà penalització si al contracte d'arrendament no figura de manera explícita la penalització si l'arrendatari desisteix anticipadament del compliment del contracte".
En canvi, si aquesta penalització figura al contracte i el llogater abandona l'habitatge al cap de 6 mesos comunicant-ho al propietari amb 30 dies d'antelació, tindrà una penalització màxima equivalent a una mensualitat de renda per cada any del contracte que restés per complir. En el cas dels períodes de temps inferiors a l'any, la part proporcional de la indemnització. Si no es comuniqués el preavís amb 30 dies, se li podria reclamar també la penalització del preavís. En cas que el llogater se n'anés abans del sisè mes, l'arrendador també li podria reclamar els mesos de renda que faltessin per arribar al sisè mes.
Incloure a una altra persona a l'habitatge
És una pràctica estesa en molts arrendaments d'habitatge, "quan els llogaters inclouen una o diverses persones, majors d'edat, per residir de manera habitual a l'habitatge sense comunicar-ho a l'arrendador i, per tant, sense la inclusió obligatòria al contracte de lloguer. Aquesta pràctica pot generar molts problemes per a l'arrendador, ja que la persona, major d'edat, que resideix ara a l'habitatge i que no figura al contracte de lloguer, està exempta de totes les obligacions contractuals, des del pagament del lloguer, la durada del contracte, les reparacions...", explica l'estudi.
El text, de fet, posa sobre la taula dues situacions molt perjudicials per al propietari: 1)"que una part dels inquilins marxi de l'habitatge, precisament els que sí que figuraven al contracte de lloguer, i que s’hi quedin els que no hi figuren (que estan exempts de tota responsabilitat) o 2) que els llogaters que marxin siguin els més solvents i els que es quedin no tinguin la solvència necessària per continuar garantint el pagament de la renda".