El passat 26 d'octubre, el Tribunal Suprem va dictar una sentència molt nova relacionada amb el repartiment de les despeses de formalització de les hipoteques i que inclina la balança a favor del consumidor, ja que li permet estalviar-se la gestoria.
I això, malgrat que a principis del 2019 l'alt tribunal va decidir establir un repartiment salomònic de les despeses de notaria, gestoria, registre i impostos entre client i banc. En concret, el consumidor havia d'assumir el 50% del cost de la notaria i la gestoria i el 100% de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (IAJD), mentre que l'entitat havia d'abonar la meitat de la notaria i la gestoria i el 100% del registre.
Tanmateix, amb la decisió d’aquest d'octubre, el Suprem canvia de criteri obligant l'entitat financera a assumir el 100% de la despesa de la gestoria i deslliura el consumidor d'abonar la meitat d'aquest cost. Aquesta modificació, segons el Suprem, suposa una adequació de la doctrina al criteri de Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), conegut el mes de juliol passat.
La sentència del passat 26 d'octubre, que respon a un recurs de cassació interposat contra la sentència de l'Audiència Provincial d'Astúries (secció 4a) del 14 de desembre del 2017 (rotlle 512/2017) amb Liberbank com a banc implicat, detalla en els fonaments jurídics que "respecte de les despeses de gestoria per la tramitació de l'escriptura davant el Registre de la Propietat i l'oficina liquidadora de l'impost, a la sentència 49/2019 del 23 de gener, vam entendre que, atès que quan es recorre als serveis d'un gestor, les gestions es realitzen en interès o benefici de totes dues parts, la despesa generada per aquest concepte s’havia de sufragar a parts iguals", detalla la recent decisió.
I afegeix que "aquest criteri no s'ajusta bé a la doctrina continguda a la STJUE del 16 de juliol del 2020 perquè amb anterioritat a la Llei 5/2019 del 15 de març de Contractes de Crèdit Immobiliari, no hi havia cap previsió normativa sobre com s’havien d'abonar aquestes despeses de gestoria".
En aquesta situació, continua el Suprem, "davant la falta d'una norma nacional aplicable a falta de pacte que imposés al prestatari el pagament de la totalitat o d'una part d'aquestes despeses, no era pertinent negar al consumidor la devolució de les quantitats abonades en virtut de la clàusula que s'ha declarat abusiva. Raó per la qual estimem també en aquest extrem el recurs de cassació".
Així doncs, com explica Carmen Giménez, lletrada de G&G Abogados, "avui dia, el repartiment de les despeses quedaria de la següent manera, segons el Tribunal Suprem: notaria al 50% entre prestador i prestatari; IAJD 100% a càrrec del prestatari; i registre i gestoria, 100% a càrrec del prestador".
L'advocada també recorda que encara està per veure què passa amb la despesa de la taxació de l'immoble, pas indispensable perquè el banc concedeixi la hipoteca, encara que creu que aquesta despesa també l’hauria d’assumir l'entitat.
"El Suprem encara no s'hi ha pronunciat, però d'acord amb els criteris de la majoria de les Audiències Provincials i a falta de normativa nacional que determini la imputació de la despesa a una part o a l'altra (afegit al fet que, al moment de constituir el préstec, és el banc qui està interessat en la taxació perquè cal fixar un preu o valor de subhasta per si hagués d'iniciar un procediment d'execució hipotecària), el 100% hauria de correspondre al prestador", recalca Giménez.
Giménez, igual que altres advocats, ja va alertar el juliol que la sentència del TJUE obria la porta a la reclamació del 100% de totes les despeses hipotecàries, excepte de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD), a pesar que des del sector financer insistien que el Tribunal de Luxemburg simplement ratificava les decisions que havia pres el Suprem en matèria de despeses hipotecàries.
L'última decisió deixa patent que el Suprem adequa la doctrina als dictàmens europeus i aquest canvi ha d'animar els consumidors a reclamar el que s’ha pagat de més a l'hora de constituir la hipoteca.
Com es reclamen les despeses hipotecàries
Carmen Giménez explica que el primer moviment és presentar una reclamació davant el Servei d'Atenció al Client de l'entitat amb la qual es va signar el préstec hipotecari (o, en el seu cas, de la nova entitat que s'hagi fusionat o hagi absorbit aquella a què es van demanar els diners per constituir la hipoteca). [Baixa’t d’aquí el model de reclamació de les despeses de formalització de la hipoteca]
Transcorreguts dos mesos des de la presentació d’aquesta reclamació i sempre que el Servei d'Atenció al Client no hagi contestat o ho hagi fet en termes negatius, el consumidor podrà procedir a interposar la corresponent demanda judicial davant el partit judicial del domicili del prestatari o deutor o del domicili social del banc, indistintament.
El que s'ha de sol·licitar a la demanda que es plantegi davant el Jutjat és la nul·litat de la clàusula per abusiva i la restitució de les despeses abonades com a conseqüència d'aquest pacte, que hauran d'estar perfectament documentades amb les corresponents factures. Per la mena de procediment que s'ha d'interposar, serà necessària la intervenció d'advocat i procurador.
I què es podria reclamar? Els advocats recomanen reclamar totes les despeses, exceptuant l’IAJD. "El consumidor ha de reclamar la nul·litat de la clàusula i les seves conseqüències econòmiques, que són la devolució del 100% de les despeses més els seus interessos legals des de la data del pagament de cadascun d'ells. A més, ha d'aportar les factures per acreditar el que va pagar en cada concepte", conclou la lletrada.