La residencialització d'actius terciaris és una estratègia defensiva de propietaris d'actius amb ús actual terciari que, davant la caiguda de la demanda de les tipologies i usos originals, necessiten adaptar els seus actius a la demanda del mercat immobiliari actual, assenyalen des de Tecnitasa. idealista/news ha consultat diversos experts sobre les possibilitats que ofereix un negoci que va viure un boom el 2017, va baixar durant la pandèmia i ara està en un gran moment per l'auge del turisme i l'explosió dels nous models de vida com el coliving, els apartaments flexibles…
Però què és exactament la residencialització? La realitat és que aquesta pregunta té dues respostes o, més ben dit, dues possibilitats. “Una consisteix en l'adaptació d'actius amb un ús actual terciari, com ara locals i oficines que no estan aportant la rendibilitat esperada o desitjada; en actius amb ús terciari-hostatge i que, per tant, poden estar destinats al lloguer residencial per períodes temporals”, assevera José Antonio Salomón, responsable de Research de Gesvalt.
“No obstant això, també és possible desenvolupar projectes del sector living sobre sòl destinat a ús terciari, encara que això depèn en gran mesura de la normativa urbanística vigent a cada territori. En els casos que això és possible, trobem desenvolupaments més exitosos del que previsiblement haurien estat si el terreny s'hagués destinat al sector terciari”, afegeix Salomón.
"La residencialització d'actius terciaris és un procediment mitjançant el qual es busca la gestió adequada de les possibilitats que brinda l'ordenança urbanística (i el planejament en general que atorga a determinats actius quant a usos complementaris, alternatius, etc.) per donar-los un nou ús, en lloc de l'habitual: el residencial (o bé, relacionat amb l’hostalatge, però sempre amb la intenció de ser habitat per persones)”, afirma Sergio Espadero, director de consultoria i valoracions del Grup Tecnitasa.
Un negoci amb pics d'activitat
L'esclat del canvi d'ús d'actius terciaris per convertir-los en allotjaments turístics va tenir lloc entre els anys 2017 i 2018, quan també es van destinar molts actius residencials tradicionals a aquest model. Tot i que durant els anys de pandèmia aquesta tendència va disminuir, amb els bons resultats al sector turístic durant la temporada del 2022 s'ha tornat a constatar un increment en el nombre d'espais destinats a l'allotjament turístic.
“Si bé sempre hi ha hagut casos similars de reconversió d'actius d'ús terciari a residencial, aquest és un fenomen que veiem que s'està accelerant al centre de les grans ciutats els darrers anys. És normal si tenim en compte que les actuals formes de convivència fan que visquem cada vegada en nuclis de convivència menors i ubicats sempre a les mateixes localitzacions. Davant la necessitat d'aquestes solucions residencials, sorgeix l'oportunitat de satisfer aquesta demanda”, explica Antonio de la Fuente, managing director de Colliers.
“Els models alternatius de living (coliving, senior living, built to rent) van començar a cobrar importància el 2019, i des de llavors no han deixat de créixer. És aquí on considerem que la residencialització d'actius terciaris tindrà un desenvolupament més gran durant els propers anys, ja que la demanda hi està responent molt bé”, afegeix Salomón.
Tot i això, Espadero localitza el boom d'aquest negoci abans que els seus col·legues. "Això passa des del 2015, però es va començar a notar especialment el 2016, amb una certa acceleració d'aquest tipus de processos de readaptació d'usos; i, per descomptat, amb els grans canvis en el retail a partir del 2017 i 2018, així com al mercat d'oficines a partir del 2019. I no oblidem tot el que ha passat des de la pandèmia, temps en el qual s'han modificat els hàbits de treball fins al punt que encara s'està buscant quina serà la solució final al mercat d'oficines i quina serà el model de feina que s'imposarà", afirma.
La necessitat d’aquest tipus d’actuacions varia en funció de l’escassetat d’oferta d’actius residencials davant la demanda, ja que això és el que motiva la residencialització. "Cal destacar que aquesta no és l'única manera de pal·liar aquesta circumstància, sinó que n'hi ha d'altres com la possibilitat de la modificació d'usos del sòl o l'avanç dels desenvolupaments urbanístics, sempre que quedi terreny disponible", assevera el responsable de Research de Gesvalt.
Objectius: el centre de les grans ciutats
De tota manera, pel que fa a la localització d'aquest fenomen, gairebé cap expert no dubta a assenyalar el centre de les grans ciutats com el gran objectiu dels agents que es dediquen a aquesta activitat. “Les necessitats d’habitatge en aquests punts són moltíssimes. Hem de tenir en compte que molts dels usos característics d'algunes zones de les ciutats provenen de plans generals, desfasats i antiquats, que no estan adaptats a les necessitats i les demandades actuals de la societat”, explica de la Fuente. "Madrid, Barcelona Màlaga i València (per aquest ordre) són les ciutats on més es produeix aquest fenomen", afegeix.
Espadera, a més d'aquestes indrets, n'afegeix un altre al sud d'Espanya. "Si parlem d'escala, a Granada (on l'ajuntament ha legislat específicament per regular aquest fenomen) l'escala és important i, en aquests casos, la repercussió és molt més gran", afegeix.
Quan parlem de residencialització d'actius terciaris ens referim no només a oficines i locals comercials, sinó també a terres amb ús terciari. "Al nostre parer, les residencialitzacions que millor estan funcionant són les reconversions d'edificis complets destinats a oficines en projectes de coliving, en què a més es puguin incloure altres serveis com espais d'oci i zones destinades al coworking", apunta Salomón.
Per part seva, de la Fuente afirma que és el local comercial l'actiu més senzill per emprendre aquesta actuació. "Per la seva simplicitat i la seva rapidesa, el local comercial a la planta baixa, que porta temps en desús per l'auge del comerç electrònic i el descens del comerç tradicional, és el més apropiat per a residencialització", narra.
El paper de l’administració
L'administració hi té molt a dir en aquesta activitat. Hi ha alguns ajuntaments que impulsen la transformació d'actius terciaris en residencials sempre que compleixin determinats mínims de mida, assolellament, accessibilitat, etc. com pot ser el cas de Madrid. Tot i això, una possible modificació del PGOU, que pretén modificar els m2 mínims de l'habitatge, pot suposar un escull que s’hagi de salvar. "La modificació del PGOU de Madrid augmenta fins als 40 m2 (davant els 25 m2), i això no suposarà més que una limitació en la transformació de locals en desús en habitatges", assenyala de la Fuente.
Menys pessimista en aquest sentit es mostra Salomó. "Si bé podem pensar que un canvi de la superfície mínima de 25 m2 a 40 m2 podria deixar fora moltes possibilitats de reconversió d'ús terciari a residencial, en realitat no són tantes les operacions que es realitzen sobre immobles de mides tan reduïdes", afirma. “Considerem que en el futur les oportunitats més grans de residencialització les trobarem en superfícies més grans o fins i tot en edificis complets, ja que és aquí on es podrà oferir un valor afegit a través de models residencials alternatius”, afegeix.
"Les diferents normatives permeten aquesta pràctica, amb certes limitacions que estableix la normativa urbanística quant al règim d’usos de cadascun dels actiu. De fet, en algun cas aquesta transformació pot arribar fins a aconseguir que l’actiu sigui configurat tant físicament com legalment en un habitatge o un edifici d'habitatges i, si no, es queda en un pas anterior, en actiu terciari d’hostalatge destinat a un allotjament temporal (diari, apartament turístic o lloguer de temporada per mesos sense arribar a ser habitatge)”, afirma Espadero.
Una activitat molt rendible
Tot i que transformar l'actiu terciari en un ús assimilable al residencial suposa una inversió, pot esdevenir molt rendible. "El valor de l'actiu s'incrementa substancialment i torna a estar en ús, fet que suposa obtenir beneficis davant de l'opció de tenir-lo buit i que només generi despeses derivades de manteniment i impostos, que arriba a suposar un gran cost d'oportunitat", asseveren des de Tecnitasa. Finalment, assenyalen que el producte terciari, com que tècnicament no és un habitatge, no s'adhereix a la Llei d'Arrendaments Urbans, per la qual cosa els contractes poden durar un màxim d'11 mesos.
A més, Espadero destaca la necessitat d'implementar aquest negoci a alguns llocs en concret. "Pot pal·liar o ajudar a pal·liar l'escassetat d'habitatge o de solucions residencials en determinades zones amb mercats molt tensos, tant pel que fa al preu com al nivell de renda", assevera.
En general, podríem dir que els principals actors d'aquest mercat són les inversions privades o family office, perquè són actuacions molt puntuals que requereixen certa inversió o recursos en gestió i, per tant, certa especialització, a més d'un volum econòmic no especialment gran.