Article escrit per Jaume Perelló, de Jaume Perello Abogados
Atesa la situació que estem travessant, convé recordar alguns dels mecanismes jurídics que poden mitigar o reduir allò que els propietaris tant temen (i amb raó): l'impagament.
Si bé hi ha una gran demanda al mercat de l'arrendament d'habitatge, hem d'extremar les precaucions més que mai, ja que molts d'aquests llogaters venen (i permetin-me l'expressió) rebotats d'altres immobles; moltes vegades perquè han estat desnonats, no podien continuar pagant la renda o no han arribat a un acord de modificació de les condicions del contracte. Aquestes són algunes de les moltes raons que han fet créixer exponencialment el trànsit arrendatici dels darrers mesos.
Per això, cal seleccionar bé les persones a qui confiem un immoble i assegurar, en la mesura que estigui a les nostres mans, el compliment de les obligacions dimanants del contracte d'arrendament. A continuació, resumeixo alguns consells i mecanismes jurídics addicionals (permesos per l'article 36.5 de la Llei d'Arrendaments Urbans) amb aquest objecte:
Assegurar-se de la solvència del potencial arrendatari
En aquest sentit, cal sol·licitar les nòmines o declaracions de la Renda més recents per comprovar que es tracta d'una persona amb ingressos periòdics suficients per fer front al lloguer i les rendes acordades.
D'altra banda, hi ha altres mecanismes com la comprovació de les dades del potencial llogater als registres morosos que hi ha actualment, com la base de dades de llogaters morosos d'idealista.
Addicionalment, els arrendataris que no estiguin disposats a fer front a determinades garanties exigides (com ara un aval o un fiador solidari) potser no ens interessen, atès que ja demostra la seva poca solvència o manca de seguretat en subscriure el contracte.
Subscriure una assegurança d'impagament de lloguer
Si ens volem quedar tranquils i oblidar-nos dels impagaments de lloguer, possibles destrosses que puguin causar-se a l'habitatge… i no ens importa perdre una mensualitat de la renda (aproximadament), llavors és 100 % recomanable subscriure un contracte d'assegurança d'impagament de lloguer.
Contracte d'arrendament
Tenir un bon contracte de lloguer és fonamental. És molt recomanable que inclogui clàusules penals en cas d'impagament de lloguer (com ara interessos de demora o càrrega de despeses extrajudicials), annex amb fotografies de l'habitatge per donar fe de l'estat en què es troba al moment de l'arrendament, un inventari del mobiliari arrendat juntament amb l'immoble, etc.
És també necessari incloure totes les parts del contracte i establir un règim de responsabilitat solidària (per exemple, si es tracta d'una parella, que subscriguin el contracte tots dos ja que com més persones subscriguin el contracte, més persones n'esdevenen responsables). Per fer-ho, convé redactar amb cautela el contracte i acudir a un bon professional que el redacti o revisi per garantir que s'ajusta a les necessitats de cada cas.
Aval bancari
A banda de la fiança obligatòria, és molt recomanable exigir un aval bancari a l'arrendador. Si és possible a primer requeriment i sense benefici d'excussió.
Dipòsit
A diferència de la fiança obligatòria, aquesta garantia addicional no és una mensualitat de la renda, sinó que és una quantia lliurement pactada entre les parts (sense sobrepassar dues mensualitats de renda). Aquesta clàusula s'ha d'incloure al contracte amb la quantitat exacta que s'ha de lliurar com a dipòsit de garantia.
Una altra diferència amb la fiança és que el dipòsit no s'ha de lliurar a l'organisme pertinent a la comunitat autònoma, sinó que el custodia el propietari. Aquest dipòsit de garantia es torna en finalitzar la relació llogater-propietari, sempre que no hi hagi deutes pendents, no s'hagi produït un trencament contractual i no hi hagi desperfectes al pis provocats per un mal ús de l'immoble.
Fiador solidari
Es tracta d'una tercera persona aliena al contracte d'arrendament que, en cas d'incompliment, es converteix en responsable solidari. D'aquesta manera augmentem les possibilitats de cobrament davant d'un eventual incompliment.
Per descomptat, és recomanable acudir a un expert per fer aquests tràmits; com sempre, és millor anar al metge per prevenir la malaltia i no pas quan ja s'ha emmalaltit.