Les transmissions d’habitatge a Espanya estan liderades per les compravendes. Segons l’Institut Nacional d’Estadística (INE), aquesta classe d’operacions van suposar el 62 % del total a l’agost, mentre que les relatives a herències van abastar el 20 %. A més de competir amb una oferta d'immobles en venda molt més elevada, els habitatges heretats s'enfronten a obstacles que no s’apliquen al mercat habitual, com poden ser els mateixos membres de la família. Els experts asseguren que delegar la venda en un expert i no tenir pressa per vendre poden resultar aspectes clau.
Abel Marín, advocat i soci del despatx Marín & Mateo Abogados, assenyala que molts habitatges heretats tenen diversos copropietaris, cosa que es tradueix en “una demora a l'hora de consensuar aspectes clau com el preu, si convé o no fer una reforma per revalorar la propietat o si acceptar o no una contraoferta”.
L'expert recomana “delegar la venda al germà amb més desaferrament, no en aquell que des del primer moment hagi mostrat reticència a vendre o amb el preu proposat, ja que podria obstaculitzar la venda”. D'altra banda, es donen situacions especials, com hereus menors d'edat o amb alguna incapacitat. En aquest darrer cas, “la manca de capacitat cognitiva requereix l'aprovació judicial de la compravenda, cosa que dilata inevitablement l'operació”.
Preu de mercat
Adquirir un habitatge heretat sol resultar atractiu per al comprador. "Es tracta d'un bé caigut del cel, i per això els hereus no solen ser tan exigents respecte al preu", indica Marín. Tot i això, l'advocat recorda que “encara que sigui un regal, no cal caure en l'error de malvendre la propietat, per la qual cosa és aconsellable fer una valoració de mercat”.
També és possible que passi el contrari i que, a causa de factors de tipus emocional, es posi un preu per sobre del valor real. "És essencial que es toqui de peus a terra i ser assenyat per evitar un sobrepreu que podria condemnar l'habitatge a cremar-se al mercat", admet Marín, i afegeix que "a mesura que augmenta el temps en tancar l'operació, més pugen les despeses relatives a l'immoble”.
I si es lloga?
Una altra possibilitat en rebre un habitatge en herència és posar-lo de lloguer. Al marge de posar-se d'acord en quina mensualitat fixar, l'advocat recomana que “les rendes dels primers tres o quatre mesos no es reparteixin, sinó que es destinin a un fons per fer front a despeses com la comunitat, l'IBI o una possible derrama”.
La gestió d'un habitatge de lloguer a mans de diversos titulars pot ser motiu de conflicte. "Amb una venda, els hereus reben la seva part dels diners i se n'obliden, però amb un lloguer cal parar atenció a les tasques de manteniment o tenir clar com actuar si es produeix un impagament per part del llogater". Tota aquesta casuística pot generar diferències entre els hereus, per la qual cosa “caldrà meditar si val la pena o és millor vendre i evitar futures friccions”.