L'arribada del control als preus de l'habitatge de lloguer a 140 municipis de Catalunya és imminent. La declaració de zones de mercat residencial tens suposa, entre altres coses, limitar els preus de les rendes o la modificació del règim de pròrrogues dels contractes en vigor, o que els petits propietaris obtinguin més desgravacions a l'IRPF. Repassem el contingut de la llei d'habitatge, que modifica articles de la LAU, i els punts que han de tenir en compte tant arrendador com llogater.
A falta de la publicació de l'Índex de Preus de Referència de Lloguer per part del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana (MIVAU), que donarà a conèixer durant el proper mes de febrer, i que el mateix MIVAU publiqui la resolució que reculli la relació de zones de mercat residencial tens (amb caràcter trimestral), el control als preus del lloguer tornarà a produir-se a Catalunya.
Exactament, a 140 municipis que el govern català ha presentat al govern central per aplicar els criteris introduïts a la llei d'habitatge per a aquestes zones de mercat residencial tens durant els propers tres anys, com a mínim.
Entre aquests, destaquen les quatre capitals catalanes (Barcelona, Tarragona, Lleida i Girona) i les principals poblacions de l'Àrea Metropolitana de Barcelona, com ara l'Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró o Santa Coloma de Gramenet, al costat de Reus, a Tarragona.
Això és el que han de saber els petits (i grans) propietaris i llogaters d’habitatges de lloguer habitual a les zones declarades de mercat tens a Catalunya, ja que queden fora del règim de la LAU (i de la llei d'habitatge) els lloguers de temporada i els turístics o els arrendaments per habitacions.
Contractes entre petit propietari i llogater
Als contractes de lloguer d'habitatge habitual en vigor entre particulars es manté la renda pactada per contracte, i es podrà aplicar la corresponent pujada anual del 3 % durant aquest 2024 quan correspongui renovar-lo. A partir del 2025, serà el nou índex de referència el que marqui l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge.
És a la pròrroga d'un contracte de lloguer en vigor, i que s'ubiqui en una zona declarada com a mercat residencial tens, on apareixen els canvis (també afecta els grans tenidors). En aquests municipis catalans, si durant aquests tres propers anys finalitza el període de pròrroga obligatòria o el període de pròrroga tàcita, es pot prorrogar de manera extraordinària el contracte d'arrendament per terminis anuals, per un període màxim de tres anys, prèvia sol·licitud de l'arrendatari, segons la modificació de l'article 10 de la LAU que estableix la disposició final primera de la llei d'habitatge.
Durant aquest període extraordinari, se seguiran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor. La sol·licitud de pròrroga extraordinària haurà de ser acceptada obligatòriament per l'arrendador, llevat que s'hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts, s'hagi subscrit un nou contracte d'arrendament (amb les característiques que s'apliquen als nous contractes de lloguer a les zones tenses), o en cas que l'arrendador hagi comunicat la necessitat d'ocupar l'habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a si mateix o els seus familiars, complint amb els terminis i condicions que estableix la LAU.
Per als nous contractes en una zona declarada com a mercat tens, la llei d'habitatge afegeix dos nous apartats a l'article 17 de la LAU 'Determinació de la renda', en què s'aplicarà la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, i on s'hi estableixen distincions entre petits i grans propietaris.
L'apartat 6 afirma que la renda pactada a l'inici del nou contracte (per als petits propietaris) no podrà superar la darrera renda de contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l'arrendatari de quotes o despeses que no estiguin recollides al contracte anterior.
És a dir, quan estigui en vigor la declaració com a mercat tens, qualsevol nou contracte de lloguer habitual en una d'aquestes zones no podrà establir el preu d'oferta que vulgui. Durant el 2024, sobre la renda que cobrava el darrer any al contracte anterior podrà actualitzar el preu del nou contracte de lloguer amb un 3 % d'increment. Si el nou contracte se signa a partir del 2025, la nova renda partirà del preu que es cobrava el darrer any i s’haurà d’incrementar el que marqui el nou índex de preus estatal. Tampoc no es podran afegir altres quotes o despeses relacionades amb l'habitatge de lloguer que no estiguessin estipulats prèviament.
De fet, el propietari (o si escau, la persona que intervingui en la intermediació en l'operació) haurà d'indicar la circumstància que l'habitatge es trobi ubicat en una zona de mercat residencial tens i informar, amb anterioritat a la formalització del contracte de arrendament, i en tot cas en el document del contracte, de la quantia de la darrera renda del contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge, així com del valor que li pugui correspondre atenent al índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que sigui aplicable. Aquest punt es detalla al punt 3 de l'article 31 de la llei d'habitatge, 'Informació mínima a les operacions de compra i arrendament d'habitatge'.
Quan es podria apujar el lloguer un 10 % a un nou contracte en una zona tensa?
La llei d'habitatge també inclou excepcions i es podrà incrementar més enllà del que sigui procedent de l'aplicació de la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, en un màxim del 10 % sobre la darrera renda de contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge quan s'acrediti algun dels supòsits següents:
a) Quan l'habitatge hagi estat objecte d'una actuació de rehabilitació en els termes previstos a l'apartat 1 de l'article 41 del Reglament de l'impost sobre la renda de les persones físiques, que hagi finalitzat en els dos anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte d'arrendament.
b) Quan en els dos anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte d'arrendament s'hagin finalitzat actuacions de rehabilitació o millora de l'habitatge on s'hagi acreditat un estalvi d'energia primària no renovable del 30 %, a través de sengles certificats d'eficiència energètica de l'habitatge, un de posterior a l'actuació i un altre anterior que s'hagi registrat com a màxim dos anys abans de la data de la referida actuació.
c) Quan en els dos anys anteriors a la data de la signatura del nou contracte d'arrendament s'hagin finalitzat actuacions de millora de l'accessibilitat, degudament acreditades.
d) Quan el contracte d'arrendament se signi per un període de 10 anys o més o bé s'estableixi un dret de pròrroga al qual es pugui acollir voluntàriament l'arrendatari, que li permeti de manera potestativa prorrogar el contracte en els mateixos termes i condicions durant un període de 10 anys o més.
El paper dels grans tenidors
Una de les noves figures que consolida la llei d'habitatge en la consideració de gran tenidor d'habitatges, un terme que destaca al mercat del lloguer des de fa uns dos anys, quan el govern d'Espanya va establir el límit a la pujada de la rendes en la renovació anual dels contractes de lloguer d'habitatge habitual per mitigar les conseqüències econòmiques de la guerra a Ucraïna.
Un gran tenidor d'habitatge és tota persona física o empresa que sigui titular de més de 10 immobles urbans, exclosos garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d'ús residencial.
Però la llei d’habitatge estableix una singularitat, i és que ser declarat gran tenidor pot baixar fins a cinc propietats si els habitatges estan situats dins de la mateixa zona declarada com de mercat residencial tens.
A Catalunya ja han afirmat que rebaixaran el criteri de gran tenidor a la persona física o jurídica que tingui cinc immobles d'ús residencial o més que estiguin ubicats en zones tenses. Encara que no seran considerats grans tenidors els promotors socials i privats que tinguin per objecte social la promoció d'immobles de protecció oficial destinats a la venda i no al lloguer.
Per tant, i com apareix al nou apartat 7 de l'article 17 de la LAU, als contractes de arrendament d'habitatge en què l'arrendador sigui un gran tenidor d'habitatge i en què l'immoble s'ubiqui en una zona de mercat residencial tens, la renda pactada a l'inici del nou contracte no podrà excedir el límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d'índexs de preus de referència atenent les condicions i les característiques de l'habitatge arrendat i de l'edifici on s'ubiqui.
Cal recordar que, de manera general a tot Espanya, els contractes signats amb persones jurídiques poden assolir els set anys de vigència.
A més, els grans tenidors d'habitatge tindran l'obligació de col·laborar amb les administracions públiques competents en matèria d'habitatge. A aquest efecte, les administracions podran exigir als grans tenidors d'habitatge a les zones declarades de mercat residencial tens el compliment de l'obligació de col·laboració i subministrament d'informació sobre l'ús i la destinació dels habitatges de la seva titularitat que es trobin en aquestes zones.
Les condicions de la pròrroga d'un contracte de lloguer en una zona declarada com a mercat tens on l'arrendador sigui un gran tenidor seran iguals que per als petits propietaris, però els canvis a la LAU per part de la llei d'habitatge afegeixen una casuística addicional per a aquests grans tenidors a tot Espanya.
I és que, finalitzat el període de pròrroga obligatòria o el període de pròrroga tàcita es podrà aplicar, prèvia sol·licitud de l'arrendatari, una pròrroga extraordinària del termini del contracte d'arrendament per un període màxim d'un any, durant el qual se seguiran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor.
Aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària requerirà l'acreditació per part de l'arrendatari d'una situació de vulnerabilitat social i econòmica sobre la base d'un informe o certificat emès en l'últim any pels serveis socials d'àmbit municipal o autonòmic i haurà de ser acceptada obligatòriament pel arrendador quan aquest sigui un gran tenidor d'habitatge, (…) llevat que s'hagués subscrit entre les parts un nou contracte d'arrendament”, concreta la LAU.
Recordem que, de manera generalitzada, per a tots els arrendaments d'habitatge habitual, estiguin o no en una zona de mercat tens, s'amplien els terminis de preavís per no renovar el contracte.
Si, arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, una vegada transcorreguts com a mínim cinc anys de durada (o set anys si l'arrendador fos persona jurídica), cap de les parts hagués notificat a l'altra, almenys amb quatre mesos d’antelació a aquella data en el cas de l’arrendador i almenys amb dos mesos d’antelació en el cas de l’arrendatari, la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més llevat que l'arrendatari manifesti a l'arrendador amb un mes d'antelació a la data de terminació de qualsevol de les anualitats la voluntat de no renovar el contracte”.
Així mateix, per als nous contractes de lloguer d'habitatge habitual en una zona de mercat residencial tens en què no hagués estat vigent cap contracte d'arrendament d'habitatge en els darrers cinc anys, també s'aplicarà el preu aplicable d'acord amb el sistema d'índexs de preus de referència del lloguer. Sigui l'habitatge propietat d'un petit o gran tenidor.
Qui són els grans tenidors a Catalunya
Un estudi recent de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona (O-HB) sobre la propietat immobiliària a la capital catalana afirma que el 20,9 % dels pisos són propietat de petits multipropietaris, és a dir, aquells que tenen fins a quatre immobles.
D'altra banda, el 23,2 % dels habitatges situats a la ciutat de Barcelona està en mans d'un propietari, sigui persona física o empresa, que posseeix quatre immobles més, cosa que el converteix en un gran propietari.
L’informe afegeix que les persones jurídiques suposen són el 3 % dels propietaris, encara que tenen el 14,9 % del parc total d’habitatges. Els propietaris més freqüents són les empreses (95.329 habitatges), que superen les administracions (14.319 habitatges), les comunitats de béns/propietaris (3.948), les entitats sense ànim de lucre (2.959) o les institucions religioses (1.303).
Segons les dades de l'estudi de la Fundació Civio publicat l'estiu passat, la Generalitat de Catalunya és el propietari més gran de la regió a través de tres empreses públiques: l'Agència de l'Habitatge de Catalunya (5.435), l'Incasol (5.044) i el Consorci del Barri de la Mina, entitat constituïda juntament amb la Diputació de Barcelona i els ajuntaments de Sant Adrià de Besòs i Barcelona. Entre les tres entitats, la Generalitat suma 10.731 habitatges llogats, segons les dades de Civio.
El segon gran tenidor d'habitatge és CaixaBank, que opera 5.064 immobles. Per darrere, l'Ajuntament de Barcelona, amb 4.809 habitatges llogats, la immensa majoria a través de l'Institut Municipal de l'Habitatge i Rehabilitació, als quals se sumen 570 propietats més d'entitats dependents de l'Àrea Metropolitana de Barcelona.
Per darrere, ja apareixen altres entitats, entre les quals hi ha els fons d'inversió Cerberus (2.877) i Blackstone (2.590), bancs com BBVA (2.083), Sabadell (2.035) o Santander (575) o empreses del sector com Cevasa (2.191) o Renta Corporación (904), al costat de la Sareb (2.045).
Incentius fiscals aplicables a l'IRPF als arrendaments en àrees tenses
Per als nous contractes d'arrendament d'habitatge habitual subscrits a partir de l'1 de gener del 2024, la llei d'habitatge introdueix modificacions fiscals sobre el rendiment net del lloguer que es poden aplicar els arrendadors petits.
En general, es rebaixa la desgravació general pel lloguer del 60 al 50 % per als nous contractes, però es pot mantenir al 60 % si l'habitatge és objecte d'una actuació de rehabilitació en els dos anys anteriors a la data de la subscripció del contracte d'arrendament.
A més, afegeix més incentius si l'habitatge es troba en una zona declarada com a mercat residencial tens:
a) En un 90 % quan el mateix arrendador formalitzi un nou contracte d'arrendament en una zona de mercat residencial tens, i que la renda inicial es rebaixi en més d'un 5 % en relació amb la darrera renda del contracte d'arrendament anterior mateix habitatge, una vegada aplicada, si escau, la clàusula d'actualització anual del contracte anterior (3 % el 2024 o el nou índex de lloguer a partir del 2025).
b) En un 70 % quan es tracti de la incorporació al mercat d'habitatges destinats al lloguer a zones de mercat residencial tens i es llogui a joves d'entre 18 i 35 anys en aquestes àrees o bé es tracti d'habitatge assequible incentivat o protegit, arrendat a l’administració pública o a entitats del tercer sector o de l’economia social que tinguin la condició d’entitats sense fins lucratius o bé acollit a algun programa públic d’habitatge que limiti la renda del lloguer.
Altres punts de la llei d'habitatge a les zones tenses
La llei d’habitatge també posa deures a les administracions públiques per augmentar el nombre d’habitatges a les zones que es declarin de mercat residencial tens.
Amb la finalitat de garantir el dret d'accés a l'habitatge en aquests municipis o àmbits, el sòl obtingut en compliment del deure regulat per la lletra b) de l'apartat 1 de l'article 18 del text refós de la llei de sòl i rehabilitació urbana, aprovat per reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, s'haurà de destinar necessàriament a la construcció i gestió d'habitatges socials o dotacionals, i no es podrà substituir per cap altre ús públic o d'interès social ni per altres formes de compliment del deure, llevat que s'acrediti la necessitat de destinar-ho a altres usos d'interès social.
D'altra banda, el govern central, juntament amb les administracions públiques corresponents, es compromet a analitzar el patrimoni de l'Administració General de l'Estat i dels organismes públics que tingui adscrits per identificar possibles oportunitats de sòl o altres immobles susceptibles de reutilització per a ús residencial.
Finalment, la llei d'habitatge estableix com a referència general el compromís d'assolir, en el termini de 20 anys, un parc mínim d'habitatges destinats a polítiques socials del 20 % respecte al total de llars que resideixin a aquells municipis on s'hagin declarat zones de mercat residencial tens.