Els avantatges i desavantatges del lloguer amb opció a compra

Un contracte de lloguer amb opció de compra és un tipus d'acord mixt que combina el de lloguer i el de compravenda. En el primer apareixeran totes les clàusules i condicions de l'arrendament, mentre que en el segon es reflectiran els acords i aspectes que caldrà tenir en compte de cara a la futura compravenda de l'habitatge. Ara bé, val la pena? Valora tots els beneficis que té el lloguer amb opció de compra, així com els desavantatges per prendre una decisió informada.

Com funciona el sistema de lloguer amb opció de compra?

En els contractes de lloguer amb opció a compra, el llogater resideix a l'habitatge i paga la renda mensual com si fos un arrendament tradicional. Un cop passat el termini prèviament pactat amb el propietari, haurà de decidir si finalment compra la casa o no.

Descobreix-ho tot sobre el lloguer amb opció de compra.

Avantatges del lloguer amb opció de compra per als llogaters

El lloguer amb dret a compra té una sèrie de beneficis per als arrendataris:

1. Es guanya temps per estalviar: un lloguer amb opció de compra et permet viure a la casa que vols comprar si no disposes dels fons necessaris per fer front a aquesta despesa. Durant el temps que duri el lloguer, el llogater podrà anar estalviant per a la futura compravenda i  es descomptaran part o la totalitat de les mensualitats del preu final.
2. Es pot comprovar si la casa és l'adequada: el llogater pot gaudir de l'immoble durant un temps prou prolongat per comprovar si vol adquirir la casa o si encaixa amb les seves necessitats i vida. A més, descobrirà si hi ha sorpreses ocultes, si el barri és bo, etc.
3. Facilita la concessió d'una hipoteca: recordem que, actualment, els bancs concedeixen hipoteques fins a un 80 % del valor de l'habitatge, per la qual cosa caldria disposar d'un 20 % per adquirir-lo. Aquest estalvi facilita la concessió d'una hipoteca, ja que s'haurà pagat part del preu i caldrà demanar menys crèdit.
4. Reserva de l'habitatge: signar un contracte de lloguer amb opció de compra implica que ets el comprador preferent.
5. No poden pujar la casa de preu: si el preu de l'habitatge puja mentre hi vius de lloguer, el propietari no el podrà incrementar, sinó que haurà de respectar el preu fixat al contracte original.
6. Accés als ajuts al lloguer: els llogaters poden acollir-se als ajuts destinats al lloguer, cosa que redueix el preu total d'adquisició de l'habitatge.

Inconvenients del lloguer amb opció de compra per al llogater

Per prendre una decisió informada també cal tenir en compte el costat menys avantatjós del lloguer amb opció de compra per a l'arrendatari:

1. Caldrà fer front a una prima: és necessari pagar prima i fiança a la majoria de contractes d'arrendament amb opció de compra, cosa que pot suposar un desemborsament inicial més elevat que en un lloguer habitual. Si es decideix no comprar l'habitatge una vegada passat el termini, es perdrà aquesta prima.
2. Si baixa el preu de l'habitatge, no es podrà comprar més barat: el preu de venda és el fixat al contracte original i no es té en compte que el preu general de les cases hagi baixat durant el període de lloguer.

Beneficis del lloguer amb opció de compra per al propietari

El lloguer amb opció de compra no només presenta avantatges per a l'inquilí, sinó que el propietari també se'n pot beneficiar:

1. Seguretat econòmica: com que cal aportar una prima del 5 al 10 % del preu de venda més la fiança, aquesta quantitat és una assegurança davant els impagaments.
2. Avantatges fiscals: els propietaris d'una casa llogada amb opció de compra es poden beneficiar dels avantatges fiscals per a arrendadors. D'altra banda, no s'han de pagar impostos de compravenda fins que no s'executi l'operació.
3. Liquidesa: la prima que paga el llogater ofereix un avançamanet monetari al propietari.
4. Quotes assegurades: per exercir l'opció de compra cal complir amb el pagament de les quotes, cosa que redueix la probabilitat d'impagaments.
5. Conservació de la prima: si el llogater decideix no comprar la casa un cop finalitzat el termini de lloguer, el propietari es quedarà la prima i el percentatge de les quotes que no s'hagin descomptat.
6. Si el preu de l'habitatge baixa, el de venda es respecta: el llogater haurà de comprar l'habitatge al preu pactat inicialment, cosa que assegura aquest preu, independentment de si la situació econòmica empitjora i el preu de l'habitatge disminueix a nivell general.

Pexels

Desavantatges del lloguer amb opció de compra per al propietari

Malgrat tots els avantatges anteriorment esmentats, cal destacar que aquest tipus de lloguer també presenta certs inconvenients per als arrendadors:

1. Els diners es reben paulatinament: no es reben els diners d'un sol cop, com en una compravenda normal, sinó que es van rebent amb les quotes, la prima i, finalment, amb l'operació.
2. No es pot apujar el preu de venda: haver de respectar el preu acordat de venda és una arma de doble tall. En funció de la situació, pot ser positiu o negatiu.
3. Menys control sobre l'habitatge: durant el període de lloguer, el propietari no pot vendre la casa a un altre comprador, encara que rebi una oferta millor. El llogater té el dret de tempteig i retracte, cosa que li dona prioritat en la compra de l'habitatge.
4. Incertesa: el propietari no té la certesa que l'habitatge es vengui al final del període de lloguer.

Cas pràctic sobre un lloguer amb opció de compra

Per entendre millor com funciona l'arrendament amb opció de compra, vegem un cas pràctic amb un habitatge de 200.000 euros:

• Preu de lhabitatge: 200.000 euros.
• En optar per un contracte de lloguer amb opció de compra, el llogater acorda un lloguer de cinc anys.
• La renda mensual acordada és de 1.000 euros.
• En acabar els 5 anys, el llogater ha desemborsat un total de 60.000 euros, cosa que significa que només ha de pagar els 140.000 euros restants.
• Si decideix adquirir una hipoteca per aquesta quantitat, podria optar per un termini menor i es beneficiari d'interessos més baixos en comparació amb un préstec més gran.

En canvi, si l'arrendatari decideix adquirir la casa sense optar pel lloguer amb dret a compra segurament necessitarà una hipoteca d'una quantitat superior, per exemple, 160.000 euros, ja que la majoria de les entitats financeres ofereixen fins al 80 % del valor total de limmoble. Per tant, els interessos i el període d'amortització serien més grans, és a dir, hauria de pagar més a llarg termini.

Fiscalitat del lloguer amb opció de compra entre particulars

Com que és un contracte que combina el lloguer i la compravenda, l'arrendament amb dret a compra pot resultar complex a nivell fiscal. La prima d'opció de compra que es paga com a part del contracte pot estar subjecta a IVA a un tipus general del 21 %, depenent de com s'estructurin els pagaments i les condicions pactades entre les parts. Aquest aspecte pot disminuir la quantitat real que es descompta del futur preu de venda, afectant negativament les parts involucrades en la transacció.

En les operacions entre particulars, aquests contractes estan subjectes a l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídics Documentats (AJD), amb tipus que varien entre el 6 i el 10 % segons la comunitat autònoma. La base imposable es calcula sobre el preu acordat per a l'opció de compra; si no s'ha fixat un preu per a aquesta opció, o el preu és menor al 5 % del valor total de la propietat, es farà servir el 5 % del valor de la propietat per calcular l'impost. Per exemple, si una propietat val 100.000 euros, el preu mínim de lopció de compra ha de ser de 5.000 euros.

Pel que fa a l'IRPF per al venedor o arrendador, la tributació varia segons es classifiquin els ingressos com a rendiments de capital immobiliari (per la part del lloguer) o guanys patrimonials (per la transmissió de la propietat i l'opció de compra). Una sentència recent del Tribunal Suprem ha modificat la fiscalitat del lloguer amb opció de compra i ara la considera un guany patrimonial que s'integra a la base imposable de l'estalvi, la qual cosa pot desembocar en un estalvi fiscal substancial per a alguns contribuents, encara que segueix sent menys favorable en comparació amb la venda directa.

Troba cases de lloguer amb opció a compra.