Els contractes de lloguer amb opció de compra d'habitatge són aquells que permeten viure com a llogater en un immoble mentre es descompta part del valor de la casa de cara a una futura compravenda. T'expliquem tot el que hi fa referència.
Com funciona un contracte de lloguer amb opció de compra?
Els contractes de lloguer amb opció de compra són dobles. D'una banda, cal crear un contracte de lloguer i, de l'altra, un de compravenda.
Als contractes de lloguer amb opció de compra cal deixar ben fixades una sèrie de qüestions. Les més importants són:
- Prima o senyal: l'interessat ha d'abonar un senyal, normalment el 10 % del preu final de l'habitatge, per mostrar l’interès en la compra. Aquesta quantitat es perdrà si no s'efectua la compravenda i es descomptarà si es duu a terme.
- La quota de les mensualitats de lloguer.
- El percentatge que es treu de cara a la futura compravenda de les quotes. Les mensualitats es poden descomptar totalment o parcialment del preu final.
- El termini en què finalitza el contracte de lloguer i en què s'ha de formalitzar l'adquisició de l'immoble.
Com en tots els contractes de lloguer, caldrà especificar:
- Qui s'encarrega de les despeses de l'habitatge, com ara l'IBI, la taxa d'escombraries, les despeses de comunitat, etc.
- Qui costeja les reparacions.
- Qui assumeix les factures.
- Si es permeten mascotes durant el lloguer.
I finalment, es pot afegir una sèrie de clàusules i informació amb l'objectiu de blindar l'arrendament. Per exemple:
- Clàusula de solució de conflictes: des del 3 d'abril de 2025 és obligatori recórrer als MASC (mitjans adequats de solució de controvèrsies) abans de presentar una demanda de desnonament. Es pot afegir una clàusula per fer servir l'oferta vinculant confidencial (OVC), el mètode més ràpid i econòmic per al propietari.
- Clàusula antimorositat: permet indicar al llogater que serà inclòs en el fitxer de morosos d'idealista si no paga el lloguer.
- Quan un habitatge de lloguer estigui situat en una zona de mercat residencial tensionat, el propietari ha d'informar abans de signar el contracte, i també dins del mateix contracte, de l'última renda que va tenir aquest habitatge en els últims cinc anys i del preu de referència del lloguer segons l'índex oficial aplicable.
Val la pena el lloguer amb opció de compra?
Quin percentatge es descompta de lloguer amb opció de compra?
De les quotes del lloguer se'n pot descomptar tot l'import o part de la renda. El més habitual és que durant els dos primers anys es descompti el 100 % de la renda i, durant la resta, el 80 o 70 %.
L'IBI en un contracte de lloguer amb opció de compra
Com en tots els contractes de lloguer (tret que s'estipuli el contrari), el propietari serà qui pagui l'IBI. Altres despeses com la llum o l'aigua poden ser a càrrec de l'arrendatari, però depèn de les condicions contractuals.
Regulació sobre el lloguer amb dret de compra
Com que és un contracte doble, es regula per diverses normatives:
- D'una banda, el període de lloguer està sota la Llei d'arrendaments urbans (LAU).
- D'altra banda, tot allò relatiu a la compravenda s'empara al Codi civil.
Et pot interessar: Com tributa el lloguer amb opció de compra?
Models de contracte de lloguer amb opció de compra
Els contractes de lloguer amb opció de compra han d'incloure l'import de les mensualitats, la quantitat del senyal, el percentatge que es descompta amb vista a la futura compravenda, així com el preu i el termini per fer efectiva l’operació.
A idealista pots descarregar plantilles de contracte de lloguer amb opció de compra gratis, amb la clàusula antimorosos i actualitzades a la darrera llei de 2025. Aquests models estan llestos per a emplenar, es poden signar en línia i són modificables, per la qual cosa és possible canviar les clàusules i qüestions que creguis oportunes:
- Descarrega el contracte de lloguer amb opció de compra en format PDF
- Descarrega el contracte de lloguer amb opció de compra en format WORD
A quants anys es pot fer un contracte de lloguer amb opció de compra?
Això depèn del que s'hagi pactat entre llogater i propietari. Tot i que la LAU estableix un període mínim de cinc anys per als arrendaments, aquesta durada es pot estendre o escurçar si les dues parts ho acorden.
En cas de pròrroga, cal assenyalar les noves condicions acordades, per exemple, si es modifica el preu de compra, la forma de pagament, etc.
Quant a si es pot comprar abans de complir el contracte d'arrendament amb opció de compra, l’arrendatari podrà adquirir l'habitatge abans d'hora, sempre que aboni la quantitat restant que correspongui.
Impostos del lloguer amb opció de compra d'habitatge
Pel que fa als contractes de lloguer amb opció de compra, el llogater ha de pagar l'ITP en un termini màxim de 30 dies des de la signatura del contracte d'arrendament.
Pel costat de la venda, també haurà d'abonar l'ITP en un termini màxim de 30 dies després de la compravenda.
Per part seva, el venedor haurà de pagar la plusvàlua en vendre l'habitatge.