La temuda pujada de la plusvàlua municipal del 2025 ja no està en vigor: com es demana la devolució

El 2021, el Govern va aprovar un Reial decret llei per adaptar l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, conegut com a plusvàlua municipal, a la sentència del Tribunal Constitucional, que va tombar el disseny fins aleshores vigent de l'impost perquè considerava que sempre hi havia increment de valor quan es transmetia un immoble, encara que es vengués a pèrdues.

Aquesta previsió d'actualització dels imports esmentats està habilitada per la normativa pròpia de l'impost, que estableix que "aquests coeficients màxims s'actualitzaran anualment mitjançant norma amb rang legal, i es podrà dur a terme aquesta actualització mitjançant les lleis de pressupostos generals de l'Estat".

Cal recordar que el decret reconeix la possibilitat que els ajuntaments, als efectes d'aquest impost, corregeixin fins a un 15 % a la baixa els valors cadastrals del sòl segons el grau d'actualització. Això garanteix que el tribut s'adapti a la realitat immobiliària de cada municipi.

L'advocat fiscalista Alejandro del Campo, cofundador de DMS Legal Intelligence, assegura que és probable que en algun altre Reial decret llei el Govern torni a aprovar nous coeficients per al càlcul de plusvàlues municipals en el que resta del 2025. "I si són els mateixos coeficients que va pretendre introduir el Reial decret llei 9/2024 que no ha estat convalidat en el Congrés dels Diputats, la veritat és que impliquen una forta pujada per a la transmissió d'immobles urbans amb determinada antiguitat en l'adquisició", afegeix l'expert.

En opinió de del Campo, "no deixa de ser un pas més per penalitzar fiscalment la transmissió d'immobles, que se suma al progressiu increment en els últims anys dels tipus aplicables a IRPF sobre els guanys patrimonials per la transmissió d'immobles, amb tipus que des de l'1/1/2025 arriben al 30 % (fins al 31/12/2024 era del 19 al 28 %), a l'eliminació dels coeficients d'actualització dels valors d'adquisició dels immobles en funció de la inflació (que porta a tributar sobre guanys nominals o ficticis), a la progressiva eliminació dels coeficients d'abatiments en la transmissió d'immobles adquirits abans de 1994...".

Per exemple, segons càlculs elaborats per Alejandro del Campo, per a un terreny amb un valor cadastral de 100.000 euros que es vulgui vendre al cap de 9 anys, amb el nou coeficient (0,21 davant del 0,15 de 2024) s'hauria de pagar 6.300 euros de plusvàlua municipal, fet que suposaria un 40 % més que el 2024 o, cosa que és equivalent, 1.800 euros més. A continuació, mostrem una taula amb les dades exactes, cortesia d'Alejandro del Campo.

Com es liquida la plusvàlua municipal el 2025 i com es recupera el que s'ha pagat de més

A l'hora de liquidar l'impost, cal tenir en compte que el Reial decret llei que va introduir els coeficients per a l'exercici 2025, encara que no ha estat finalment convalidat, sí que té efectes en aquest exercici. Això es deu al fet que el resultat negatiu en la votació de convalidació produeix la immediata cessació dels efectes del Reial decret llei i la desaparició de l'ordenament, però el que no desapareixen són els efectes produïts pel Reial decret llei durant la seva vigència.

En relació amb aquesta qüestió, José María Salcedo, advocat especialista en procediment tributari i soci director del despatx Salcedo Tax Litigation, recorda que el termini màxim per convalidar el Reial decret llei és de 30 dies, tal com disposa l'article 86 de la Constitució. En aquest cas, al BOE del 23/1/2025 es va publicar la Resolució de 22 de gener de 2025, del Congrés dels Diputats, per la qual s'ordena la publicació de l'Acord de derogació del Reial decret llei 9/2024.

D'això es pot concloure que els efectes del Reial decret llei finalment no convalidat van cessar el 23/1/2025 i, a partir de la data esmentada, i llevat que s'aprovin nous coeficients d'actualització, regiran de nou els coeficients que es van aprovar per a l'exercici 2024.

Per això, a l'hora d'autoliquidar l'impost, cal tenir clar, en primer lloc, quins són els coeficients aplicables segons la data en què s'hagi transmès el terreny Si és l'Ajuntament el que aprova i notifica la liquidació, caldrà revisar que s'hagin aplicat els coeficients correctes i, en cas contrari, sorgirà el dret a sol·licitar la devolució d'ingressos indeguts. Això, en haver-se aplicat una norma (en aquest cas, el Reial decret llei 9/2024), que a partir del 23/1/2025 ja no tenia efectes, declara José María Salcedo.

Dades necessàries per calcular la plusvàlua municipal

Els tipus impositius depenen de cada ajuntament, però sempre caldrà aplicar aquests paràmetres per al càlcul:

• Valor cadastral: aquest valor és la base per calcular la plusvàlua municipal i el podràs trobar al teu últim rebut de l'IBI, a la darrera declaració de la renda o a l'ajuntament.
• Nombre d'anys transcorreguts entre l'adquisició i la transmissió: segons els anys que hagin passat des que vas adquirir el pis, s'aplicarà un coeficient d'increment del valor cadastral o altre.
• Municipi de l'immoble: cada ajuntament pot aplicar diferents coeficients màxims d'increment.
• Valor de transmissió de l'immoble: per quant es va vendre, heretar o donar l'habitatge?
• Valor d'adquisició: per quant es va comprar o adquirir al seu dia la casa?

Com es fa el càlcul de la plusvàlua municipal?

Des de l'aprovació del reial decret que modifica la plusvàlua, per calcular la quantitat que cal pagar s'aplica l'impost municipal, que depèn de cada municipi, a la base imposable. El Reial decret llei estableix dos mètodes per al càlcul de la base imposable de la plusvàlua municipal:

Mètode objectiu per calcular la plusvàlua municipal

Es multiplicarà el valor cadastral de l'immoble pels coeficients que s'estableixin cada any i que evolucionaran en funció del mercat immobiliari. És un mètode opcional, ja que el contribuent té la possibilitat de tributar en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió de l'immoble.

Mètode real per al càlcul de la plusvàlua municipal

Es calcula la diferència entre el preu de venda o traspàs i el preu de compra o adquisició de l'immoble. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d'estimació objectiva, podrà aplicar la real.

El Reial decret llei que va modificar la plusvàlua estableix que la base imposable de l'impost serà el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació pels coeficients que aprovin els ajuntaments, que en cap cas no poden excedir els que s'indiquen a continuació en funció del nombre d'anys transcorreguts des de l'adquisició de l'immoble.