La Direcció General de Tributs (DGT) ha resolt un dels dubtes més freqüents entre els que venen el seu habitatge: les reformes poden servir per reduir la plusvàlua municipal? A la seva consulta vinculant V0977-25, l'organisme dependent del Ministeri d'Hisenda deixa clar que no.
Les despeses de reforma o millora no incrementen el valor d'adquisició del terreny a efectes de l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU).
El missatge és inequívoc: les reformes poden incrementar el valor de l'edificació, però no alteren el valor del terreny, que és l'únic element gravat per l'impost.
Què diu la DGT sobre les despeses de reforma i l'IIVTNU?
El cas que va donar peu a la consulta és molt habitual. Un contribuent va adquirir un habitatge per 180.000 euros i va destinar 80.000 euros addicionals a reformar-lo. Abans de vendre-la, va voler saber si aquest desemborsament es podia considerar un valor d'adquisició més gran del terreny, a fi que la despesa es pogués tenir en compte en calcular l'increment de valor subjecte a l'impost.
La DGT, però, és contundent: la plusvàlua municipal es determina exclusivament comparant els valors de transmissió i adquisició del terreny, prenent-se en cada cas el més gran dels següents: el que figuri al títol o el comprovat per l'Administració, sense incloure despeses, tributs o inversions.
En altres paraules, ni les obres, ni les despeses, ni els tributs que graven l'operació no es poden incloure en el càlcul del valor d'adquisició o de transmissió del terreny.
Marc legal que defineix l'impost sobre l'increment del valor del terreny urbà
L'IIVTNU —popularment conegut com a plusvàlua municipal— es regula als articles 104 a 110 del Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals (TRLRHL). El 104 defineix l'impost com un tribut directe que grava l'increment de valor que experimenten els terrenys de naturalesa urbana quan se'n transmet la propietat o es constitueix o transmet un dret real de gaudi limitatiu del domini sobre aquests.
A més, deixa clar que no es produirà subjecció a l'impost si s'acredita que no hi ha hagut increment de valor entre les dates d'adquisició i de transmissió. Per això, es comparen els valors reflectits en els títols o els comprovats per l'Administració, excloent-ne qualsevol despesa o tribut vinculada a l'operació.
L'article 107 detalla com es calcula la base imposable: es parteix de l'increment del valor del terreny en el moment de la meritació, que s'obté en funció del valor cadastral del sòl, segons consti a l'impost sobre béns immobles (IBI).
La norma no contempla la possibilitat dafegir reformes, ampliacions o millores realitzades sobre la construcció, ja que lobjecte de limpost és el terreny, no ledifici.
Afecta totes les transmissions, siguin gratuïtes o oneroses
Aquest impost s'aplica a totes les transmissions de terrenys que tinguin la consideració d'urbans als efectes de l'IBI, independentment que es tracti de compravendes, donacions, herències o permutes.
En el cas de les herències, el valor del terreny a efectes de l'IIVTNU serà el declarat a l'impost sobre successions i donacions o el comprovat per l'Administració.
Només es comparen els valors d'adquisició i de transmissió
Com hem comentat, Tributs interpreta que, per determinar si hi ha increment de valor del terreny o no, només s'han de comparar els valors d'adquisició i transmissió, sense considerar inversions, reformes ni altres despeses realitzades durant la tinença de l'immoble. Les despeses o inversions realitzades sobre l'habitatge no formen part del càlcul, ja que no afecten el valor del sòl.
En conseqüència, l'import invertit a reformar un habitatge no es pot afegir al valor d'adquisició, ja que el tribut només grava la revaloració del terreny, no la de l'immoble que s'hi construeix.
Aquesta precisió resulta especialment rellevant després de les modificacions normatives que han afectat la plusvàlua municipal en els darrers anys, aclarint un punt que seguia generant confusió entre contribuents i assessors fiscals.
Quan s'actualitza el valor d'adquisició per a l'IIVTNU?
Com exposa la Direcció General de Tributs, únicament es permet actualitzar el valor dadquisició quan l'Administració hagi comprovat oficialment un nou valor o quan es produeixin modificacions urbanístiques o cadastrals que alterin el valor del sòl dacord amb una nova ponència de valors. Fora d'aquests supòsits, no es pot modificar el valor d'adquisició mitjançant despeses, inversions o millores.
Les reformes no redueixen la plusvàlua municipal
La DGT confirma que les despeses de reforma d'un habitatge no alteren el valor d'adquisició del terreny i, per tant, no serveixen per reduir la plusvàlua municipal. L'impost s'ha de calcular sobre la diferència entre el valor de transmissió i el valor d'adquisició del terreny, sense considerar les obres o millores realitzades a l'edificació.
Aquesta interpretació reafirma l'essència de l'IIVTNU: un tribut que grava exclusivament l'increment del valor del sòl urbà en el moment de la transmissió, sense atendre les millores, les ampliacions o les inversions realitzades a l'edificació.
Plusvàlua municipal: el Suprem permet reclamar-la si encara estava en termini de recurs
El Tribunal Suprem ha marcat un canvi rellevant en el debat sobre la plusvàlua municipal. En una sentència dictada el 13 de juny de 2025, la Sala Contenciosa Administrativa estableix que els contribuents poden reclamar la devolució de l'impost sempre que, a data de la sentència del Tribunal Constitucional 182/2021 de 26 d'octubre, que va anul·lar el tribut, encara estiguessin en termini per recórrer en via judicial. La decisió reforça la posició dels que van quedar atrapats en un buit l
Pots reclamar la plusvàlua municipal, encara que la liquidació sigui ferma si no hi va haver guany
Una sentència del Tribunal Superior de Justícia de Cantàbria ha marcat un abans i un després en la interpretació de l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), més conegut com a plusvàlua municipal.