Las reformas no reducen la plusvalía municipal: solo cuenta el valor del terreno

La Dirección General de Tributos (DGT) ha zanjado una de las dudas más frecuentes entre quienes venden su vivienda: ¿pueden las reformas servir para reducir la plusvalía municipal? En su consulta vinculante V0977-25, el organismo dependiente del Ministerio de Hacienda deja claro que no.

Los gastos de reforma o mejora no incrementan el valor de adquisición del terreno a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

El mensaje es inequívoco: las reformas pueden incrementar el valor de la edificación, pero no alteran el valor del terreno, que es el único elemento gravado por el impuesto.

¿Qué dice la DGT sobre los gastos de reforma y el IIVTNU?

El caso que dio pie a la consulta es muy habitual. Un contribuyente adquirió una vivienda por 180.000 euros y destinó 80.000 euros adicionales a reformarla. Antes de venderla, quiso saber si ese desembolso podía considerarse un mayor valor de adquisición del terreno, con el fin de que el gasto pudiera tenerse en cuenta al calcular el incremento de valor sujeto al impuesto.

La DGT, sin embargo, es tajante: la plusvalía municipal se determina exclusivamente comparando los valores de transmisión y adquisición del terreno, tomándose en cada caso el mayor de los siguientes: el que figure en el título o el comprobado por la Administración, sin incluir gastos, tributos o inversiones.

En otras palabras, ni las obras, ni los gastos, ni los tributos que graven la operación pueden incluirse en el cálculo del valor de adquisición o de transmisión del terreno.

Marco legal que define el impuesto sobre el incremento del valor del terreno urbano

El IIVTNU —popularmente conocido como plusvalía municipal— se regula en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL). El 104 define el impuesto como un tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana cuando se transmite su propiedad o se constituye o transmite un derecho real de goce limitativo del dominio sobre ellos.

Además, deja claro que no se producirá sujeción al impuesto si se acredita que no ha existido incremento de valor entre las fechas de adquisición y transmisión. Para ello, se comparan los valores reflejados en los títulos o los comprobados por la Administración, excluyendo cualquier gasto o tributo vinculado a la operación.

El artículo 107 detalla cómo se calcula la base imponible: se parte del incremento del valor del terreno en el momento del devengo, que se obtiene en función del valor catastral del suelo, según conste en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

La norma no contempla la posibilidad de añadir reformas, ampliaciones o mejoras realizadas sobre la construcción, puesto que el objeto del impuesto es el terreno, no el edificio.

Afecta a todas las transmisiones, sean gratuitas u onerosas

Este impuesto se aplica a todas las transmisiones de terrenos que tengan la consideración de urbanos a efectos del IBI, con independencia de que se trate de compraventas, donaciones, herencias o permutas.
En el caso de las herencias, el valor del terreno a efectos del IIVTNU será el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el comprobado por la Administración.

Solo se comparan los valores de adquisición y transmisión

Como hemos comentado, Tributos interpreta que, para determinar si existe o no incremento de valor del terreno, solo deben compararse los valores de adquisición y transmisión, sin considerar inversiones, reformas ni otros gastos realizados durante la tenencia del inmueble. Los gastos o inversiones realizados sobre la vivienda no forman parte del cálculo, al no afectar al valor del suelo.

En consecuencia, el importe invertido en reformar una vivienda no puede añadirse al valor de adquisición, ya que el tributo solo grava la revalorización del terreno, no la del inmueble construido sobre él.

Esta precisión resulta especialmente relevante tras las modificaciones normativas que han afectado a la plusvalía municipal en los últimos años, aclarando un punto que seguía generando confusión entre contribuyentes y asesores fiscales.

¿Cuándo se actualiza el valor de adquisición para el IIVTNU?

Como expone la Dirección General de Tributos, únicamente se permite actualizar el valor de adquisición cuando la Administración haya comprobado oficialmente un nuevo valor o cuando se produzcan modificaciones urbanísticas o catastrales que alteren el valor del suelo conforme a una nueva ponencia de valores. Fuera de estos supuestos, no se puede modificar el valor de adquisición mediante gastos, inversiones o mejoras.

Las reformas no reducen la plusvalía municipal

La DGT confirma que los gastos de reforma de una vivienda no alteran el valor de adquisición del terreno y, por tanto, no sirven para reducir la plusvalía municipal. El impuesto debe calcularse sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del terreno, sin considerar las obras o mejoras realizadas en la edificación.

Esta interpretación reafirma la esencia del IIVTNU: un tributo que grava exclusivamente el incremento del valor del suelo urbano en el momento de la transmisión, sin atender a las mejoras, ampliaciones o inversiones realizadas en la edificación.