Catalunya ha aprovat la Llei de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme, que limita el preu del lloguer de temporada i d'habitacions. A partir d'ara, tots els habitatges amb ús residencial hauran de complir el límit de preus, independentment de la durada del contracte de lloguer. En el cas dels lloguers de temporada caldrà fer constar la finalitat del contracte i acreditar-la, segons la Generalitat de Catalunya.
Amb aquesta decisió, Catalunya es converteix en la primera comunitat autònoma a sotmetre aquest tipus de contractes als mateixos límits que el lloguer de residència habitual, llevat dels casos estrictament turístics o recreatius.
Els agents i els experts immobiliaris creuen que aquestes regulacions no solucionen el problema d'accés a l'habitatge a la comunitat i reduiran més l'oferta existent.
A la immobiliària Revel especifiquen que els límits de preu del lloguer s'estan ampliant i reforçant, amb l'objectiu de protegir els llogaters i evitar pujades excessives. “La regulació ara cobreix més municipis i zones tensionades, incloent-hi lloguers de temporada i habitacions, i s'aplica un índex de referència que limita el preu de nous contractes”. A més a més, s'ha reforçat la supervisió mitjançant inspectors per garantir el compliment de la normativa.
Augment de la inseguretat jurídica
Montserrat Junyent, presidenta de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya i del COAPI de Barcelona, assegura que l'aprovació d'aquesta regulació del lloguer de temporada és "un pas més per crear un marc d'inseguretat jurídica a Catalunya, ja que les regles del mercat no estan clares. Cada vegada s'elaboren més normatives i es redueix més l'oferta d'habitatge".
La nova llei parteix d'una presumpció general d'habitualitat: qualsevol contracte d'arrendament, amb independència de la durada, es considera habitatge habitual llevat que el propietari acrediti documentalment la causa concreta de la temporalitat. Segons Arantxa Goenaga Llorca, advocada especialitzada en dret immobiliari i sòcia d'AF Legis, aquesta exigència afecta de ple un mercat real i necessari, especialment rellevant a ciutats com Barcelona, on el lloguer de temporada ha estat una via habitual per a estudiants, professionals desplaçats o treballadors estrangers.
Per a l'advocada, s'hi afegeix el risc que, en cas de pròrroga o encadenament de contractes, l'habitatge passi automàticament a considerar-se habitual. "Això ja ha passat al mercat d'habitatge habitual i portarà a la mateixa tendència", assenyala Goenaga Llorca, que adverteix d'un augment de la inseguretat jurídica i la litigiositat.
Regulacions, limitacions i menor oferta d'habitatges
Els API catalans creuen que la limitació dels preus dels lloguers de temporada reduirà l'oferta disponible encara més, “ja que hi haurà un transvasament de l'oferta al coliving o la venda”. El mercat de lloguer de temporada existeix des de fa molts anys i està destinat a persones d'una determinada tipologia que ho necessiten. "I amb mesures com aquesta, a aquest col·lectiu d'inquilins se'ls perjudica".
També opina de manera similar Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobiliari (PSI): “amb aquest marc regulador, molts propietaris deixaran de reformar habitatges o directament retiraran el pis del mercat, cosa que reduirà encara més l'oferta disponible”.
El PSI té clar que la nova mesura tindrà un impacte directe en la inversió destinada a reformar habitatges. "Ningú invertirà desenes de milers d'euros a rehabilitar un pis per llogar-lo moblat, amb serveis i qualitats altes, si després ho ha de fer a un preu que no reflecteix aquesta inversió. El resultat serà menys reformes i un deteriorament accelerat del parc d'habitatge" afirma Unsain.
A Revel també opinen que aquesta mesura planteja reptes per a propietaris i inversors, ja que pot reduir l'oferta d'habitatges disponibles i generar incertesa per a la inversió, “amb el risc que part de l'oferta es desplaci cap al lloguer temporal o fora del règim regulat”.
Efectes positius per a llogaters
Per la seva banda, Xavier Aránega, de Revel, destaca que aquesta ampliació té efectes positius per als llogaters, ja que ajuda a contenir o moderar els preus a zones tensionades, protegeix els que ja estan llogant i amplia la regulació a diferents tipus de contractes, incloent-hi usos de curta o mitjana durada. "D'aquesta manera es busca oferir més estabilitat i accessibilitat als que depenen del lloguer".
Polítiques d'habitatge que realment ajudin a augmentar l'oferta
Montserrat Junyent opina que s'està desviant el focus del que és realment important: “s'han d'establir polítiques d'habitatge que realment ajudin a augmentar l'oferta i construir més habitatge”. Totes les regulacions del sector immobiliari aplicades des de la pandèmia perseguien facilitar l'accés al mercat immobiliari i augmentar-ne l'oferta, però ha quedat demostrat que han aconseguit l'efecte contrari al desitjat. Segons l'experta dels API: “és evident que hi ha un problema al mercat residencial, per això s'ha d'escoltar més que mai els experts que hi treballem”.
Per a Revel l'ampliació dels límits millora la protecció dels llogaters, “però requereix polítiques complementàries que incentivin la construcció d'habitatge i mantinguin l'oferta suficient al mercat”.