Com s'aconsegueix la llicència de lloguer turístic a les Balears?

El 2021 es van registrar més de 400.000 places d'allotjaments turístics a les Balears. A causa de l'alta demanda a les Illes Pitiüses (Eivissa i Formentera) i les Gimnèsies (Menorca i Mallorca), des del març del 2022 es van suspendre noves sol·licituds de llicències fins que les autoritats completin una revisió del turisme, però alguns ajuntaments encara poden emetre certificats per reservar dret a una llicència futura.

Si tens interès per conèixer més informació sobre la llicència turística a altres comunitats autònomes i els requisits generals per treballar en el lloguer de vacances a Espanya, pots consultar aquest article sobre llicències de lloguer de vacances.

Àmbit d'aplicació de la llicència vacacional a les Balears

La classificació dels allotjaments turístics a les Illes Balears depèn de criteris específics. La definició bàsica és que una estada turística es produeix quan llogues tot el teu habitatge per períodes curts, no superiors a un mes, a canvi d'un preu, a través de canals turístics i en condicions d'ús immediat. Un punt important és que si no pots provar que el lloguer no té finalitats turístiques, se suposarà que és turístic, per la qual cosa no es pot fer servir el lloguer de temporada com a alternativa.

Els dos tipus d'allotjament que requereixen una llicència turística són:

1. Apartaments turístics: comparables als hotels, es comercialitzen les unitats que componen l'establiment. Segons l'annex III del Decret 20/2015, de 17 d'abril, han de tenir una categoria mínima de tres claus i complir els requisits que els distingeixen de les Estades Turístiques en Habitatges (ETH).
2. Estades turístiques en habitatges: tenen una subclassificació important, ja que els plans de sostenibilitat de les illes determinen quins són més aptes per a la llicència, sempre que compleixin aquests paràmetres:

• No estar sotmès a un règim de protecció oficial o preu taxat
• No estar en terreny rústic protegit
• No haver rebut sancions greus o molt greus
• No estar prohibit per la comunitat de propietaris
• No llogar-se per habitacions

A més, segons el reglament, les ETH es diferencien en tres tipus:

1. Habitatges unifamiliars: aïllats, sense compartir parcel·la i no sotmesos a propietat horitzontal. Inscripció com a ETH permanent, comercialització tot l'any.
2. Habitatges plurifamiliars: adossats i edificis en règim de propietat horitzontal. Inscripció com a ETH renovable cada 5 anys, comercialització tot l'any.
3. Estades en habitatges principals: llogats pel propietari empadronat, llicències renovables cada 5 anys. Comercialització limitada a dos mesos l'any, amb restriccions al juliol i l'agost.

Normativa de les llicències turístiques a les Illes Balears

Actualment, el reglament per regular les llicències dels allotjaments turístics a les Balears és el Decret llei 3/2022, d'11 de febrer, de mesures urgents per a la sostenibilitat i la circularitat del turisme de les Illes Balears.

A Formentera hi ha una normativa específica: el Pla de qualitat de Formentera, del Consell Insular de Formentera, per als habitatges objecte de comercialització turística per al període 2019-2024.

Unsplash

Requisits i obligacions del lloguer vacacional

Abans de sol·licitar una llicència turística a les Balears o adquirir places per a ETH, cal complir el reglament balear i confirmar que la zona és apta per a la comercialització turística. Cada illa té el seu propi planejament urbanístic, anomenat "zonificació", que determina les zones aptes en funció de criteris ambientals i poblacionals, entre d'altres.

A les Balears, les places turístiques es compren i el nombre màxim està determinat per la cèdula d'habitabilitat. Sense aquesta cèdula, no es poden comercialitzar les places. El Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (CBAT) és l'organisme encarregat de vendre les places turístiques. Per a habitatges unifamiliars i principals, es poden adquirir places d'altres habitatges donats de baixa legalment.

Els requisits per obtenir una llicència turística a Balears poden variar segons es tracti d'una llicència turística a Menorca o d'una llicència de vacances a Mallorca, però en general són:

• Tenir una cèdula d'habitabilitat vigent
• L'habitatge ha d'estar en una zona apta
• Antiguitat mínima de 5 anys com a residència privada
• No tenir sancions urbanístiques greus
• Un mateix propietari no pot explotar més de 3 habitatges
• Certificat energètic en cas d'habitatges plurifamiliars o segons el PIAT o PTL aplicable per a unifamiliars
• Disposar d'un sistema de control de consums
• Complir l'equipament mínim exigit
• Exhibir una placa identificativa visible
• Tenir una assegurança de responsabilitat civil per danys durant l'estada (mínim 300.000 euros, fiança màxima 600 euros)
• Proveir un telèfon de contacte 24 hores per a usuaris i comunitat de propietaris
• Incloure el número d'inscripció turística a la publicitat
• Tenir fulls de reclamacions disponibles
• Registrar els viatgers
• Declarar els ingressos de l'activitat a Hisenda

Els costos associats als habitatges turístics

A més de les despeses de validació de l'habitatge i altres costos, el títol que permet explotar un habitatge turístic a Balears té els imports següents:

• Allotjaments turístics: 3.500 euros
• Habitatges unifamiliars: 3.500 euros
• Habitatges plurifamiliars: 875 euros
• Habitatges habituals (2 mesos l'any): 291,67 euros

Les llicències que es renoven cada 5 anys han de pagar l'import corresponent per continuar-se comercialitzant.

A Formentera, independentment de la tipologia, la primera plaça costa 70 euros i cada plaça addicional augmenta un 5 % respecte del preu de la plaça anterior.

Unsplash

Procediment per obtenir una llicència turística a les Balears

A totes les comunitats autònomes, per obtenir una llicència o permís per comercialitzar allotjaments turístics, s'utilitza una Declaració Responsable.

La Declaració Responsable d'Inici d'Activitat Turística (DRIAT) és un document en què la persona interessada declara, sota la seva responsabilitat, que compleix els requisits legals per iniciar una activitat turística, té la documentació que ho acredita i es compromet a mantenir-ne el compliment. Aquest document permet iniciar l'activitat immediatament sempre que es compleixin tots els requisits en el moment de la formalització.

Com es presenta la DRIAT a les Balears?

Per presentar la Declaració Responsable a les Illes Balears, hi ha dos mètodes, encara que si ets persona jurídica, només pots fer-ho telemàticament:

1. Presentació telemàtica: obligatòria per a persones jurídiques (societats mercantils o associacions) i opcional per a persones físiques, sempre que tinguin signatura electrònica, la manera de demostrar la seva identitat a la seu virtual i un visor de PDF.
2. Presentació física: disponible per a persones físiques. Pots portar els documents a les oficines de registre autonòmiques sempre que la normativa no indiqui el contrari. També els pots enviar per correu postal, presentant-los en un sobre obert perquè el personal de Correus el segelli i hi registri la data, l'hora i el lloc d'enviament.

La documentació necessària juntament amb la DRIAT és la següent:

• Acreditació d'identitat (DNI, passaport o NIE) i representació del declarant
• Certificat d'adquisició de places turístiques
• Certificat municipal que acrediti que està en una zona apta i no haver superat el nombre màxim de places
• Certificat d'empadronament del propietari per a habitatge principal
• Documentació que acrediti el permís de la comunitat de propietaris per a la comercialització turística
• Model del pla de modernització i qualitat (annex 6 del decret 20/2015) per a estades turístiques
• Justificant del pagament de taxes corresponents
• Documentació addicional segons la normativa de cada illa (per exemple, Pla de qualitat a Formentera)

Particularitats i consideracions addicionals

Des de l'11 de febrer del 2022, (Decret llei 3/2022, de mesures urgents per a la sostenibilitat i circularitat del turisme) i durant els propers 4 anys, no és possible l'adquisició de places turístiques a les illes de Mallorca, Menorca, Eivissa i Formentera.

Les multes per publicitar i comercialitzar estades turístiques sense permisos oscil·len entre 20.000 i 40.000 euros.

L'elevada quantitat d'allotjaments ha portat al desenvolupament de plans d'intervenció en àmbits turístics (PIAT) i plans territorials insulars (PTI), amb l'objectiu de reavaluar i reduir el nombre de places turístiques registrades i les que estan en reserva des del 2022.