Großes Interesse am Immobilientausch in Spanien: Vor- und Nachteile

In den letzten Monaten ist der Immobilientausch in Spanien aufgrund der Corona-Pandemie gestiegen. Diese Alternative zu traditionellen Verkäufen und Käufen machte laut INE zwischen Januar und September diesen Jahres insgesamt 1.230 Transaktionen aus. Dies ist der höchste kumulierte Wert für den gleichen Zeitraum seit 2015, liegt aber immer noch deutlich unter dem Niveau des Booms, als fast 7.100 Transaktionen verzeichnet wurden.

Obwohl die Anzahl der Transaktionen nicht hoch ist, lohnt es sich zu wissen, was ein Immobilientausch ist. Artikel 1538 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches legt fest, dass es sich um einen Vertrag handelt, bei dem sich die Parteien verpflichten, eine Sache zu abzugeben, um eine andere zu erhalten. Sie richtet sich grundsätzlich nach den für den Kaufvertrag geltenden Bestimmungen. Es ist daher eine interessante Alternative für den Austausch von Waren aller Art, die bereits in der Antike im Rahmen der Tauschformel verwendet wurden.

Salvador Salcedo, Partner der Anwaltskanzlei Ático Jurídico, weist darauf hin, dass bei einem Immobilientausch die Objekte zunächst auf ihren Wert geschätzt werden müssen. „Wenn die zu tauschenden Häuser gleichwertig sind, ist es sehr einfach. Andernfalls muss der Eigentümer der minderwertigen Immobilie den Differenzbetrag zalhen.“

Vorteile des Immobilientauschs

Der Hauptvorteil besteht darin, dass ein Wohnungswechsel ohne großen finanziellen Aufwand möglich ist und auch nicht von einer Hypothekenfinanzierung abhängig ist.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie Ihr Haus wechseln können, ohne auf den Verkauf Ihres aktuellen Hauses warten zu müssen. Darüber hinaus sind die mit dem Immobilientausch verbundenen Kosten in der Regel niedriger als beim Kauf und Verkauf eines Hauses, da beide Parteien daran interessiert sind, die Bewertung der Immobilien kostensparend anzupassen.

Nachteile des Immobilientauschs

Einer der Hauptnachteile ist die Schwierigkeit, Immobilien mit ähnlichem Wert zu finden und das gegenseitige Interesse der beiden Eigentümer an den Immobilien.

Ein weiterer Nachteil ist das Bestehen einer Hypothek auf beiden Häusern oder eines der auszutauschenden Objekte. Salcedo erinnert daran, dass dies ein Umstand ist, der bei der Bewertung der Immobilien berücksichtigt werden muss und der sich auf das Geschäft auswirken kann, da die Bank dem Wechsel des Hypothekeninhabers zustimmen muss.

Steuern, die beim Immobilientausch anfallen

Es gibt keinen Steuervorteil, der potenzielle Käufer anlocken könnte. Wie bei einer traditionellen Transaktion ist für die notarielle Urkunde die von der Autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet, festgelegte Übertragungssteuer (ITP) und die Beurkundungssteuer (IAJD) zu entrichten.

Da es sich bei einer Transaktion mit diesen Merkmalen um zwei Immobilien handelt, gibt es zwei Besteuerungsgrundlagen, sodass jede Partei die entsprechende Grunderwerbsteuer (für den Wert der erworbenen Immobilie) zahlen muss.

Die Besteuerungsgrundlage dieser Steuer ist der Marktwert der im Tausch erworbenen Immobilie. Aber Vorsicht, denn ab dem 1. Januar 2022 muss diese Besteuerungsgrundlage dem der Liegenschaft zugewiesenen Katasterreferenzwert entsprechen.

Die Tauscher müssen auch die Einkommensteuer und die kommunale Wertzuwachssteuer auf die jeweiligen Übertragungen der Immobilie entrichten, die sie bisher besaßen.

Somit kann jeder der Tauscher einen Kapitalgewinn für persönliche Einkommensteuerzwecke erzielen. Wie vom Finanzamt ausgeführt, „besteht der Veräußerungsgewinn oder -verlust aus der Differenz zwischen dem Anschaffungswert des übertragenen Eigentums oder Rechts und dem höheren der beiden folgenden Werte: dem Verkehrswert des gelieferten Eigentums oder Rechts“.

Salcedo betont, dass der Immobilientausch im Hinblick auf die Einkommensteuer grundsätzlich zwei Vorgänge in einem einzigen Akt zusammenfasst. Das heißt, die Erzielung eines Gewinns durch die Übertragung der Immobilie und die Wiederanlage dieses Gewinns durch den Erwerb einer anderen Immobilie, die im Austausch für die übertragene Immobilie erhalten wird. Dieser Umstand ermöglicht die Befreiung von der Wiederanlage in den Hauptwohnsitz im Voraus, wenn der endgültige Bestimmungsort der Immobilie der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen ist.