Ce sont les 6 clauses illégales les plus courantes pour les locataires dans les contrats de location

Dans le processus de location de logements, il est courant pour les locataires d'obtenir un contrat type générique, téléchargé sur Internet ou fourni par quelqu'un qu'ils connaissent. Il est important de l'adapter aux besoins de chaque individu et de veiller à ce qu'il ne contienne pas de clauses abusives et donc nulles.

Le cabinet d'avocats De Salvador Real Estate Lawyers rappelle que les clauses qui limitent les droits du locataire en vertu de la Loi sur les baux urbain (LAU-Ley de Arrendamientos Urbanos) sont nulles. Mais attention, toutes les clauses qui nuisent au locataire ne sont pas nulles, seulement celles qui limitent les droits du locataire.

Les clauses invalides les plus courantes dans les baux sont les suivantes :

1. les faux baux saisonniers

Certains propriétaires ont recours à la signature de loyers de 11 mois et évitent l'année afin que LAU ne puisse s'appliquer au contrat, ce qui rend le contrat saisonnier. L'objectif est que le locataire n'ait pas le droit de rester dans le logement jusqu'à 3 ans. Le bureau de De Salvador rappelle que, même ainsi, pour qu'une location soit considérée comme saisonnière, il doit y avoir une raison qui justifie le caractère temporaire de la location, comme un travail, un transfert temporaire, des études, etc. ainsi qu'une adresse permanente pour le locataire autre que le logement qu'il loue.

2. Le refus d'une prorogation légale

Une autre clause généralement incluse par les propriétaires est que le contrat ne peut durer qu'un an sans possibilité de prolongation légale jusqu'à trois ans. Ceci est contraire à l'article 9.1 de la LAU, qui prévoit une prolongation de trois ans comme un droit pour le locataire, mais comme une obligation pour le propriétaire.

3. Pénalité si le locataire ne reste pas pendant un an.

Une autre clause abusive est d'établir que la première année est obligatoire pour le locataire et qu'en cas de non-respect, une certaine pénalité est fixée. Toutefois, l'article 11 de LAU stipule que le locataire a le droit de résilier le bail après les six premiers mois et que la pénalité, le cas échéant, sera limitée à celle prévue par la loi.

4. Paiement anticipé du loyer

LAU ne permet pas le paiement anticipé de plus d'un mois de loyer. Le cabinet d'avocats De Salvador souligne que le propriétaire ne peut pas obliger contractuellement le locataire à payer le loyer 2 ou 3 mois à l'avance et que le défaut de le faire ne peut conduire à une expulsion.

5. La rechute de l'obligation du locataire d'entretenir le logement.

Le propriétaire est tenu d'effectuer les travaux nécessaires pour préserver le logement tel qu'établi à l'article 21.1 de la LAU. Cependant, De Salvador souligne que l'interprétation des clauses de travaux est très délicate et qu'il est donc préférable qu'un avocat rédige correctement le contrat.

6. Accès des propriétaires au logement

Une autre clause abusive courante dans les contrats est de déterminer que le propriétaire peut visiter la maison à tout moment pour vérifier l'état de la maison. Toutefois, il s'agit d'une clause de nullité pour aller à l'encontre de l'inviolabilité du domicile établie à l'article 18.2 de la Constitution espagnole. De cette façon, le locataire peut refuser de laisser entrer le propriétaire dans la maison.

Que se passe-t-il si le contrat de location comporte des clauses abusives ?

Seul un juge peut décider si une clause est invalide ; par conséquent, si le contrat contient des dispositions abusives, il est conseillé d'intenter une action en justice. Mais il est préférable de laisser la rédaction du contrat entre les mains d'un avocat pour éviter les situations abusives de la part du propriétaire. Dans le cas où une clause préjudiciable au locataire a été incluse, elle n'invalide pas l'ensemble du contrat de location, mais seulement les règlements qui peuvent être considérés comme nuls par les tribunaux.