Wenn Sie eine Immobilie in Spanien mieten, ist es üblich, dass der Vermieter Ihnen einen Standardmietvertrag vorlegt, der aus dem Internet heruntergeladen wurde oder von einem Bekannten des Vermieters erstellt wurde. Es ist jedoch wichtig, den Mietvertrag an die Besonderheiten jedes Mietverhältnisses anzupassen und sicherzugehen, dass er keine Missbrauchsklauseln enthält, die unwirksam sind.
Die Anwaltskanzlei deSalvador Real Estate Lawyers weist darauf hin, dass all diejenigen Klauseln eines Mietvertrags unwirksam sind, die die im spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU) festgelegten Rechte des Mieters verletzen. Aber Vorsicht: Nicht alle für den Mieter ungünstigen Klauseln sind unwirksam, lediglich solche, die seine Rechte wesentlich einschränken.
Dies sind die häufigsten unwirksamen Klauseln in Mietverträgen:
1. Falsche Saisonvermietungen
Einige Vermieter stellen Mietverträge über 11 Monate aus, um so ein ganzjähriges Mietverhältnis zu vermeiden. So wird der Mietvertrag nämlich als Saisonvermietung oder Ferienvermietung ausgelegt und das spanische Mietgesetz findet keine Anwendung. Das Ziel dahinter ist, dem Mieter so nicht das dreijährige Wohnrecht einräumen zu müssen. Die Kanzlei deSalvador erinnert daran, dass jedoch ein triftiger Grund vorliegen muss, damit ein Mietverhältnis als Saisonvermietung gilt, wie z. B. aufgrund einer vorübergehenden Verlegung des Arbeitsplatzes, Studienaufenthalte usw. Außerdem muss der Mieter neben dem Wohnsitz, der in diesem Mietvertrag aufgeführt wird, einen weiteren (Haupt-)Wohnsitz haben.
2. Verweigerung der automatischen Verlängerung
Eine weitere Klausel, die gerne von den Vermietern im Mietvertrag aufgenommen wird, ist, die Höchstdauer des Mietvertrages auf ein Jahr zu beschränken, ohne die Möglichkeit zu geben, das Mietverhältnis um bis zu drei Jahre zu verlängern. Dies steht im Widerspruch zu Artikel 9.1 des spanischen Mietgesetzes, der die Verlängerung des Mietvertrages um bis zu drei Jahre als Recht für den Mieter, jedoch als Verpflichtung für den Vermieter festlegt.
3. Strafen bei Beendigung des Mietvertrages vor Ablauf des ersten Jahres
Eine weitere missbräuchliche Klausel besteht darin, festzulegen, dass der Mieter mindestens ein Jahr in der Immobilie verbleiben muss und dass bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses eine Strafzahlung fällig ist. Das spanische Mietgesetz bestimmt jedoch in Artikel 11, dass der Mieter das Recht hat, den Vertrag nach den ersten sechs Monaten zu kündigen. Die Strafzahlung, insofern sie überhaupt Anwendung findet, beschränkt sich auf die gesetzlichen Bestimmungen.
4. Vorauszahlung der Miete
Das spanische Mietgesetz erlaubt keine Vorauszahlung der Monatsmieten, die den Betrag einer Monatsmiete übersteigen. Die Kanzlei deSalvador betont, dass der Vermieter den Mieter nicht vertraglich zur Zahlung von 2 oder 3 Monatsmieten im Voraus verpflichten kann. Genauso wenig ist die Nichtzahlung Anlass zur Zwangsräumung.
5. Instandhaltung der Wohnung durch den Mieter
Das spanische Mietgesetz bestimmt in Artikel 21.1, dass der Vermieter verpflichtet ist, die notwendigen Maßnahmen zur Erhaltung des Mietobjektes durchzuführen. deSalvador weist jedoch darauf hin, dass die Auslegung dieser Klauseln manchmal etwas heikel ist. Daher ist es am besten, sich für das korrekte Aufsetzen des Vertrages an einen Anwalt zu wenden.
6. Betreten der Wohnung durch den Vermieter
Eine weitere missbräuchliche Vertragsklausel besteht darin, zu bestimmen, dass der Vermieter die Wohnung oder das Haus jederzeit besichtigen kann, um den Zustand zu überprüfen. Dabei handelt es sich jedoch um eine unwirksame Klausel, da sie gegen die Unverletzlichkeit der Wohnung verstößt, die im Artikel 18.2 der spanischen Verfassung verankert ist. So kann der Mieter dem Vermieter das Betreten der Wohnung verweigern.
Was tun, wenn der Mietvertrag missbräuchliche Klauseln enthält?
Nur ein Richter kann entscheiden, ob eine Klausel unwirksam ist. Wenn Sie glauben, dass Ihr Mietvertrag missbräuchliche Bestimmungen enthält, ist es ratsam, gerichtlich gegen ihn vorzugehen. Um dies von vorne herein zu verhindern, ist es am besten, vor Unterzeichnung des Mietvertrages diesen durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Sollte der Mietvertrag für den Mieter nachteilige Klauseln enthalten, setzen diese nicht den Mietvertrag außer Kraft, sondern führen lediglich dazu, dass die entsprechenden Klauseln als unwirksam erachtet werden.
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