Le 6 clausole nulle più comuni per un inquilino in un contratto di locazione

Quando si affitta una casa in Spagna, è normale avere a che fare con un contratto generico, che è possibile scaricare da Internet o trovare attraverso persone che conosci. È importante che questo documenti si adatti alle esigenze di ciascun individuo e che si abbia la certezza che non contenga clausole abusive e quindi nulle.

Lo studio legale deSalvador Real Estate Lawyers ricorda che le clausole che limitano i diritti dell'inquilino ai sensi della legge sull'affitto urbano (LAU) sono nulle. Ma attenzione, non tutte le clausole che danneggiano l'inquilino sono nulle, solo quelle che limitano i diritti dell'inquilino.

Le clausole non valide più frequenti nei contratti di locazione sono le seguenti:

1. Falsi affitti stagionali

Alcuni locatori ricorrono alla firma di affitti di 11 mesi ed evitano l'anno in modo che la LAU non possa essere applicata al contratto, rendendo così il contratto stagionale. L'obiettivo è che l'inquilino non abbia il diritto di soggiornare nell'abitazione per un massimo di 3 anni.
L'ufficio di De Salvador ricorda che per considerare un affitto come ‘stagionale’, ci deve essere una ragione che giustifichi la natura temporanea dell’affitto, come il lavoro, un trasferimento temporaneo, studi, ecc, così come un indirizzo permanente per l'inquilino diverso dall'abitazione che affitta.

2. Rifiuto della proroga di legge

Un'altra clausola solitamente inclusa dai proprietari è quella che stabilisce che il contratto possa durare solo un anno senza la possibilità di proroga legale fino a tre anni.
Ciò è in contrasto con l'articolo 9, paragrafo 1, della LAU, che prevede una proroga di tre anni come diritto per l’inquilino e come obbligo per il proprietario.

3. Penalità se l’inquilino non rimane un anno

Un'altra clausola abusiva è quella che stabilisce che il primo anno è obbligatorio per l'inquilino e che in caso di inosservanza è prevista una certa sanzione. Tuttavia, l'articolo 11 dell'LAU stabilisce che il locatario ha il diritto di risolvere il contratto di locazione dopo i primi sei mesi e che l'eventuale penale sarà limitata a quella stabilita dalla legge.

4. Pagamento in anticipo dell’affitto

La LAU non consente il pagamento anticipato di un canone d'affitto superiore a un mese.
Lo Studio legale De Salvador sottolinea che il proprietario non può obbligare contrattualmente l'inquilino a pagare l'affitto con 2 o 3 mesi di anticipo e che il mancato pagamento non può comportare uno sfratto.

5. Dovere di conservazione dell'abitazione da parte dell'inquilino

Il proprietario è tenuto a eseguire i lavori necessari per la conservazione dell'alloggio come stabilito all'articolo 21.1 della LAU. De Salvador sottolinea tuttavia che l'interpretazione delle clausole relative ai lavori è molto delicata, per cui è meglio che un avvocato rediga il contratto in modo corretto.

6. Accesso del proprietario all’abitazione

Un'altra comune clausola abusiva nei contratti è quella di stabilire che il proprietario possa visitare la casa in qualsiasi momento per verificare le condizioni della casa. Tuttavia, si tratta di una clausola nulla perché va contro al diritto di inviolabilità della casa stabilito dall'articolo 18, paragrafo 2 della Costituzione spagnola. In questo modo, l'inquilino può rifiutare di far entrare il proprietario nella casa.

Cosa succede se il contratto di locazione contiene clausole abusive?

Solo un giudice può decidere se una clausola è invalida, quindi se il contratto contiene disposizioni abusive, è consigliabile intraprendere un'azione legale. Ma è meglio lasciare la stesura del contratto nelle mani di un avvocato per evitare situazioni abusive da parte del proprietario. Nel caso in cui sia stata inserita una clausola dannosa per l'inquilino, essa non invalida l'intero contratto di locazione, ma solo le norme che possono essere considerate nulle dai tribunali.