IRPF 2018: a dedução pela compra de casa também se aplica ao arrendamento com opção a compra

O Supremo Tribunal decidiu, recentemente, que os valores pagos pelo arrendamento com opção a compra podem ser incluídos na dedução por investimento em habitação no IRPF. Isto significa que o Supremo Tribunal associa esse tipo de arrendamento à construção da residência primária, ou seja, à entrega de quantias ao construtor. Considera que, em ambos os casos, está a ser adquirida uma residência primária, de modo que o contribuinte pode beneficiar da dedução pela compra.

Embora a dedução estadual por investimento numa residência primária tenha sido abolida a partir de 1º de janeiro de 2013, ainda existem deduções em algumas comunidades autónomas, que podem ser aplicadas pelos contribuintes sobre os valores pagos, em cada ano, para a aquisição de uma casa.

"Recordemos que, com vigência até 1º de janeiro de 2013, o artigo 55 do Regulamento do IRPF, associava a aquisição de habitação à sua construção, quando o contribuinte cumpria as despesas decorrentes da execução das obras, ou entregava quantias ao construtor. E isso, desde que esses trabalhos fossem concluídos dentro de um prazo quatro anos, a partir do início do investimento", diz José María Salcedo, sócio do escritório de advocacia Ático Jurídico.

O Supremo esclarece que deve ficar clara a intenção de finalmente adquirir a residência primária, pois só assim é possível considerar que quando cada renda foi efetivamente paga com o objetivo de adquirir a casa.

No caso resolvido na sentença da Suprema Corte, o contribuinte assinou um contrato com uma cooperativa, no qual assumiu o compromisso de exercer o direito de compra após decorridos os 10 anos de arrendamento da casa.

Durante o referido período, cada "sócio" era responsável pela parte do crédito habitação correspondente à propriedade finalmente transmitida. O pagamento do referido crédito foi feito através da renda. Por sua parte, a cooperativa estava obrigada a não vender a propriedade a outra pessoa que não a cooperativa, sempre que se cumprisse o pagamento do arrendamento. E isto, segundo um Decreto aprovado pela Comunidade de Madrid, que articulou diversos instrumentos legais para a aquisição de habitação.

"Tudo isto faz com que o Supremo Tribunal chegue à conclusão de que o arrendamento da propriedade tinha como objetivo a sua aquisição, pelo que as quantidades pagas em conceito de arrendamento foram destinadas ao pagamento da habitação. Na minha opinião, esta decisão abre a porta para considerar que, no caso de arrendamento com opção a compra, quando a intenção de adquirir a casa própria resulta indubitável, os valores pagos devem ser considerados "compra de casa". Inclusivamente, antes de ter exercido a opção", enfatiza o advogado Salcedo.

Os efeitos da sentença para os contribuintes

Salcedo assegura que os contribuintes não se poderão beneficiar desta dedução fiscal, mesmo que tenham começado a pagar a renda antes de 1º de janeiro de 2013.

No entanto, a decisão do Supremo Tribunal abre as portas para beneficiar das deduções autonómicas por investimento na residência primária. "Parece possível considerar como valores pagos pela compra de habitação, não apenas aqueles pagos a partir do exercício da opção a compra, mas também aqueles pagos durante o contrato de arrendamento", acrescenta o advogado.

Por exemplo, os contribuintes que, por exemplo, assinaram um contrato de opção de compra em 2015, e pretendem exercer a opção em 2020, podem considerar os pagamentos de arrendamento como uma compra de casa. E, podem também, aplicar as deduções autónomas que podem corresponder ao IRPF de 2018, de acordo com os regulamentos da Comunidade Autónoma na qual residem.

E se, por esse motivo, alguma dedução autónoma não foi aplicada em anos anteriores, será possível solicitar a retificação e o reembolso de rendimento indevido nos últimos quatro anos, como lembra José María Salcedo.