A procura por arrendamentos de imóveis em Espanha há anos que está a aumentar. Entre os estrangeiros com propriedades de investimento em Espanha, isto não é novidade, há muito que eles fazem parte deste mercado de arrendamento de curto e longo prazo. Mas muitas pessoas com segundas residências em Espanha, que são menos capazes de usar as suas propriedades como resultado do covid-19, estão agora a considerar a hipótese de arrendá-las para ganhar alguma renda extra.
A chave para trazeres os teus imóveis para o mercado é poderes arrendar a casa com sucesso e segurança, então a Finaer, uma empresa especializada em fornecer garantias em contratos de arrendamento a inquilinos, proprietários e imobiliárias, elaborou uma série de recomendações a ter em conta antes de arrendares o teu imóvel. Por exemplo, recomendam fazer um inventário da mercadoria do apartamento, determinando quem será o responsável pelo pagamento das utilidades, ou estabelecendo cláusulas específicas no contrato se necessário, entre outras coisas.
Resumiremos aqui 10 dicas práticas para proprietários que também irão beneficiar os seus inquilinos, de forma a evitar possíveis problemas e mal-entendidos durante a vigência do contrato de arrendamento:
O certificado de ocupação, em vigor
Antes de arrendar um imóvel, é importante verificar o estado do imóvel e certificar-se de que tem o certificado de ocupação, que atesta que o imóvel cumpre os requisitos necessários para ser arrendado. Este é um documento que deverias obter no processo de compra do teu imóvel. Tratando-se de um imóvel em arrendamento, o documento é um meio de proteção do proprietário, caso este decida rescindir o contrato unilateralmente, deixando o imóvel em estado de desabituação.
Faz um inventário dos ativos
A próxima recomendação é fazer um inventário de tudo o que há na propriedade, desde os eletrodomésticos até aos móveis. Obviamente, tratam-se de coisas que o inquilino poderá usar durante o tempo em que morar lá. Este documento, explica Finaer, “será um anexo ao contrato de arrendamento que servirá no caso de, uma vez terminado, haver algum dano ao móvel que possa ser reclamado. Além disso, é aconselhável acompanhar o documento com fotos".
Determinar o pagamento de utilidades
Uma vez que o imóvel foi alugado, o locador e o inquilino devem decidir quem será o responsável pelos serviços públicos. E existem várias alternativas quando se trata de pagar pelos serviços públicos. Se o senhorio decidir manter a propriedade, ele deve manter estes serviços no seu nome e pode pagar as contas ele mesmo, e depois transmitir o custo ao inquilino ou manter a propriedade, mas fornecer o número da conta do inquilino às empresas. Neste caso, o proprietário não teria que se responsabilizar por possíveis inadimplências do inquilino. Outra opção seria contratar uma empresa especializada para gerir as eventuais inadimplências de contas.
Determinar o pagamento de impostos sobre a propriedade
Uma das dúvidas mais frequentes que surgem em relação aos imóveis para arrendar é quem é o responsável pelos impostos sobre o imóvel, como o IBI ou o imposto sobre o lixo. A realidade, frisa Finaer, é que ambas as partes podem chegar a um acordo sobre quem é o responsável pelo pagamento dessas taxas, mas qualquer que seja a decisão, ela deve estar refletida no contrato para evitar mal-entendidos no futuro. É importante notar que, como proprietário, serás obrigado a apresentar o NRIIT, estejas ou não a arrendar o imóvel.
Estabelece cláusulas de proibição no contrato, se necessário
Se estiveres a arrendar a tua própria casa, podes ter algumas condições sobre como desejas que ela seja tratada pelos teus inquilinos. Por exemplo, podes definir que os teus inquilinos não morem com animais, que é uma cláusula de proibição comum em contratos de arrendamento. Requisitos como este devem aparecer como uma condição do contrato. Da mesma forma, a Finaer insiste que todos os proprietários devem incorporar uma cláusula que proíba a sublocação, de modo que o inquilino não possa voltar a arrendar a propriedade a terceiros.
Garantias de pagamento
Caso o inquilino necessite de um fiador para garantir o pagamento da renda, deve ser especificado que o fiador prorroga a sua garantia por todo o período do contrato de arrendamento. Caso contrário, o proprietário não poderá exigir o pagamento do arrendamento em conjunto caso o contrato seja estendido além do seu prazo original. Além disso, para a segurança e tranquilidade do proprietário, vale a pena considerar uma apólice de seguro de inadimplência de arrendamento, caso o inquilino se torne inadimplente.
Fiança de um mês
Nos contratos de longo prazo, por lei, o inquilino deve fornecer um mês de renda como fiança. Em contratos de prazo mais curto, esse depósito será o equivalente a dois meses de arrendamento. Além disso, existem outros mecanismos de garantia do pagamento e manutenção do imóvel, como o pagamento de dois meses a título de garantia máxima acrescida ao contrato de arrendamento ou outro número de meses de renda, conforme acordado entre as partes.
Contato direto via email
Finaer insiste que uma das melhores maneiras de facilitar a comunicação entre as duas partes é incluir um email de contacto no contrato de arrendamento. Isto facilitará a resolução de eventuais problemas e evitará o recurso, por exemplo, ao uso de burofax para comunicar a não renovação do contrato.
Cumprir rigorosamente os prazos dos regulamentos
A Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) é muito clara quanto aos prazos. Por exemplo, os prazos de cumprimento obrigatório do contrato, o período mínimo de arrendamento e os prazos para o inquilino pagar a renda.
Dedução para arrendamento
E, por fim, a última dica da Finaer é a possibilidade do proprietário descontar as despesas com o imóvel no ato da declaração de imposto de renda. Atualmente, o proprietário pode deduzir até 60% do valor do arrendamento, independente da idade dos inquilinos. As despesas dedutíveis incluem melhorias que foram feitas numa propriedade (por exemplo, a compra de um novo eletrodoméstico), o imposto sobre a propriedade (IBI) ou o imposto sobre lixo.