Estás a arrendar uma casa? Não te esqueças de adicionar uma cláusula que proíba o subarrendamento!

29 Setembro 2021, 12:00

O arrendamento imobiliário em Espanha tem sido altamente lucrativo para os proprietários nos últimos anos (apesar da pandemia de Covid-19). Os proprietários podem esperar rendimentos líquidos de 5% anuais e se a isso também adicionares a valorização do capital, estás a olhar para rendimentos de dois dígitos por ano. Abordámos este tópico extensivamente em artigos anteriores:

As rendas sobem pelo quinto ano consecutivo em Espanha! - 12 de fevereiro de 2020

8 dicas para arrendar como um profissional em Espanha (comprar para arrendar) - 3 de fevereiro de 2021

Dito isto, há advertências que os proprietários devem ter em conta sobre o arrendamento de propriedades espanholas. No post de hoje vamos focar-nos apenas num aspeto: subarrendamentos.

Todos estão cientes do grande boom das locadoras de férias nos últimos 5 anos. Alguns empresários tortuosos foram à boleia do seu sucesso usando as propriedades de outras pessoas para ganho pessoal! Eles fazem isso assinando contratos de arrendamento de longo prazo e, em seguida, subarrendando os imóveis a curto prazo como arrendamento de férias, até mesmo arrendando quartos individuais!

Este comportamento é de facto ilegal e expressamente proibido pela Lei do Arrendamento de Espanha no artigo 8, onde é estipulado que os subarrendamentos requerem a permissão expressa (por escrito) de um proprietário.

Mesmo assim, eu iria ainda mais longe. Aconselho vivamente que adiciones uma cláusula especial aos contratos de arrendamento, proibindo expressamente os subarrendamentos.

Nas zonas costeiras, onde a procura por alojamentos para férias é maior, inquilinos inescrupulosos costumam tirar proveito dos proprietários (principalmente não residentes), oferecendo os seus imóveis, sem o seu conhecimento, como arrendamento de férias, mesmo comercializando-os em plataformas populares de arrendamento para férias. Na maioria das regiões de Espanha, para poder oferecer um imóvel como arrendamento de férias, é necessário obter primeiro o que se denomina 'licença turística' e cumprir todos os requisitos legais, sob pena de pesadas multas. Alguns proprietários desconhecem completamente que a sua propriedade está a ser subarrendada e oferecida em portais de alojamentos de férias. Ao ser multado, o responsável é sempre o proprietário do imóvel, e não o desonesto empreendedor proprietário-inquilino.

Outro problema são as vendas. Alguns proprietários já têm as suas propriedades no mercado há algum tempo e podem estar desesperados para vendê-las. Com vista à venda, podem aquecer a ideia de aceitar um contrato de arrendamento com opção de compra. Em princípio, não há nada de errado com isso, o problema são as reais intenções do comprador.

Alguns inquilinos inescrupulosos, fingindo ser compradores, tiram proveito da boa fé dos proprietários desesperados, forçando-os a aceitar um preço de arrendamento bastante abaixo do valor de mercado atual com o objetivo de adoçar o negócio e supostamente atrair o inquilino a (esperançosamente) assinar na linha pontilhada e comprar a propriedade em algum ponto. Na realidade, o inquilino não tem nenhuma intenção de comprar e tudo o que ele realmente quer é baixar o preço do arrendamento ao máximo que puder para que possa rapidamente dar a volta ao imóvel e subarrenda-lo.

Sem perder tempo, os trapaceiros astutos começarão imediatamente a subarrendar a propriedade a curto prazo, a vários inquilinos, com uma margem de lucro significativa. Dada a localização privilegiada do imóvel, ele seria rapidamente arrendado.

Infelizmente, essa história é muito comum. Os "inquilinos" astutos, apostando na boa-fé e no desespero do senhorio para vender, promovem contratos de arrendamento que não têm cláusula de proibição de subarrendamento. Esse movimento astuto rende-lhes uma quantidade substancial num curto espaço de tempo, usando no processo a propriedade de outra pessoa como se fosse sua. Como os proprietários são cuidadosamente escolhidos, eles tendem a ser não residentes e só percebem o que está a acontecer vários anos depois. Nem é preciso dizer que esses inquilinos não têm a menor intenção de comprar o imóvel e não se incomodam com o que fizeram.

Podemos concluir que:

Todos os inquilinos devem ser selecionados com cuidado, especialmente aqueles com opções de compra.
Os contratos legais em Espanha devem ser celebrados apenas por advogados profissionais registados. Pede sempre o número de prática de um advogado, pois temos seguro de responsabilidade civil profissional em caso de imperícia ou negligência. Oferecemos um serviço de transporte de rascunho a preços competitivos: Arrendamento (elaboração de contrato)
Os contratos de arrendamento devem incluir sempre uma cláusula proibindo subarrendamentos.
Os contratos de arrendamento devem ter um preço de renda em linha com o mercado, nunca inferior. Não hesites em não concordar com arrendamentos abaixo do mercado porque não sabes se o seu inquilino vai realmente acabar por comprar e podes estar a dar um tiro no próprio pé.
Não deves concordar em assinar contratos de opção de compra que te prendam por vários anos.

Leitura adicional no idealista: