Sind Sie Vermieter in Spanien? Denken Sie daran, Untervermietung zu untersagen!

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29 September 2021, Redaktion

Die Vermietung von Immobilien in Spanien war für ihre Besitzer in den letzten Jahren (trotz Corona-Pandemie) sehr profitabel. Vermieter können mit einer jährlichen Nettorendite von 5% rechnen. Nimmt man den Wertzuwachs hinzu, reden wir von zweistelligen Gewinnen pro Jahr. Wir haben über dieses Thema in früheren Artikeln ausführlich berichtet:

Allerdings gibt es einige Faktoren, die Eigentümer bei der Vermietung ihrer Immobilien in Spanien beachten sollten. Im heutigen Beitrag werden wir uns nur auf einen Aspekt konzentrieren: Untervermietung.

Ferienvermietungen haben in den letzten 5 Jahren einen wahren Boom erlebt. Einige windige Unternehmer haben das Eigentum anderer zu ihrem Vorteil genutzt: Sie schließen langfristige Mietverträge mit dem Eigentümer ab und untervermieten die Immobilie anschließend kurzfristig als Ferienvermietung oder vermieten sogar einzelne Zimmer!

Dieses Verhalten ist illegal und wird in Artikel 8 des spanischen Mietgesetzes ausdrücklich verboten, wo festgelegt ist, dass Untervermietungen die ausdrückliche (schriftliche) Zustimmung des Vermieters erfordern.

Trotzdem würde ich noch weiter gehen. Ich empfehle dringend, in Mietverträgen eine Sonderklausel aufzunehmen, die eine Untervermietung ausdrücklich verbietet.

In Küstengebieten, in denen die Nachfrage nach Ferienvermietungen groß ist, nutzen skrupellose Mieter regelmäßig Vermieter (insbesondere Nicht-Residenten) aus und bieten ihre Objekte möglicherweise ohne ihr Wissen als Ferienvermietung an, sogar über beliebte Urlaubsportale. In den meisten Regionen Spaniens müssen Sie, um eine Immobilie als Ferienwohnung anbieten zu können, zunächst eine sogenannte „Touristenlizenz“ erwerben und alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen, wobei hohe Geldstrafen bei Verstößen drohen. Manche Vermieter wissen gar nicht, dass ihre Immobilie untervermietet und auf Urlaubsportalen angeboten wird. Bei einer Geldstrafe haftet immer der Eigentümer, nicht der hinterhältige, unternehmungslustige Vermieter.

Ein weiteres Thema sind die Verkäufe. Einige Immobilienbesitzer bieten ihre Immobilien schon seit geraumer Zeit auf dem Markt an und verzweifeln möglicherweise langsam, da sie verkaufen möchten. Daher freunden sich einige mit dem Gedanken an, die Immobilie als Mietkauf anzubieten. Daran ist im Prinzip nichts auszusetzen, das Problem sind die wahren Absichten des Käufers.

Einige skrupellose Mieter, die sich als Kaufinteressenten ausgeben, nutzen den guten Glauben verzweifelter Eigentümer aus und zwingen sie, einen Mietpreis zu akzeptieren, der deutlich unter dem aktuellen Marktwert liegt, mit dem Ziel, den Mieter dazu zu bringen, auf der gestrichelten Linie zu unterschreiben und irgendwann die Immobilie zu kaufen. In Wirklichkeit hat der Mieter keinerlei Kaufabsichten und alles, was er wirklich will, ist ein wahres Schnäppchen zu machen, um den Mietpreis so weit wie möglich zu senken, damit er die Immobilie schnell untervermieten kann.

Ohne Zeit zu verlieren, machen sich die kunstvollen Gauner sofort daran, die Immobilie kurzfristig an mehrere Mieter zu einem erheblichen Aufschlag unterzuvermieten. Aufgrund der guten Lage der Immobilie wäre sie in kürzester Zeit vermietet.

Leider kommt diese Geschichte nur allzu häufig vor. Schlaue „Mieter“, die auf den guten Glauben und die Verzweiflung des Eigentümers vertrauen, pochen regelmäßig auf Mietverträge, die keine Klausel zum Verbot der Untervermietung enthalten. Dieser kluge Schachzug bringt ihnen in kurzer Zeit eine beträchtliche Menge ein und nutzt dabei das Eigentum anderer, als wäre es ihr eigenes. Da die Vermieter sorgfältig ausgewählt werden, sind sie in der Regel nicht ansässig und merken erst Jahre später, was vor sich geht. Es ist unnötig zu erwähnen, dass diese Mieter keinerlei Absicht haben, die Immobilie zu kaufen, und unbeeindruckt bleiben, wenn sie mit dem konfrontiert werden, was sie getan haben.

Wir können von oben die folgenden Lektionen entnehmen:

  1. Alle Mieter sollten sorgfältig geprüft werden, insbesondere solche mit Kaufinteresse.

  2. Rechtsverträge in Spanien sollten nur von zugelassenen Anwälten erstellt werden. Fragen Sie immer nach der Nummer eines Anwalts, da wir eine Berufshaftpflichtversicherung für den Fall von Fehlverhalten oder Fahrlässigkeit haben. Wir bieten einen konkurrenzfähigen Entwurfstransportservice an: Vermietung (Vertragsgestaltung)

  3. Mietverträge sollten immer eine Klausel enthalten, die Untervermietungen verbietet.

  4. Mietverträge sollten einen marktgerechten Mietpreis haben, niemals darunter. Stimmen Sie keinem Mietkauf unter dem Marktpreis zu, denn Sie wissen nicht, ob Ihr Mieter am Ende tatsächlich kaufen wird.

  5. Sie sollten keine Kaufoptionsverträge abschließen, die Sie für mehrere Jahre binden.

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