Stai affittando? Non dimenticare di aggiungere una clausola che vieti i subaffitti!

Affittare una casa in Spagna è stata un'attività molto redditizia per i proprietari negli ultimi anni (nonostante la pandemia di Covid-19). I proprietari possono infatti aspettarsi rendimenti netti del 5% annuo. Abbiamo trattato ampiamente questo argomento negli articoli precedenti:

Gli affitti salgono per il quinto anno consecutivo in Spagna! – 12 febbraio 2020

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Detto questo, ci sono un paio di consigli che possiamo dare ai proprietari che mettono in affitto una casa in Spagna. Nel post di oggi ci concentreremo solo su un aspetto: i subaffitti.

Tutti sono consapevoli dell'enorme boom che hanno avuto negli ultimi 5 anni le società di affitti per le vacanze. Alcuni imprenditori subdoli hanno però avuto successo usando gli immobili di altre persone a loro vantaggio! Hanno ad esempio firmato per affittare un immobilile a lungo termine, per poi subaffittarlo a breve termine sotto forma di affitti turistici, affittando le singole stanze separatamente!

Questo comportamento è di fatto illegale ed è espressamente vietato dalla Legge sulla Locazione in Spagna, con l'articolo 8, dove viene stabilito che i subaffitti richiedano l'espresso consenso (per iscritto) di un proprietario.

Tuttavia, per sicurezza, consigliamo comunque di aggiungere ai contratti di affitto una clausola speciale, che vieti espressamente il subaffitto.

Nelle zone costiere, dove la domanda di affitti per le vacanze è dilagante, gli inquilini senza scrupoli si approfittano regolarmente dei proprietari (in particolare di quelli non residenti) e possono utilizzare gli immobili a loro insaputa, affittandoli ai turisti e pubblicizzandoli attraverso i più popolari portali di affitti per le vacanze. Nella maggior parte delle regioni della Spagna, per mettere in affitto una casa come alloggio turistico, è necessario ottenere prima la cosiddetta "licenza turistica" e rispettare tutti i requisiti legali, per non incorrere di pesanti sanzioni. Alcuni proprietari sono completamente inconsapevoli del fatto che la loro casa viene subaffittata e pubblicata nei portali di case per le vacanze. In caso di multa però, sarebbe però proprio il proprietario dell'immobile a essere ritenuto responsabile, al posto dell'inquilino che invece abbia commesso l'infrazione proponendo la casa come affitto turistico.

Un altro problema sono le vendite. Alcuni proprietari che vogliano vendere il proprio immobile in fretta, e che lo abbiano visto restare sul mercato troppo a lungo, potrebbero esasperarsi. In vista quindi di una possibile vendita, potrebbero agire d'impulso e accettare un contratto di affitto con riscatto. In linea di massima, non c'è nulla di sbagliato in questo, ma bisogna prima assicurarsi delle reali intenzioni dell'inquilino. 

Alcuni inquilini infatti, spacciandosi per aspiranti acquirenti, approfittano della buona fede dei proprietari disperati, spingendoli ad accettare un prezzo di affitto ben al di sotto dell'attuale valore di mercato dell'immobile, e con la speranza di portare l'inquilino a firmare per poter vendere in un breve futuro l'immobile, il proprietario accetta. In realtà, in questi casi, l'inquilino non ha alcuna intenzione di acquistare in futuro l'immobile, e quello che vuole veramente è negoziare per abbassare il prezzo di affitto il più possibile, in modo da poter subaffittare l'immobile velocemente e trarne profitto.

Purtroppo, questa situazione è fin troppo comune. Gli 'inquilini', che fanno affidamento sulla buona fede del proprietario e sul suo bisogno di vendere, propongono regolarmente contratti di affitto che non prevedono clausole di subaffitto. Questa mossa astuta fa guadagnare loro una somma considerevole in un breve lasso di tempo, utilizzando l'immobile di un'altra persona come se fosse il proprio. I proprietari vengono scelti con cura da questi inquilini, che selezionano persone non residenti, che potrebbero rendersi conto della situazione anche dopo anni. 

Ecco allora qualche consiglio per evitare questa situazione:

1. Tutti gli inquilini dovrebbero essere attentamente selezionati, in particolare quelli che richiedono l'opzione dell'affitto con riscatto.

2. I contratti legali in Spagna dovrebbero essere redatti solo da avvocati professionisti registrati. Chiedi sempre il numero di pratica di un avvocato in quanto disponiamo di un'assicurazione di responsabilità professionale in caso di negligenza. Offriamo un servizio di redazione di contratti a prezzi competitivi: Affitti (stipula di contratti)

3. I contratti di affitto con riscatto dovrebbero sempre includere una clausola che vieta il subaffitto.

4. I contratti let-to-buy dovrebbero avere un canone di affitto in linea con il mercato, mai inferiore. Non accettare affitti al di sotto del valore di mercato perché non sai se il tuo inquilino acquisterà davvero in futuro l'immobile.

5. Non dovresti accettare di firmare contratti affitto con riscatto che ti leghino per diversi anni.

Ulteriori letture su idealista:

• Risoluzione di contratti di affitto a lungo termine e 'tacito rinnovo' – 10 aprile 2019

• Affittare casa in Spagna? Ecco le cinque clausole a cui fare attenzione – 7 maggio 2019

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