yo le ayudo a ajustar el precio de compra ( no compre caro)
km De la página de idealista( con código), de la vivienda que vd. compraría para su familia, la adjunta al comentario y yo me comprometo ( sin prisa) a darle el " valor razonable" por el que puede comprar.
Introducción a la valoración inmobiliaria
La Val Inmob. trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalemente por suelo, edificación o inmueble( suelo y edificio), a partir del análisis de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su v a l o r. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos que caracterizan la zona en que se encuentra.
La valoración debe entenderse, por tanto, como un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo a unos criterios, a unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atenndiendo a las características propias del bien y de las amenidades de su entorno.
sin otro particular, atentamente
km.
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http://www.idealista.com/news/archivo/2009/02/18/050315-impacta-impacta-precio-vivienda
grande km eres muy grande te sigo desde hace un tiempo.
Gracias km por el ofrecimiento.
http://www.idealista.com/pagina/inmueble?codigoinmueble=VP0000001820029&...
Espero que con su esfuerzo y el de otros foreros que nos deleitan día a día este foro sea la voz de los que no nos resignamos al robo más grande de la historia.
Un saludo y mil gracias.
este mapa de la " sociedad de tasación" con valores medios lo he utuilizado alguna vez.
http://web.st-tasacion.es/html/grafico6.html
hola toledo, no he podido atenderle antes, pero s.e.u.o. procuro llegar cuanto antes, como ahora.
Voy a aplicar la tasación estimativa-probable y sobre todo razonable para el que quiere comprar.
El precio de la o-f-e-r-t-a es de 618.000 euros ( 5.150 €/m2).
1.- El entorno.- Distritoarganzuela y barrio Imperial.- alberga el estadio vicente calderón, se caracterizaba por una población envejecida y un predominio de viviendas modestas (aunque en el paseo virgen del puerto hay viviendas mejores, de los años 60, originariamente para militares).
pero en los ultimos cinco años el barrio se ha revalorizado y renovado con parejas jóvenes. la causa del cambio es el "pasillo verde", la zona por donde pasaban las antiguas vías del tren desde príncipe pío hasta delicias y que se enterraron cuando se cerró la antigua estación de delicias. en esta zona se han construido edificios nuevos con viviendas de calidad que tienen zonas ajardinadas
el éxito de estas viviendas en un barrio tan céntrico ha hecho que las promociones nuevas se extiendan más allá del pasillo verde, por la ronda de segovia e incluso empiecen a salpicar la zona más antigua del barrio.
por todo el barrio hay pequeños comercios (los locales de ocio han aumentado en los ultimos tiempos), una gran variedad de restaurantes, actividades curiosas (como el museo del atlético de madrid), compras y lugares de descanso como balnearios, aunque muchas tiendas se concentran en la calle juan duque, donde hay talleres de coches, galerías comerciales, bares, supermercados etc
NOTA.1- No está en el plano de cartografía, señalizadsa la localización exacta del edifico, para saber si estamos más o menos cerca de la via verda, así como la amplitud de la calle etc.. Tambien se ha podido leer que no hay estaciones de m-e-t-r-o.
características específicas 120 m² construidos segunda mano / para reformar calefacción central planta 6, edificio de 6 plantas con ascensor fachada de ladrillo 100 euros al mes de gastos de comunidad distribución y materiales 4 dormitorios - fotos de los dormitorios 2 baños, incluyendo aseos - fotos del baño cocina independiente - fotos de la cocina terraza descubierta de 9 m² 5 armarios empotrados suelos de parquet equipamiento 1 plaza de garaje incluida en el precio trastero la casa está dotada de antena parabólica colectiva y tendedero cubierto conserje y portero automático piscina, zona verde y área juego de niño2.- las caracteristicas de la vivienda y el edificio:
NOTA2.- Aunque nos hable de piscina, zona verde, se trata de un edificio de 2ª mano, tampoco describe la a n t i g ü e d a d y además se aprecia en la calidad de los azulejos de la cocina de 10x20, que se trata de un edificio finalizado alrededor de 1975 ( 30-40 años de antigüedad). Las reformas han sido básicas, de acondicmiento de parte de la cocina, como nueva campana, nuevos electrodomesticos, pero los alicatados y salados son los mismos, junto con las instalaciones, hasta el baño hya uno sólo y sin reformar( por el tipo de grifería, sanitarios y azulejos). Por otra parte se mejora los armarios y se reviste el salado com parquet y moqueta.
NOTA.3- Por otra parte he estado repasando los precios medios de la zona del año 2003 y el distrito salía un precio medio de 2.900 €/m2. 120 m2 x 2900 €/m2 = 348.000 € + garaje = 386.000 euros.
NOTA 4.- Por el método de coste el precio de venta sería:
valor de venta = 1,42 ( 870 + (750 x 0,80) ] 1,10 = 2.296 €/m2 construido para el piso + garaje y trastero = 120 m2 x 2.296 €/m2 + 30.000 + 8.000 = 313.520 euros.
NORA 5.- Por las fotografías, estimo que no entraría un nuevo titular, sin antes reformar la cocina, el baño, el aseo, salubridad de armarios empotrados, pintura y lacado de puertas de distribución, dejando la carpintería exterior como de aluminio etc..
CONCLUSIÓN.- Por todo lo anterior, estimo que el valor más probable de que la oferta acepta nuetra contraoferta es de 500.000 euros y el valor razonable por el que se puede comprar es de 360.000 euros como mucho, siempre y cuando se demuestre que es un edificio para reformar y con 35 años de antigüedad.
No olvide revisar los elementos comunes del edificio ( zaguan de entrada, ascensor, patios, cubierta, estructura, cerramientos exteriores y el entorno donde se localiza.
Hola,
Como compradora potencial, me gustaria saber como se determina el precio de venta de un piso cuando se tienen que hacer muchas reformas.
Ejemplo : piso a la venta en Barcelona - zona Sarria/Les Corts - edificado en los 50'. 168 m2 sin garage, 730 000 € en diciembre 2008 (valorado en enero 2008 a 860 000 € segun la inmobiliaria). Nunca reformado. Se necesita rehacer por completo el circuito electrico y la fontaneria (conductos, ademas de griferia). Y no hablamos de la cocina y los baños en un estado fatal y muy "vintage".
Para determinar su precio de mercado, tengo previsto multiplicar el numero de m2 por el valor del metro cuadrado (precio de 2002 segun mi opinion : 168*3000,00 = 504 000,00 euros).
¿Pero que hago con el valor economico de las obras ? Pienso deducir un precio medio por m2 que seria 1 000,00 euros/m2 (168*1000,00 = 168 000,00).
Mi contra-oferta teorica seria entonces : 504 000,00 -168 000,00 = 336 000,00 euros.
Mi pregunta es : se deduzca el coste total de las reformas del precio de un piso de similar caracteristicas pero, eso si, listo para entrar ?
Pregunta adicional : como se puede valorar de manera sencilla el coste de una rehabilitacion de piso ?
Un saludo y muchas gracias.
Como compradora potencial, me gustaria saber como se determina el precio de venta de un piso cuando se tienen que hacer muchas reformas.
La expresión que recoge todos los factores que intervienen en la formación del valor de un producto inmobiliaria es: Vv = Gp x BºP [ Vs + Cc) Fl siendo:
Vv = valor de venta
Bp y Bºp = gastos generales ( 22%) y Beneficio del promotor( 15%)
Vs = Valor del suelo = 30% sobre el valor medio de venta del mercado de la zona
Cc= Coste de contrata de obra nueva o de reposición en la 2ª mano, que se corregirá con una depreciación del 10% por cada 10 años de antigüedad y en caso de estado de conservación regular un 15% y en caso de depreción funcional por diseño, instalaciones, distribución inadecuada etc...un 20%.
Fl= Factor de localización ( que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de caracter local que afecten a la producción inmobiliaira.
Luego, por u-n-a parte se valora el suelo y por o-t-r-a la construcción corregida y despues aplicamos la expresión, así por ejemplo:
(suelo)Vs = 30% s/ 2.800 €/m2 valor de venta medio = 840 €/m2
(construcción)Cc = para obra nueva de media = 650 €/m2
Cc= Obra segunda mano = 550 €/m2
Antiguedad de 30 años = depreción del 30%
Estado de conservación normal.- 1,00, aunque esté por reformar, no quiere decir que por ello no sea un estado de conservación normal para su uso y disfrute, mientras cumpla la normativa de habitabilidad.
En caso de vivienda para reformar sería: 550 €/m2 x 0,70(antiguedad) =385 €/m2
Fl.- Supongamos que es un a edificio de calidad, bien localizado etc, le aumentamos un 20%( 1,20 de Fl).
Aplicando la expresión anterior la valoración del edificio para reformar, pero bien situado, descrito anteriormente sería:
Vv = 1,22 x 1,15 [ 840 + 385 ] 1,20 = 2.062, 41 €/m2 construido para la vivienda.
En caso de garaje es 25 m2 construidos x 2.062,41 x 0,60 =30.936 euros
-------------------
Pregunta adicional : como se puede valorar de manera sencilla el coste de una rehabilitacion de piso ?
Suponga un coste de contrata de ejecutar el m2 construido de 650 €/m2 siempre y tambien el siguiente porcentaje por ejecutar las distintas partidas de obra:
1.- Movimiento de tierras....................... 2 %
2.- Cimentación..................................... 6 %
3.- Estructura Hor. armado.................... 19 %
4.- Cubierta .......................................... 6 %
5.- Albañilería........................................ 18%
6.- Revestimientos................................ 7%
7.- Solados y Alicatados....................... 6%
8.- Carpintería exteriory persianas....... 5 %
9.- Carp. interior................................... 3 %
10.- Vidrios y Pintura............................ 5 %
11.- Inst. Fontanería y saneamiento.... 8 %
12.- Inst. Electricidad........................... 7 %
13.- Calefacción.................................... 8 %
SUMA........................... 100 %
Suponga que es su caso quiere rehabilitar:
Parte de la albañilería( por ejemplo 9%)solados y alicatados(6%), carpintería interior(3%), parte de carp. exterior ( 4 %), Parte Instalación fontanería y electricidad( por ejmplo 12 %) y calefacción el 8% = 9+6+3+4+12+8 = 42%
Presupuesto de coste de contrata de ejecutar dicha rehabilitación del interior de su vivienda, de forma rápida y aproximada = 42 % s/ 650 €/m2 = 273 €/m2 cosntruido.
Si su casa a rahabilitar, tiene una superficie de 100 m2 construido por ejemplo, resultaria que su casa por reformar cuesta aproximadamente 273 €/m2 x 100 m2 = 27.300 €
En estos casos añada s-i-e-m-p-r-e un 10% por imprevistos y por ser una rehabilitación( presupuesto total aprox. por rehabilitar anterior es, 27.300 x 1,10 ) 30.030 euros), que siempre cuesta más de ejecutar que una obra nueva.
saludos
pd.- espero le sirva de algo
Muchisimas gracias Km,
Estos datos me seran de gran ayuda en mi busqueda de un hogar que sea de propiedad mia en la hermosa Barcelona, donde he asistido, halucinada, desde 1999 a la alza descontrolada del precio de la vivienda nutrida por vista a corto plazo y avidez.
Me permito sugerirle la lectura de este artículo que trata de como se puede aprender algo de todas las burbujas registradas en Occidente desde la crisis de los tulipanes en Holandia en 1636.
http://hemeroteca.lavanguardia.es/preview/2008/12/06/pagina-60/75721160/...
Un cordial saludo.
Muchas gracias km.
Esta es exactamente (360.000€) la cifra que tenía pensado ofrecer al comprador, pero al carecer de conocimientos técnicos deseaba cotejarla con un experto.
En efecto, la finca tiene poco más de 30 años y el piso está para reformar.
De nada, Francesita, ha sido todo un placer y una lección más, para muchos.
Tambien he disfrutado de leer el artículo del catedrático de economía y empresa, sr. Oriol Amat", que como bien dice y yo siento lo mismo, de disfruta dando clase y es una buena forma de aprender.
Para contestarle a la segunda pregunta, me he tenido que revisar expedientes anteriores míos y asi poderle contestar, para que le resultase fácil, valorar las rehabilitaciones y hacerse una idea de lo que puede costar su reforma y con estos motivos rechazar cualquier presupuesto que se suba por las nubes, de algún que otro contratista de obras y servicios, que pretenden cobrar más de lo que cuesta.
Me quedo satisfecho, vd. tambien y aquí me tiene para lo que le haga falta.
Saludos cordiales
Muchas gracias km.
Esta es exactamente (360.000€) la cifra que tenía pensado ofrecer al comprador, pero al carecer de conocimientos técnicos deseaba cotejarla con un experto.
En efecto, la finca tiene poco más de 30 años y el piso está para reformar.
De nada, ha sido un placer atenderle.
Voy a provechar este circuntancia, para exaltar y reconocer a " idealista.com", la varieda, completa, detallada, profesional y pormenorizada, que se encuentra la información de " datos de todos los inmuebles" a los que se añade información del barrio,los servicios urbanos de la zona, las ortofotos, los precios de mercado, los informes de tasación de otros años etc.etc.etc.etc...
Sin esta información, que podemos disponer con idealista, no me hubiera atrevido a darle un " valor razonable" como le he dado y encima acertado, tal como expone vd.( una tasación es como el arte, pero depende de muchos factores y para poder analizar a gusto y fijar un valor, hace falta visitar el sitio-o fotos y video-, asi como de planos de la zona, servicios etc...como se expone en todos y cada uno de los anuncios de idealista).
Que tenga suerte y tambien que dure y mejore como hasta ahora idealista.com/news.
otra tasación solicitada en otro enlace, se adjunta a continuación:
Martes, 10 febrero 13:53 km responde a uno a km
Ha solicitado: código vw1843050 características específicas
-145 m² construidos,segunda mano / buen estado ,calefacción central gas natural ,agua caliente central gas natural ,orientación este ,planta 5, edificio de 6 plantas con ascensor ,antigüedad entre 20 y 30 años, fachada de ladrillo ,4 vecinos por planta
Distribución y materiales
- 5 dormitorios,2 baños, incluyendo aseos ,cocina independiente equipada.,3 armarios empotrados,suelos de parquet. más conserje y puerta blindada
Edificio y entorno:
- precioso piso muy luminoso y tranquilo, es una quinta planta exterior, con 5 dormitorios y dos cuartos de baño, necesita pequeñas reformas pero está muy bien conservado, muy buena distribución, con un despacho cerca de la entrada y separación entre zona privada y zona de servicio. Servicio de portería c/central y ascensor, frente a la maternidad de o'donell. Muy buena zona y perfectamente comunicado
Precio de la oferta.- 525.000 euros ( 87 millones de pesetas)
--------------------
Tasación Inmobiliaria:
En principio no tener plaza de garaje y tener que reformar la cocina( azulejos de 15x 15 y sin más foto de cocina o sea sin reformar) el aseo y el baño( sin foto alguna, luego estará por reformar), así como revisar las instalaciones y ´restaurar el solado y la carpintería interior tal vez la exterior y pintar, puede suponer, 25.000 garaje y 30.000 reforma como mínimo,ya tener que rebajar 55.000 euros, con lo que el precio probable por el que el vendedor accede a la venta es de 470.000 euros.
El valor maximo por el que se puede comprar dicho piso es:
- Valor medio de la zona en venta.- 4.800 €/m2
- Valor de repercusión del suelo a aplicar.- 25% s/ 4.800 €/m2 = 1.200 €/m2
- Valor de reposicicón de la construcción, con calefacción, fachada de cara vista, ascensor, portería y buenos acabados.- 780 €/m2
- Antiguedad de 30 años.- Depreciación por antiguedad 32 % ( coef 0,68)
- Estado de conservación.- Normal.- Coef 1,00
- Coeficiente por gastos generales de la promoción y beneficio industrial = >40%(coef 1,40)
- Factor de localización.- buena zona con todos los servicios dotacionales y otros =25%( 1,25)
Método de coste:
Vv = 1,40 ( Vs + Vc) Fl = 1,40 ( 1.200 + 780) 1,25 = 1,75 ( 1.980) = 3.465 €/m2 construido
Depreciación por antiguedad y estado de conservación = 0,68 x 1,00 = 0,68 ( nota noooo aplico un coeficiente de depreciación funcional, por construcción,,diseño o instalaciones inadecuadas, como puede ser un viejo ascensor, unas instalaciones comunes con problemas, etc..., porque es un edificio con p-o-r-t-e-r-í-a, pero la zona es de edificios con edificios de más de 50 años, con reformas o mejoras ) pero hoy somos muy exigentes en distribución,en equipamientos de cocina amplias, distribuciones, iluminación, ventilación, dormitorio principal con baño y vestidor,otro baño completo, aquí es aseo y la vivienda tiene 5 dormitorios, etc...
Valor Unitario por m2 construido resultante = 3.465 €/m2 x 0,68 = 2.358 €/m2
Valor del piso(estimativo, ya que no se ha visitado " in situ").- 145 m2 x 2.358 €/m2 = 341.910 euros ( 57 millones de pesetas) valor maximo a pagar 65 millones pesetas(390.000 euros)
ha sido un placer, ya me dirá algo.
Martes, 10 febrero 18:14 km responde a anónimo
la tasación de km es muy subjetiva (como todas por otra parte). de dónde saca que el precio de obra nueva en esta zona (una de las mejores de madrid) es tan solo 4800 euros/m2. cuando a escasas 2 manzanas en la calle Odonell se vende uno de los mejores edificios de obra nueva de madrid en no menos de 12.000 euros/m2. por otra parte no se justifica aplicar un coeficiente de depreciación del 32% (pese a lo que digan las tablas) a un edificio construido en la época en que mejor se construía, con buenos espacios comunes, portería etc.
1.- ¿ de dónde saca que el precio de obra nueva en esta zona ( una de los mejores de madrid) es tan sólo de 4.800 € /m2 ? no se confunda, estamos tasando " vivienda usada" y ahora en la propia página de publicación del anuncio tines los precios de la zona, conforme la empresa "tasación inmobiliria", que te adjunto las 6 muestras de la zona: Entras a la página del ANUNCIO en idealista " código vw 1843050 " y tines varias pestañas con datos y uno de ellos te dice " valor de viviendas de la zona" y pinchas.........
2.- la depreciación por antigÜedad del 32% sólo se puede aplicar a la construcción, pero para explicarlo, en breve espacio, no es fácil, así que he aplicado una apreciación del 25% por factor de localización, para compensar la excesiva depreciación por antigüedad.
3.- La aplicación por números sería:
VV = 1,40 ( gastos y beneficios) [ Vs +Vc) Fl
Suelo.- Valor de repercusión por m2 construido = 1200 €/m2,
Construcción.- Valor reposición Vc = 700 x 1,15( Bº Ind) = 805 €/m2 x 0,68 ( depreciación antigüedad) = 547 €/m2
Factor de localización.- Incremento de los valores y coste por su buena localización.( 20% = 1,20)
Vv = 1,40 [ 1200 + 547 ] 1,20 = 2.935 €/m2
valor de venta = 145 m2 x 2.935 €/m2 = 425.575 euros (70 millones de pesetas)
4.- Por mi experiencia y una vez revisados y analizados los datos de la página de anuncio de idealista, junto con la localización, servicios del entorno, fotografías del interior de la vivienda, como tasador independiente y objetivo, soy capaz de exponer los m o t i v o s para que junto con los números, metodos y parametros correctores de valores del suelo y edificación, dicha vivienda resultase un valor real de mercado para pasado el verano de 2009 de 330.600 euros (2.280 €/m2 construido).
Otra que se solicitó y contestó en otro enlace fue:
domingo, 15 febrero 20:04 km responde a anónimo
(anónimo 11,54 h)
hola, el anuncio es el VW1875739.desearia aportases la informacion que ofreces.
Descripción.- Vivienda ADOSADA de 200 m2 construidos(180 útiles) de 4 d, s-c, cocina, 2 baños, buhardilla de 70 m2, 2 plazas de hgaraje, trastero. zona verda y parcela de 450 m2 . Instalaciones de claefacción lectrica, puerta blindada, aíre acondicionado frío, Antigüedad de 10 años, precio 620.000 euros, adjunta sólo 4 fotografías( dos de fachada que no se ve casi nada, una del salón comedor y otra de la buhardilla diáfana).En Urbaniación privada, sion servicios urbanos, sólo un centro deportivo a 800 ml. y una tienda en la calle) a 15 minutos de barcelona.
Estudio y análisis propio:
- Hay bastantes viviendas adosadas de "obra nueva" a la venta en la zona, por un precio que oscila entre 450-550.000 euros al día de hoy, con 4 dormitorios, un garaje, zona verde etc...
- El desglose de superficies´utiles debe ser aprox: 3 dorm. de 10 m2 = 30 m2 + 1 dorm. de 16 m2 + salóncomedor de 24 m2 + cocina indp. 10 m2 + galería-lavadero de 4 m2 + 2 baños 8 m2 + recibidor y escalera 10 m2 + 2 plazas garaje 18 m2 + 60 m2 de buhardilla = 180 m2 útiles.
- Al sólo adjuntar 4 fotografías y mal tomadas, sin adjuntar el jardín privado de la parcela, sin baños, sin cocina, el exterior no es de cerramiento de cara vista, el aíre acondicinado está colgado de una fachada lateral posteriormente----no se trata de una vivienda de alta calidad de acabados y además al tener una antigüedad de 10 años, la misma se compró entre 1996-1999, aunque la impresión del exterior es que sean más antigüas, y a un precio la tercera parte de ahora, luego el precio de la misma estaría en su fecha alrededor de 206.666 € ( 620.000 / 3 ).
- Incremento justo y más ahora en periodo de bajada de precios por bastantes años, pues como mucho un 100%( 206.666 € x 2 ) que arroja un valor razonable de 413.332 euros.
- Valor de la demanda potencial = 400.000 euros, para visitarlo y en caso de ser su vivienda adecuada, pagar como mucho 418.000 euros( sin i,t.p., ni otros gastos de notaría y registro)
Nota.- Yo bajaría más el precio, pero comprenda que no he visitado el edificio( fundamental para ajustar el valor de compra), ni disponemos de descripción f-o-t-o-g-r-á-f-i-c-a suficiente. En caso de ser anterior a 1997, estar pendiente de algunas mejoras y sobre todo de los baños y cocina para entrar a vivir para 20 años vista, no pague más de 300.000 euros.
alguien conoce tripadvisor? me gustaria que anexo a cada vivienda existiera un apartado con "Comentario de compradores" que todo el qeu visita la pagina de la vivienda pudiera consultar y asi enriquecerse con los comentarios de otros compradores que ya han visitado el inmueble con anterioridad.... eso es todo lo que pido... ¿Existe?
Para KM Yo no quiero comprar sino vender y me gustaría saber que precio seria justo pedir en Valdemorillo prov de Madrid (a 35Km.) y en urb privada con seguridad 24h.Es un chalet independiente de 230m en parcela de 1250,en una sola planta,con 5 dorm.7 a/e, 3 baños y 1 aseo(2 baños incorporados a las habitaciones) calefacción de gasoil,jardín,7 años de antigüedad, piscina,orientación SO,suelos de gres y pintura lisa,puerta de garaje automática y riego por goteo,garaje y trastero donde se encuentra el deposito de gasoil.
No habría que hacerle nada, excepto pintar.Intentando ser realista lo valoro a 1800E el m2,en mi modesta opinión esta en precio,pero igual me equivoco.¿podría vd darme su opinión? Se me olvidaba, el salón tiene 40m,y una terraza cerrada (acristalada)de 45m.
Si necesita fotos o mas datos,se los enviare en cuanto me lo diga.Muchísimas gracias y un saludo
Para KM Yo no quiero comprar sino vender y me gustaría saber que precio seria justo pedir en Valdemorillo prov de Madrid (a 35Km.) y en urb privada con seguridad 24h.Es un chalet independiente de 230m en parcela de 1250,en una sola planta,con 5 dorm.7 a/e, 3 baños y 1 aseo(2 baños incorporados a las habitaciones) calefacción de gasoil,jardín,7 años de antigüedad, piscina,orientación SO,suelos de gres y pintura lisa,puerta de garaje automática y riego por goteo,garaje y trastero donde se encuentra el deposito de gasoil.
No habría que hacerle nada, excepto pintar.Intentando ser realista lo valoro a 1800E el m2,en mi modesta opinión esta en precio,pero igual me equivoco.¿podría vd darme su opinión? Se me olvidaba, el salón tiene 40m,y una terraza cerrada (acristalada)de 45m.
Si necesita fotos o mas datos,se los enviare en cuanto me lo diga.Muchísimas gracias y un saludo
estoy esperando a ver que dice km. pero yo diría que eso son precios del 2004
en la zona que usted comenta. la cuestión es si a ese precio va a usted vender rápido. la coyuntura actual parece indicar que no pero hay que hacer el experimento para salir de dudas.
Para KM Yo no quiero comprar sino vender y me gustaría saber que precio seria justo pedir en Valdemorillo prov de Madrid (a 35Km.) y en urb privada con seguridad 24h.Es un chalet independiente de 230m en parcela de 1250,en una sola planta,con 5 dorm.7 a/e, 3 baños y 1 aseo(2 baños incorporados a las habitaciones) calefacción de gasoil,jardín,7 años de antigüedad, piscina,orientación SO,suelos de gres y pintura lisa,puerta de garaje automática y riego por goteo,garaje y trastero donde se encuentra el deposito de gasoil.
No habría que hacerle nada, excepto pintar.Intentando ser realista lo valoro a 1800E el m2,en mi modesta opinión esta en precio,pero igual me equivoco.¿podría vd darme su opinión? Se me olvidaba, el salón tiene 40m,y una terraza cerrada (acristalada)de 45m.
Si necesita fotos o mas datos,se los enviare en cuanto me lo diga.Muchísimas gracias
Buenas tardes embrujada,
Por la descripción que me hace, se trata de un buen chalet ya que son 5 hab. con 3 baños, 1 aseo, calefacción, cocina amplia, gran salón de 40 m2 y con pergola acristalada de 45 m2 y en una sóla planta(sin escaleras), con calefacción, con 7 años de antigüedad( pocos años) , más piscina, goteo, vallado perimetral más garaje etc.....
Con 7 años de antigüedad, vd. finalizó la casa en el 2001 y los coste del suelo, más la construcción, honorarios, gastos generales e impuestos sería incluso hasta razonable ( sin sobrevaloración ). Las construcciones de hasta 5 años de antigüedad no se las deprecia y en su caso son sólo 7 años, o sea podría dejar el coste de la construcción como estaba en 2001 y al coste total le puede incrementar el ipc medio de 2,5 por años( 2001-2008) incrementar el 20%, a la suma total de coste de aquella fecha y ese sería el precio-valor más probable por el que un potencial comprador, acepte comprar.
Nota.- Es muy importante saber la calificación del suelo, si es un suelo no urbanizable donde se ha creado un nucleo urbano, pero sin los servicios de alumbrado público, aceras, alcantarillado etc... o es un suelo urbano, aprobado y urbanizado legalmente por medio de plan parcial, proyecto de urbanización y reparcelación de la zona, con buen acceso a infraestructuras de carreteras primarias etc..
Tambien tiene dos opciones más:
a) se va a su banco y que se la tasen y a dicha tasación le aplica el 70%( 60% de hipoteca y 10 % que tenga el potencial comprador en efectivo). Por ejemplo, si el banco tasa 450.000 €, el valor probable sería el 70% s/ 450.000 = 315.000 €
b) Se hacen las fotos y añade la descripción y fatos y lo anuncia por medio de idealista y le hago una tasación más específica a su caso. Incluso si hace falta por 1.000 euros, voy a la ciudad un fin de semana y hacemos la tasación para que pueda vender junto con los concetos y factores a distinguir para exponer mejor su casa al potencial comprador y poder negociar en su caso.
Reciba un cordial saludo.
Incluso si hace falta por 1.000 euros, voy a la ciudad un fin de semana y hacemos la tasación para que pueda vender junto con los concetos y factores a distinguir para exponer mejor su casa al potencial comprador y poder negociar en su caso.
cogno km, ¿haciendo negocio por internet?.
pd: en cualquier caso si vienes para aca avisa.
eso es broma rokmad,
¿ cómo voy a subir a madrid para tasar ? y como lo haría oficial ?
La opción de la página de tasar, es por medio de un anuncio en idealista, no de esa manera tan sencilla de una descripcción de 5 líneas.
saludos
cierto, con 5 líneas no se puede hacer una tasación. ya he notado que no eras tan específico que otras veces con las tasaciones que pones en el foro.
tampoco estabá seguro de haberle pillado el sentido a esa frase de los 1000 euros. un saludo.
coquelicot o elenoide,
Supongo que en su día, le servió la estimación del valor razonable, que adjunto a esta página tipo:
Jueves, 19 febrero 18:10 km responde a elenoide
Valor Real al día de la fecha( código idealista vw1905361)
- 180 m2 construidos de vivienda unifamiliar.- 151.200 €
- 50 m2 cosntruidos de taller-garaje-trastero.- 25.000 €
- 350 m2 suelo en zona urbanizada y sin servicios propios cercanos.- 36.000 €
--------------------------------------------------Suma.- 212.200 €
- Depreciación por antigüedad( estimo que tiene más de 15 años antigüedad), Coef.- 0,85
------------------------------------------------ Valor Real estimado.- 212.200 € x 0,85 = 180.370 € máximo.
NOTA.- Tal vez, si visitase la zona y está en un terreno diseminado, no cerca de león, y habiendo construido antes de 1995, no le pagaría más de 150.000 euros.
saludos
Hola Km,
me voy a permitir abusar de tu ofrecimiento.
Estoy mirando este piso "anuncio VW507894", ahora vivo por la zona y estoy pensando en cambiar mi piso de 3 dormitorios por uno de 4. Lo cierto es que el precio lo veo desmesurado, pero como no entiendo de estas cosas prefiero preguntarte.
Muchas gracias.
código del anuncio vw507894,
características:
160 m² construidos, 130 m² útiles
segunda mano / buen estado
calefacción central gasoil
agua caliente central gasoil
orientación sur
planta 11, edificio de 13 plantas con ascensor
antigüedad entre 10 y 20 años, fachada de ladrillo
6 vecinos por planta
125 euros al mes de gastos de comunidad
distribución y materiales.- 4 dormitorios,2 baños, incluyendo aseos ,cocina independiente equipada,terraza descubierta de 16 m²,5 armarios empotrados,suelos de parquet
equipamiento.-1 plaza de garaje incluida en el precio,la casa está dotada de antena parabólica colectiva y tendedero cubierto,conserje y puerta blindada,zona verde
Entorno.-Zona tranquila, MUY BIEN COMUNICADA, metro (eUGENIA DE MONTIJO) Y AUTOBuSes (17, 35) MUY CERCANOS. Urbanización CERRADA CON zonas verdes, PISO MUY LUMINOSO 130 M ÚTILES, terraza en salón, un dormitorio con terraza acristalada, cocina MUY amplia DE 17 M, plaza garaje INCLUIDA, EXCELENTES VISTAS A TODO mADRID -
---> estimación del valor ajustado:
- el precio meduio de la zona es de 3.000 €/m2 construido, tambien los edificios de la zona son de 40-50 años.
- El edificio es de cara vista, con cubierta plana, seis viviendas por planta, calefacción y agua caliente centralizada, para toda la comunidad, aqunque diga que es de 10 a 20 años, por el aspecto del edifico y acabados, con reforma de cocina de hace unos 15 años, un baño con reforma de hace 20 años de marmol, solado de parquet, armarios emprotrados reformados tambien, con espejps en las puertas, parquet del suelo etc....este edificio será del añó 1975-1980, luego es de más de 30 años de antigüedad.
- El tener ascensor y plaza de garaje es importante, pero el tener que pagar 120 €/mes de cuota de propiedad es una desventaja.
- Me da la impresión, que vd. si tiene capacidad adquisitiva para pagar un buen piso, por lo que se adaptará antes a un piso de obra nueva que a un piso de más de 30 años, por no decir 40 años de antigüedad( ya que no lo puedo visitar), por lo que necesita en principio una serie de reformar como son los dos baños completos, lacar en blanco toda la carpinteria interior( pues es vieja), así como el masillado,limpieza y desinfectación de todo el pìso( armarios principalmente)sellado y pintura de todo el piso, para lo que necesita un gasto de alrededor de 24.000 euros como mínimo, luego está el solado de las terrazas etc....y otras unidades de obra que reformará con el tiempo.
- SE reconoce la buena localización, así la buena orientación al sol de medio día, al ser la planta 11, contará con tranquilidad, sol, vistas etc....y en caso de ser la terraza plana de cubierta el tendedero comunitario, lo tendrá a una distancia adecuada, por medio del ascensor.
- Debe contar que dentro de 10-15 años, el edificio estará para revisar en los elementos comunes, con tal de mantenerlo y conservarlo en condiciones de salubridad, seguridad y ornato público...lo que supondrá un gasto medio por propietario de 12.000 euros, más tratandose de instalaciones comunes de calefacción, zonas verdes, solar vallado con zona verde etc...
- Lo tiene que visitar y cuando entre en él, sienta que es el piso que más le ha gustado de todos los que ha visitado, "sin peros", con ilusión por unas reformas y a vivir, pero el precio razonable desde la distancia y aprovechando las 17 fotografías que expone el vendedor( luego estimo que sí quiere vender y lo tendrá bastante cuidado) pero como vd. considero el precio muy elevado, siendo si valor razonable:
suelo.- 25 % s/ 2500 €/m2 = 625 €/m2
Construcción.- 700 €/m2 x 0,70 ( antigüedad) = 490 €/m2
GG + Bº = 40% = 1,40
Fl.- 15% = 1,15
Garaje = 30.000 €
A deducir, los gastos de reforma para entrar a vivir en su caso = 24.000 €
Valor venta vivienda = 1,40 ( 625 € + 490 €) 1,15 = 1.795 €/m2
160 m2 construidos x 1.795 €/m2 = 287.200 € + 36.000(garaje) - 24.000(reforma ) = 299.200 €
Conclusión.- No vale más de 300.000 euros, sin incluir impuestos.
Espero que le sirva, si hay alguna sugerencia al respecto se admite y se puede rectificar.
Hola, me ustaria vender un piso en Tarazona de la Mancha (ALBACETE)
Es un segundo piso de 110 m2 utiles, en un chaflan en el centro del pueblo, 3 ventanas y dos balcones a la calle, salonde 28m2, dos baños completos, tres dormitorios, 3 armarios empotrados, cocina amueblada, lavadero cubierto y totalmente equipada (lavavajilas, secadora, horno, microhondas, termo electrico, vitroceramica...), aire acondicionado con bomba de calor, calefaccion comunitaria de gasoleo con agua caliente, y plaza de garaje en el mismo edificio. El edificio tiene entre 20 y 25 años, tres plantas y los comerciales, solo tres vecinos por planta, 60€/mensuales de comunidad, con los que se paga la calefacción y la limpieza y mantenimiento de la escalera.
Se han reformado (son nuevas) recientemente las instalaciones de fontaneria y electricidad, Hemos cambiado los azulejos, sanitarios y griferia de los baños, cocina, hemos cambiado las ventanas por unas de aluminio abatibles con rotura de puente termico de 65 y cristales silence.
Por favor , ¿puede decirme cuanto puedo pedir por el piso?
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