Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
Ante la dificultad de vender o alquilar una vivienda teniendo en cuenta las circunstancias económicas por las que atravesamos, parece haberse puesto de moda el alquiler con opción de compra. Te ofrecemos cuestiones a tener en cuenta desde el punto de vista de propietario/ arrendador como comprador/inquilino:
1. Se trata de un contrato mixto, -compuesto de arrendamiento y opción- carente de una regulación propia y específica
2. Es más que aconsejable por este motivo acudir a un abogado tanto a la hora de redactar el contrato -arrendador/oferente- como de firmarlo - inquilino/optante-
3. Especial hincapié merece la entrega de dinero anticipada, que, normalmente será precio de la opción, aunque el que lo entrega piense que se trata de una fianza o depósito, es decir que se perderá si no se ejerce esa opción comprando la vivienda. Por lo tanto es muy recomendable no entregar cantidad alguna si no existe la seguridad de que se va a poder ejercer la opción es decir que se tiene o se va a tener en el futuro próximo la financiación necesaria para acometer la compra
4. En el documento debe constar con toda exactitud el precio de venta de la vivienda y el plazo durante el que puede ejercitarse de la opción
5. El inquilino/optante debe asegurarse de que el piso está libre de cargas puesto que de no ser así tendrá dificultades para ejercer la opción, ya que normalmente su opción constará exclusivamente en documento privado
6. Debe quedar perfectamente definido si los pagos en concepto de alquiler se descontarán del precio de compra total o parcialmente, en caso de ejercerse la opción. El dinero aportado vía alquiler y que después se descuente del precio final no está regulado y deberá ser pactado por las partes. Es decir, no hay nada que regule si deberá descontarse el 100% de lo aportado, el 50%, el 25% u otra cantidad
7. Si el inquilino/optante vive en la vivienda tendrá derecho a permanecer en ella cinco años, con independencia del plazo de la opción, puesto que dicho alquiler se regula por la ley de arrendamientos urbanos
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28 Comentarios:
Basicamente el alquiler con opcion a compra, es una forma de decir - no lo vendo por que esta caro- y via alquiler con opcion a compra voy a ver si lo alquilo y luego vendo.
¿Alguien se cree que al propietario le gusta esta formula?, El propietario lo que quiere es el dinero, y como no lo puede vender, porque lo tiene caro, pues hace esto.
Vale que la financiacion es escasa, que si tal y que si cual, pero si alguien pone algo en precio lo vende, aqui y en honolulu.
Saludos.
Como que si tu fueses propietario lo ibas a regalar eso lo dices porque no eres dueño de ninguno de lo contrario tu bien sabes que no dirias eso. A la a pagar alquiler que algun dia sera tuyo.
Si el precio total que paga el inquilino es similar al de un alquiler normal, y se fija el precio de la casa en el que ahora vale una de banco en la misma urbanizacion, y se destian 2/5 partes como pago de vivienda, y el resto como renta, no veo mal negocio para el inquilino
Por otra parte el propietario, dispone de una renta, algo mas de seguridad de que cuiden el piso, y como los bancos no van a dar una hipoteca por ahora a ninguno de los posibles inquilinos, aplaza en cinco annos la peticion de hipoteca, el banco puede analizar la capacidad de pago del inquilino,
Según está el mercado no es buena idea porque los pisos están bajando en un año bastante más de lo que cuesta el alquiler anual (a no ser que el precio se fijedespués...). dicho de otra manera: sale más barato alquilar por un año y luego comprar que alquilar con opción de compra durante una año y luego pagar el resto
No interesa para nada, se prevén bajadas superiores al 10% en 2012 y 2013. Hagamos un calculo rápido en Madrid:
Precio medio venta hoy (según idealista) 3.468€/m2
Precio medio alquiler hoy (misma fuente) 11€/m2
Precio medio dentro de un año (-10%) 3.121€/m2
Alquiler pagado en 1 año (11x12) 132€/m2
Faltaría por pagar: (precio medio de hace un año-alquiler pagado) 3.336€/m2
Precio medio dentro de 2 años (-20%) 2.774€/m2
Alquiler pagado en 2 años (11x24) 264€/m2 (despreciamos la posible subida anual del IPC)
Faltaría por pagar: (precio medio de hace 2 años-alquiler pagado) 3.204€/m2
¿Cuanto tendrían que bajar los pisos como máximo para que compensara?
En un año de alquiler se paga (132/3468) el 4% aprox. Del precio
Por tanto, el alquiler con opción a compra por 1 año sólo compensa si los pisos bajan menos de un 4% anual (llevamos casi 5 años con bajadas superiores)
Y yo me pregunto ..., ¿El alquiler con opción a compra no está sujeto a iva, en que estaría pensando el legislador?, ¿El alquiler con opción a compra ¿No supone que el propietario pierde las bonificaciones en el irpf por alquiler de vivienda, en qué estaría pensando el legislador?, ¿No podría el inquilino chantajear al propietario en caso de que encuentre un tercero que quiera comprar, en qué estaría pensando el legislador?, ¿Qué pasa con el iva que lleva pagando el inquilino, si ha pagado el 18% y la vivienda está al 7% ó al 4% o no está sujeta a iva sino a transmisiones patrimoniales, en qué estaría pensando el legislador?, Si el contrato de alquiler se liga a una opción de compra se puede (es legal) hacer un contrato de duración determinada (hasta el vencimiento de la opción de compra) no tiene por qué durar cinco años..., podríamos seguir,..., tal como está regulado la opción de compra no interesa ni al inquilino ni al propietario, lo eficaz es hacer un alquiler normal y corriente, si el inquilino quiere comprar tantea al propietario y le hace una oferta, no existen atajos.
Las viviendas de segunda mano no estan sujetas a i.v.a. Y el arrendamiento tambien esta exento de i.v.a.
El alquiler con opción de compra Está sujeto a un IVA del 8% que se descuenta integramente del IVA de la compra.
En caso de ejercer la opción el 1r. Año, suponiendo que sea este año y siga al 4%, la diferencia se añade a la renta pagada a descontar del precio de venta.
En el contrato quedan registrados los datos de la persona o personas, que van a vivir en el piso, para evitar subcontrataciones.
El contrato es por cinco años tal y como marca la l.a.u.
Es una propuesta interesante sobretodo para quien está pendiente de vender una propiedad, ya que tiene cinco años de margen.
No tienes ni idea, no lies a la gente
Si los propietarios se diesen cuenta de lo que se les viene encima intentarian esta opción pero con precios realistas y con un alquiler algo alto para atar al comprador.
Ejemplo piso de 100 m en Madrid barrio medio,construccón 15 años precio piso final 200.000 e
Alquiler 1200 e descontables 100% ( como si fuese letra de toda la vida) con lo que finalmente a los dos años o tres cuando los bancos se quiten lastre y empiecen a dar credito, quedarian por pagar unos 170.000 o 155.000euros precio al que si que podran competir con pisos de similares caracteristicas que esten sacando los bancos. Y si usted vendedor compro en antes del 2000, pues le esta sacando rendimiento bastante aceptable.
Espero haber ayudado
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