Per què Espanya i Portugal són dos països tan atractius per als inversos en immobiliari

Espanya i Portugal han aprofitat els anys de recuperació econòmica per seduir els grans inversors internacionals i colar-se a la llista dels mercats immobiliaris més interessants dels països desenvolupats.

“El mercat ibèric és una percepció de qualsevol inversió. Pràcticament no es fa distinció entre Espanya i Portugal. Per a nosaltres és un mercat únic, si bé hi ha lleugeres diferències de regulació”, assegura Ismael Clemente, CEO del gegant immobiliari Merlin Properties.

Madrid, Barcelona, Lisboa (i recentment també Porto) estan entre les ciutats més atractives d'Europa, i no és per casualitat. Hi ha diverses raons que expliquen per què el capital estranger està entrant a tots dos països a la recerca de noves oportunitats de negoci.

Entre les explicacions hi ha el ‘factor macro’; és a dir, els fonamentals de totes dues economies. El PIB d’aquests països està creixent per sobre de la mitjana europea i ho tornarà a fer el 2020. Les últimes previsions del Govern situen el creixement domèstic en un 1,6% per a enguany, en línia amb el consens d'experts, mentre que en el cas portuguès el mercat estima una alça del PIB d'entre l’1,7% i l’1,8%. En canvi, la mitjana europea creixerà entorn de l'1%. No podem oblidar que si l'economia creix també hi haurà un creixement en les vendes i beneficis de les empreses, el poder adquisitiu de les famílies...

A més del factor creixement, Espanya i Portugal formen un dels mercats turístics més potents del món: només el 2019 van rebre més de 106 milions de turistes. A Espanya la xifra es va quedar prop de 84 milions, amb una pujada interanual de l’1,1%, mentre que al veí lusità es va situar en 22,8 milions, amb un increment del 7,5% respecte a l'exercici 2018. També destaca la ubicació geogràfica (connexió directa amb Llatinoamèrica) i les infraestructures estratègiques (ports, carreteres de qualitat...). Aquest és un factor important perquè augmenta les oportunitats d'inversió en sectors com l'hoteler o el ‘retail’.

Entrant ja al terreny purament immobiliari, des de BNP Paribas Real Estate assenyalen la competitivitat com un altre argument de pes, gràcies al fet que els costos laborals i immobiliaris són més reduïts en ciutats com Madrid, Barcelona o Lisboa que en capitals com Londres, París, Berlín, Roma, Estocolm o Amsterdam.

A més, el braç immobiliari del banc francès assenyala que tots dos països registren nivells elevats d'educació (sobretot a les Escoles de Negocis, que estan entre les més importants del món), un nivell tecnològic avançat i bona qualitat de vida. “Hem de tenir una millor gestió, però la capacitat de generar talent fa que tinguem un elevat nivell de demanda”, explica Ignacio Martínez-Avial, managing director de BNP Paribas Real Estigues a Espanya.  

A més a més, les rendes també acompanyen. A Barcelona la renda del mercat d'oficines ha crescut un 50% en els últims cinc anys, mentre que a Lisboa han repuntat un 37% en els últims quatre exercicis, i a Madrid les rendes ‘prime’ continuen molt per sota del pic de la bombolla. Malgrat aquestes pujades, recalca BNP, aquestes ciutats estan registrant nivells d'absorció rècord. Amb més de 600.000 m2, la capital espanyola està en màxims del 2007, mentre que la capital lusitana ha batut un rècord amb gairebé 19.000 m2. La capital catalana ha fet el mateix amb 400.000 m2 i aquesta xifra podria continuar pujant gràcies al creixement exponencial de zones com el districte tecnològic 22@ de Barcelona.

Tampoc podem oblidar que Espanya i Portugal tenen una de les esperances de vida més elevades del món i que solen ser receptores de molts estudiants estrangers, per la qual cosa són potencials demandants de residències de gent gran i d'estudiants. A banda d’això, també hi ha actius alternatius com el ’coliving’, cada vegada més demandat pels inversors, i fórmules com el ‘build to rent’, que consisteix a construir edificis d'habitatges destinats al lloguer.  

Hi ha espai per a tots els inversors

Els experts recorden que el mercat ibèric està captant l'atenció de diferents tipus de capital i estratègies. Des de BNP Paribas asseguren que hi ha “forat per a tots els inversors, perquè cada actiu i cada regió està en un punt diferent del cicle. Tenim un any molt bo per davant i el diferent grau de maduresa dels actius obre el ventall a diferents inversors”.

Destaca sobretot l'arribada massiva dels inversors conservadors, davant dels curtterministes que van entrar al mercat durant els primers anys de la crisi. “La qualitat de l'inversor que està venint és la millor que hem tingut mai, perquè són ‘core’ i ‘value added’ i tenen estratègies a llarg termini”, sosté el CEO de la socimi Merlin.

Es tracta, precisament, del perfil d'inversor que més valora el sector i el que més necessita Europa per poder afrontar projectes de cara al futur.  

No obstant això, i a pesar que la Península continua en el centre d’atenció inversor, els experts asseguren que està entrant en joc un factor important: la necessitat de diferenciar els actius.

“No val només amb els fonamentals, perquè cal oferir oportunitat de negoci. L'expressió ‘location’, ‘location’, ‘location’ no és l'única cosa important i està cobrant importància la diferenciació dels actius. Això és una cosa clau, perquè no és suficient que un immoble estigui ben situat; ha de ser eficient, tenir serveis addicionals...Hi ha recorregut per generar valor i encara tenim molt estoc amb capacitat de millora”, aclareix el responsable de BNP Paribas Real Estate a Espanya.

Finalment, insisteixen en la importància que les decisions polítiques generin seguretat jurídica, no incertesa, perquè el sector continuï tenint tracció.