Cara y cruz del ‘coliving’ en España: hay mucho interés, pero el vacío legal frena su desarrollo

El ‘coliving’ es uno de los activos inmobiliarios alternativos que está cogiendo más impulso en los últimos tiempos. Los inversores, ávidos de encontrar productos que den más rentabilidad que los bonos, los depósitos o los clásicos del real estate (como las oficinas, los locales comerciales o los bloques de viviendas), están cada vez más interesados en buscar alternativas diferentes siempre que encuentren unos rendimientos interesantes.

Según los cálculos de la ‘start-up’ española especializada en ‘coliving’ Inèdit, el interés del mercado en esta nueva modalidad residencial se disparará un 40% durante el año que viene, aupado por la rentabilidad de hasta el 20% que pueden conseguir los propietarios gracias a este negocio.

Sin embargo, los expertos recuerdan que actualmente el ‘coliving’ no está sujeto a unas reglas de juego regulatorias claras, lo que supone un freno a su despegue definitivo. De hecho, sostienen que los proyectos que se están desarrollando en España poco tienen que ver con los grandes proyectos internacionales y exigen un cambio normativo para adaptar la oferta a las nuevas necesidades inmobiliarias de la demanda.

Según Mónica Sentieri, directora de la proptech elworking.com, “existe un vacío legal en normativa urbanística que contemple este tipo de producto/uso que fusiona residencial y terciario”.

Lo mismo opina José Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), quien afirma que “en España todavía estamos en unos procesos muy incipientes con respecto al desarrollo de proyectos de estas características, habiendo escasos ejemplos en curso con esta nueva fórmula de vivir”.

A pesar de que el mercado doméstico navega sin rumbo en esta materia, Nick Wride, director de Living & Alternatives en JLL España, recuerda que “esto no significa que en el mercado no estén surgiendo proyectos en este sentido. Hoy tenemos una oferta reducida de camas, pero existe un apetito relevante por este producto a pesar de haber un mercado sin una regulación específica que lo enmarque”.

Cómo funciona y cómo es

La fórmula del ‘coliving’ se basa, a grandes rasgos, en alquilar una habitación (normalmente con baño incluido) y compartir los demás espacios de la casa, incluidas las zonas de trabajo y de ocio, así como servicios adicionales como internet de máxima velocidad, podrían ser el gimnasio, la lavandería o incluso el comedor. Es como una especie de residencia de estudiantes, pero dirigida a un perfil más profesional: principalmente trabajadores que se han mudado de ciudad o incluso de país, estudiantes de un máster o formación superior similar, y jóvenes que quieren independizarse y no tienen los recursos suficientes como para pagarse la renta de un piso.

Por tanto, “trata de dar respuesta a un gran sector de población activa joven que no se plantea hoy comprar una vivienda, ya sea por razones económicas, por libertad de movilidad, o simplemente porque prefieren estar en este tipo de entornos de vida colaborativos”, aclara la directora de elworking.com

De momento, algunas de las empresas que han desarrollado ‘coliving’ en España son Habyt, The House y Urban Campus, aunque está previsto que la lista crezca próximamente. Entre las firmas que quieren entrar en este negocio también están la socimi Excem Real Estate y su homóloga Whiteni RCajal. En idealista hay disponibles varios ejemplos prácticos de cómo es un ‘coliving’:

Cómo se están desarrollando los proyectos

Pero, si actualmente no hay una regulación urbanística concreta para el desarrollo de este tipo de productos, ¿bajo qué fórmula se están desarrollando en España? La respuesta es que, en líneas generales, se están haciendo desarrollos ‘ad hoc’.

Según el director de Living & Alternatives en JLL España, la normativa más similar que tenemos actualmente al ‘coliving’ es la de los apartahoteles. Una opinión que comparte Sentieri, que agrega que “este producto se podría asimilar en algunos aspectos al de residencias de estudiantes, aunque enfocado a un público objetivo en edad laboral más exigente, y también podría entenderse próximo a la solución habitacional que proveen algunos hoteles o apartamentos turísticos, pero en realidad es un producto distinto. La normativa aplicable al uso hotelero es diferente al de residencias de estudiantes o vivienda turística, y por tanto ninguna de ellas está pensada para este nuevo producto llamado ‘coliving’, así que este vacío legal provoca que cada caso se estudie de forma individualizada”.

Según puntualiza Jeffrey Sújar, CEO de Syllâbus, la filial especializada en residencias de Urbania, “con un uso residencial en una parcela residencial, no puedes hacer cortas estancias. Es decir, no puedes alquilar una habitación en un edificio residencial por un periodo de una semana. Por tanto, el proyecto entraría en la categoría de terciario, que está vinculada generalmente al uso turístico, lo que significa que los alquileres no pueden durar más de un mes. Es obvio que la regulación no está clara, por lo que las pocas iniciativas que hay se han producido como una negociación caso a caso entre el promotor y el ayuntamiento de turno para ajustar los parámetros al proyecto concreto”. Por otro lado, Sújar aclara que, al tratarse del alquiler de habitaciones, los contratos no están bajo el paraguas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino del Código Civil. Una tesis que también defienden los tribunales, como la Audiencia Provincial de Madrid.

En términos generales, aclara Sentieri, “las promociones que se están desarrollando en nuestro país están utilizando la normativa existente, bien de residencias de estudiantes o de apartamentos turísticos u hoteleros, y esto obviamente también condiciona que el resultado esté sujeto a parámetros o servicios que quizás el producto ‘coliving’ no necesita en muchos de los casos”.

Por ejemplo, en Madrid y Barcelona la normativa residencial de las nuevas construcciones exige unas superficies útiles de entre 35 y 40 m2 por apartamento y, aunque permite el proyecto de vivienda compartida, las altas dimensiones de las unidades eliminan gran parte del espacio destinado a zonas comunes, lo que es especialmente importante para el modelo de 'coliving'.

Así, como resume Juan Antonio Gómez-Pintado, “la principal traba que pone la regulación es la falta de flexibilidad en la concepción del proyecto arquitectónico enfrentado con nuestras ordenanzas y normativa. Es un modelo que las mismas no contemplan y consecuentemente no resuelve la problemática que se le plantea en la concepción de un modo de vida totalmente diferente”.

Y es esto lo que, precisamente, está frenando el impulso de los ‘coliving’ en España. “Ya en la primera fase del proyecto, cuando se analiza cualquier suelo para realizar este tipo de desarrollo inmobiliario, podrían surgir los primeros interrogantes, a no ser que dicho suelo tuviese usos compatibles (residencial y terciario). Si además tenemos en cuenta que las competencias en materia urbanística están delegadas a las comunidades autónomas, teniendo cada una su propia idiosincrasia, la casuística puede llegar a ser una pesadilla”, aclara Sentieri.

Los cambios que reclaman los expertos

Para el presidente de la patronal de los promotores, “la falta de seguridad jurídica, lo inelástico de nuestro sistema, hace que los cambios que se producen en la forma de vivir de la sociedad sean un lastre para la adecuación de ésta en el modelo cambiante de relación que se tiene actualmente. Los cambios serían la creación del concepto de ‘coliving’, con la flexibilidad que en zonas comunes se precisan, no limitando el concepto férreo de consumo de edificabilidad que tenemos en el residencial tradicional”.

Sentieri, por su parte, recalca que “sin seguridad jurídica existe mayor riesgo, y la incertidumbre provocada por la falta de normativa específica provoca siempre un efecto negativo en la ecuación de una inversión para cualquier promotor que esté valorando esta opción”.

Para Sújar, sería muy complicado ver actualmente grandes proyectos con cientos de habitaciones. “Hay demanda, hay interés del inversor y no hay producto, porque la Administración está todavía varios años por detrás de la realidad y de lo que quiere la gente”.

Por su parte, Rafael Fernández Bautista, socio del departamento de Administrativo y responsable de Derecho Urbanístico en PwC Tax & Legal Services, reclama que "deben eliminarse las trabas burocráticas que existen, al igual que sucede en otros proyectos inmobiliarios, y que la Administración, especialmente la local, de entrada no parta de una concepción negativa de este tipo de usos". 

Y lo mismo sostiene Wride, que confiesa que “sería positivo crear un marco regulatorio que entienda que esta solución habitacional no llega para competir con la vivienda tradicional, sino que es un apoyo que eleva el atractivo de la ciudad de cara a la atracción de talento” y que “complementa la apuesta de empresas y particulares al decantarse por instalarse en uno u otro sitio. Para que tenga lugar una inversión en cualquier segmento hace falta que quien va a apostar por él pueda conocer su regulación o ‘las reglas del juego’ y que tenga garantías de que no se las van a cambiar a corto plazo o sin previo aviso. El ‘coliving’ no es una excepción y si queremos ver la llegada de capital que apueste por esta solución habitacional o el desarrollo de nuevos proyectos, primero tendremos que dar garantías a través de regulaciones a largo plazo”.

Esta batería de peticiones viene acompañada de las previsiones de crecimiento de la población urbana y de los cambios sociales relacionados con temáticas como la forma de consumir, de moverse por las ciudades y de vivir. Unos factores que justifican una potencial demanda.

Según el experto de JLL, uno de los mayores factores que impulsarán cambios en el mercado inmobiliario será el crecimiento de la población mundial y su concentración en ciudades, lo que, “a la fuerza, cambiará la forma en la que vivimos y nuestro concepto de vivienda”.

Para Sentieri, “parece bastante obvio que este producto tiene y tendrá una potencial demanda en nuestro país como ya está ocurriendo en nuestro entorno, si bien la falta de una regulación concreta y segura para este tipo de desarrollos puede sin duda frenar y entorpecer el camino de un producto enfocado a esta nueva realidad social". 

Una mirada al exterior

En lo que se refiere al espejo en el que debe mirarse España a la hora de sentar las bases regulatorias para impulsar el ‘coliving’ están los mercados inmobiliarios más maduros. En el mundo anglosajón destaca EEUU, que sí que cuenta con una regulación específica que favorece el despegue de estos nuevos espacios residenciales, mientras que en Europa algunas de las ciudades más nombradas por los expertos son Londres, Ámsterdam y Copenhague. Aunque el verdadero paradigma de esta mezcla entre casa compartida y espacio de trabajo es Silicon Valley, el epicentro tecnológico mundial.

“Las ciudades del futuro se medirán por su sostenibilidad, flexibilidad y habitabilidad. La forma en la que vivimos está cambiando de forma radical, y hoy la gente busca una mayor libertad de movimiento, acceso a tecnología y una convivencia más global, unas ventajas que vienen de la mano del ‘coliving’”, concluye el experto de JLL.