Hipoteca fixa o variable: què convé més en plena escalada de l'euríbor

Més de la meitat dels habitatges que s'han comprat a Espanya els darrers dos anys s'han pagat amb hipoteca, fet que trenca nou anys d'hegemonia de les operacions trinco-trinco.

Les bones condicions de finançament que ofereix la banca i la pujada del preu dels immobles o la cerca de cases més grans i amb millors prestacions estan darrere d'aquest recent impuls hipotecari.

De cara a aquest any, els experts no esperen grans canvis, encara que els últims moviments que s’han produït al mercat han reactivat els dubtes dels que busquen un préstec per adquirir un habitatge: és millor una hipoteca fixa o variable?

"Tot depèn del perfil del prestatari i de la conjuntura dels tipus present i futura"

Per respondre aquesta pregunta, primer convé saber com està l'euríbor i quins tipus d'interès apliquen els bancs a les diferents hipoteques.

L'euríbor a 12 mesos és, com diem, un dels principals factors que cal tenir en compte, ja que la seva evolució condiciona quants interessos hauran de pagar els consumidors d’hipoteques variables que estiguin referenciades amb aquest índex.

Les últimes setmanes, l'indicador de referència per a la majoria de les hipoteques a Espanya està pujant amb força i la mitjana de febrer ja se situa al voltant del -0,33 %, el nivell més alt dels últims 20 mesos (en concret, des del juliol del 2020).

Aquest impuls alcista respon, principalment, al fet que el mercat està descomptant una pujada futura dels tipus d'interès a la zona de l'euro, que fa 6 anys que estan ancorats al 0,0 %. Tanmateix, l'escalada de la inflació, que està en màxims de tres dècades a països com Alemanya i Espanya i ha batut rècord a la zona de l'euro, podria seguir en nivells elevats almenys fins a l'estiu i avançar un encariment del preu dels diners.

Diferents veus dins del Banc Central Europeu (BCE) han deixat entreveure que la màxima autoritat monetària i financera a la zona de l'euro podria apujar els tipus aquest mateix any, com ho han fet la Reserva Federal dels EUA o el Banc d'Anglaterra.

A priori, la pujada de l'euríbor podria restar atractiu a l'opció d'escollir una hipoteca variable, però cal tenir en compte que l'indicador segueix en terreny negatiu i que els experts afirmen que la tendència a l'alça serà gradual i moderada.

Com estan ara les hipoteques variables i fixes

A grans trets, les hipoteques variables estan subjectes a uns tipus d'interès més baixos que les fixes, encara que tenen un plus de risc perquè els interessos que caldrà pagar depenen d'indicadors com l'euríbor. En canvi, a les fixes el client ha d'assumir un tipus d'interès superior a canvi de guanyar tranquil·litat i saber que sempre pagarà la mateixa quota hipotecària: des del primer mes fins a l'últim.

El 2021, les hipoteques fixes han batut rècord de contractació, en acumular més de 240.000 operacions fins al novembre (última dada oficial de l'INE que contrasta amb les 160.300 del 2020), i ja suposen un de cada cinc préstecs per a la compra d'habitatges vius a Espanya. La majoria, però, continuen sent variables i estan referenciades a l'euríbor.

I tot això es produeix en un context on els tipus d'interès han tocat mínims històrics. Segons el comparador d'idealista/hipoteques, al mercat podem trobar actualment hipoteques fixes a 30 anys per un interès inferior a l'1,5 % TIN, sempre que el client s'apliqui les màximes bonificacions de l'entitat en qüestió (com domiciliar la nòmina, contractar una assegurança de la llar, de vida o de protecció de pagaments, fer servir les targetes de crèdit i dèbit o bé obrir un pla de pensions). En el cas de l'oferta variable, trobem alternatives amb un diferencial inferior a l'1 %, al qual caldria sumar-hi l'euríbor.

"Veurem ofertes variables més agressives per compensar la pujada de l'euríbor"

S'acosten canvis de condicions a les hipoteques

Alguns bancs s’anticipen a una pujada hipotètica dels tipus d'interès i estan actualitzant les seves polítiques de preus. Bankinter i BBVA, sense anar més lluny, han anunciat els últims dies una millora de les condicions de les seves hipoteques variables i un encariment de l’oferta fixa.

Aquest moviment es podria estendre a la resta del sector. Segons explica Juan Villén, responsable d'idealista/hipoteques, “les declaracions de Christine Lagarde, presidenta del Banc Central Europeu (BCE), semblen confirmar un canvi d'escenari, i això ja s'ha traslladat als mercats especialment en el cost del finançament a llarg termini. Alguns bancs estan repercutint ja aquest cost més alt a les noves hipoteques fixes, i esperem que la resta de les entitats els segueixin el rastre ben aviat. Alhora, la previsible pujada de tipus és positiva per als bancs, per la qual cosa segurament veurem ofertes més agressives en els diferencials aplicats a les hipoteques variables per tal de compensar la pujada de l'euríbor”.

Això no vol dir, però, que les condicions de finançament s'endureixin dràsticament. Com recalca Leyre López, analista i membre de l'equip de research de l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE), “és cert que algunes entitats estan ajustant les polítiques de preus al que podria ser un nou escenari de tipus, però en principi res no fa pensar que no continuarem assistint a un marc amb ofertes molt competitives, sense perjudici que les entitats mantinguin estratègies diferenciades de fixació de preus i condicions en la seva operativa comercial”.

Factors que influiran en la decisió entre interès fix o variable

Aleshores, quina opció hem de triar? Els experts insisteixen que no hi ha una hipoteca perfecta i que l'elecció dependrà de la situació particular de cada consumidor i de variables com les finances personals o quant de temps té previst pagar el préstec.

“Tot depèn del perfil del prestatari i de la conjuntura dels tipus present i futura”, argumenten des de l'AHE, mentre que els experts d'idealista/hipoteques incideixen que la clau és si el consumidor “té una feina fixa, el sou, el major o menor import que necessiti finançar de la compra, el termini en què vol pagar la hipoteca i si té possibilitats o no de millorar la situació financera en el futur”.

En aquesta mateixa línia, José Manuel Fernández, subdirector general de la Unió de Crèdits Immobiliaris (UCI), recorda que la decisió d'escollir una hipoteca o una altra depèn en gran mesura de les circumstàncies personals i econòmiques de cada comprador, així com de la seva aversió al risc.

A les hipoteques a tipus fix, “el comprador sabrà sempre quina és la quota mensual que ha de pagar i evitarà possibles pujades derivades de la fluctuació dels tipus d'interès. En canvi, a les hipoteques variables el tipus d'interès està definit per un diferencial que se suma a l'índex de referència, que normalment sol ser l'euríbor. Això fa que la quota mensual pugui oscil·lar després de les revisions de l'índex, encara que habitualment aquestes hipoteques tenen un tipus d'interès inferior en el moment de la contractació davant de les hipoteques fixes, ja que el tipus d'interès és més alt com més gran sigui la durada del període a tipus fix”. Per tant, recalca, "es tracta d’una decisió que depèn molt dels factors personals, en especial de la capacitat de suportar un eventual increment de les quotes mensuals".

L'analista de l'AHE també ofereix una altra clau que cal tenir en compte: el termini en què el consumidor vulgui pagar la hipoteca i les possibles comissions que hagi d'assumir.

En aquest sentit, López aclareix que, en una hipoteca a tipus fix, “el consumidor ha de saber que el preu en el moment de contractació sol ser una mica superior al de la variable, però a canvi no queda exposat a la volatilitat dels tipus de interès en el mercat al llarg de la vida del préstec, cosa que aporta tranquil·litat i confiança a les persones amb més aversió al risc. Per contra, ha de tenir en compte que en cas que tingui previst fer amortitzacions anticipades (parcials o totals) durant la vigència del préstec, els costos que haurà d'assumir per aquest fet normalment són més onerosos per la pèrdua financera a què pot estar exposat el banc en cas que els tipus de mercat se situïn per sota de l'interès remuneratori”.

Recordem que, després de l'entrada en vigor de la llei hipotecària el juny de 2019, els bancs tenen limitades les comissions màximes que poden aplicar. En cas d'un préstec variable, la penalització màxima és:

• del 0,25 % del capital amortitzat si el pagament es produeix durant els tres primers anys de vida de la hipoteca.
• del 0,15 % si es produeix entre el quart i el cinquè any.

Passat aquest termini, no pot cobrar comissió. En canvi, a les hipoteques fixes la penalització:

• ascendeix a un 2 % del capital si el desemborsament es fa en els primers 10 anys de vida del préstec.
• baixa a l'1,5 % a partir de llavors.

Tot i això, no totes les entitats cobren comissió d'amortització.

Per tant, sentencia l'analista de l'AHE, “si es pretén anar fent amortitzacions parcials o cancel·lar la hipoteca abans que venci, aquest és un aspecte que cal tenir en compte”.

També és recomanable valorar les bonificacions que ofereix cada entitat, així com comparar diverses ofertes hipotecàries i negociar amb el banc les condicions finals del préstec, “ja que en la majoria dels casos canvien respecte a l'oferta estàndard que anuncien els bancs”, assenyalen des d'idealista/hipoteques.

Altres alternatives: la hipoteca mixta o canviar d'hipoteca

Els experts recorden que els consumidors també tenen la possibilitat de canviar la hipoteca mentre l'estan pagant, ja sigui amb el seu mateix banc (operació que es coneix com a novació) o amb una altra entitat (subrogació), a fi de millorar les condicions inicials, com el termini, el tipus d'interès, l'import o el tipus de préstec.

Una altra possibilitat és contractar una hipoteca mixta, que, com recalca el subdirector general d'UCI, és “una solució a mig camí que, en general, sol incloure una quota fixa durant els primers anys per passar a un tipus d'interès variable la resta del termini d’amortització. A grans trets, es tracta d'una hipoteca a tipus variable amb la seguretat de tenir les mateixes quotes durant els primers anys, en què la variació del tipus d'interès podria ocasionar un impacte més gran en l'economia familiar”.

Compara les millors hipoteques a idealista/hipotecas i resol els teus dubtes amb nosaltres de manera gratuïta.