Qui compri una casa ocupada o un HPO evitarà el famós valor de referència cadastral

Des de l’1 de gener d'aquest any, qui compri un habitatge de segona mà ha de tributar a l'ITP conforme al nou valor de referència del Cadastre i no conforme al valor real de compra de l'immoble, fet que significa un valor més gran en la majoria de les ocasions. Tot i això, els contribuents que adquireixin una casa ocupada o un habitatge de protecció oficial podrien estar exempts de tributar per aquest nou valor imposat pel Ministeri d'Hisenda en alguns casos.

L'arribada del nou valor de referència del Cadastre ha suposat un autèntic maldecap per als compradors d'habitatges de segona mà; a partir d'ara estan obligats a tributar a l'ITP pel valor de referència, i no pel valor pel qual hagin adquirit l'immoble tant després de comprar un immoble ocupat com un HPO.

En concret, la Direcció General de Tributs, dependent del Ministeri d'Hisenda, no fa excepcions i obliga els compradors d'un habitatge de protecció oficial a sotmetre's al valor de referència del Cadastre mitjançant una resolució V0298-22, de 17 de febrer, malgrat que el valor ja està limitat oficialment. En aquesta resolució, l'òrgan directiu afirma que “pressuposant la vigència del règim d'habitatge protegit que li sigui aplicable, l'habitatge al·ludit al consultant no haurà de tenir un valor de referència superior al preu màxim de venda fixat administrativament, ja que aquest seria el seu valor de mercat i el valor de referència no pot superar el valor de mercat."

No obstant això, aquesta mateixa resolució assenyala que en cas que el valor de referència del Cadastre fos superior al preu màxim de venda fixat per l'Administració, el comprador podria impugnar l'autoliquidació i sol·licitar-ne la rectificació tal com estableix l'article 10 de llei que regula l'ITP.

Què passa quan l'habitatge comprat no té un valor de referència assignat

José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico, assenyala que és possible que l'habitatge comprat amb ocupes o de protecció oficial no tingui un valor assignat pel Cadastre. En aquest cas, “el contribuent està d’enhorabona”, afegeix el fiscalista.

En el cas dels immobles de protecció oficial, els tribunals consideren que si es tributa pel valor màxim fixat administrativament, no es podria iniciar una comprovació de valors. Un exemple d'això és la sentència del Tribunal Superior de Justícia de Galícia de 21-9-2016 (recurs 15598/2015), esmentada a la web de Tottributs.

En concret, el TSJ gallec afirma que “no és necessari comprovar els valors d'aquests habitatges -quan el valor declarat coincideixi amb l'oficialment fixat per a la venda- perquè estan afectats per unes limitacions respecte de la venda, arrendament i ús que influeixen en el seu preu real. Per alterar-ne el preu màxim de venda seria necessari eliminar aquestes limitacions, que, durant la seva vigència, influeixen tant en el preu de mercat com en el valor intrínsec del bé, per la qual cosa aquests habitatges entren al mercat immobiliari en condicions d'inferioritat respecte dels de renda lliure i, per això, qui adquireix un habitatge d'aquestes característiques adquireix un bé sempre de menor valor que el que tindria si no fos d’aquesta naturalesa, cosa que s'ha de traduir en el fet que aquesta minoració tingui el reflex en un valor menor a efecte tributari».

En el cas d'immobles ocupats, el comprador sí que podria rebre una comprovació de valors, a la qual es pot oposar atacant el mètode de comprovació utilitzat per l'administració. “Cal recordar que el dictamen de pèrits o la taxació hipotecària són els mètodes més utilitzats i que s'anul·len freqüentment als tribunals”, sosté Salcedo.

A més, el comprador d'un habitatge ocupat també podrà al·legar la reducció del valor que suposa l'ocupació il·legal de la casa, tal com va avalar la mateixa Direcció General de Tributs a la resolució V2716-20, de 4 de setembre. En relació amb aquesta qüestió, Francisco Jiménez, d'AECONOMI, assenyala que “és una realitat innegable que els immobles ocupats il·legalment es comercialitzen i venen a preus molt inferiors als immobles lliures, no només pel menyscapte del dret de propietat que suposa la impossibilitat de fer ús de l'immoble i el cost econòmic que pot tenir el procediment de desocupació, sinó especialment per la incertesa sobre l'estat en què es podrà recuperar l'immoble.”

Francisco Jiménez aclareix que ja hi ha una norma que estima la diferència en valor en immobles ocupats: el reial decret 1020/93 estableix que els habitatges de renda antiga patiran un 30 % de reducció del valor cadastral. L'expert assenyala que en cas de l'ocupació il·legal, s'hauria de partir com a mínim una reducció similar a aquesta quant a l'anàlisi del valor fiscal o valor real dels immobles.

Les vies per comprar un habitatge ocupat o HPO sense tributar pel valor de referència cadastral

En una resolució recent del passat 10 de novembre de 2021, la Direcció General del Cadastre va enumerar les situacions en què no es podrà aplicar el valor de referència d'un bé immoble:

• Quan es tracti d’immobles amb un preu de venda limitat per l’administració, com és el cas dels HPO.
• Quan es tracti d'habitatges ocupats i això impedeixi la lliure disposició de la propietat per part del propietari.

Des d'AECONOMI recorden que “la resolució de 10-11-2021 sembla fer referència a la norma tècnica de càlcul, per la qual cosa sorprèn que l'àmbit d'aplicació del valor de referència del Cadastre i les seves excepcions no s'hagin inclòs a la llei 11/2021 de mesures de prevenció i lluita contra el frau, sinó que estiguin en aquesta resolució”. Es tracta, per això, d'una excepció a la regla general que ha passat força desapercebuda.

Com cal actuar abans de comprar un HPO o una casa ocupada

José María Salcedo assegura que és recomanable que abans de comprar la propietat se sol·liciti al Cadastre un certificat d'inexistència de valor de referència. Així es podrà acreditar, segons el cas, la situació d’ocupació o l’existència d’un règim de protecció oficial sobre l’habitatge. També cal invocar la resolució de 10-11-2021 abans esmentada i la improcedència que l’immoble tingui assignat un valor de referència.

No obstant això, des d’Ático Jurídico recorden que obtenir el certificat podria resultar més senzill si s'adquireix un habitatge de protecció oficial que no un d’ocupat.

A AECONOMI són de la mateixa opinió; consideren que el Cadastre no pot fixar condicions transitòries dins de les seves dades cadastrals perquè l'obligaria a estar constantment verificant que es manté aquesta condició. Per això, com que el certificat de valor de referència sempre s'emet amb data d'efecte igual o anterior a la data actual i qualsevol tràmit d'aquest tipus no és immediat, no es podria emetre un certificat d'inexistència de valor de referència el mateix dia de la data d'efecte.”

Però això no treu que aquesta circumstància es pugui acreditar més endavant, en impugnar el valor de referència, com expliquem a l'apartat següent.

En cas que es demani el certificat d'inexistència de valor de referència per a l'adquisició d'un habitatge de protecció oficial, José María Salcedo considera que “encara que en aquest cas el Cadastre podria escudar-se en la possibilitat que l'habitatge pogués estar ja desqualificat quan s'adquireixi com a pretext per no emetre un certificat d'inexistència de valor de referència, el cert és que mentre no consti oficialment la desqualificació de l'habitatge de protecció oficial després de la tramitació administrativa corresponent, la condició d'habitatge de protecció oficial amb un preu de venda limitat seria una circumstància fàcilment acreditable que sí que permetria la sol·licitud i obtenció d'un certificat d'inexistència de valor de referència amb caràcter previ a l'adquisició de l'immoble.”

Què cal fer després de comprar l’HPO o una casa ocupada

El soci d'Ático Jurídico aconsella que un cop comprat l'immoble i tributat en funció del valor de referència a l'ITP, el comprador podrà fer servir igualment la resolució del Cadastre per desvirtuar el valor de referència. “El contribuent haurà de demostrar, segons el cas, l’ocupació de l’immoble o el caràcter d’habitatge de protecció oficial amb un valor limitat administrativament. I considerem que caldrà que el Cadastre justifiqui per què aquests immobles tenen assignat un valor de referència malgrat estar entre els que, segons la resolució de 10-11-2021, poden no tenir-ne”, afegeix.