Quines diferències hi ha entre la subrogació i la novació d'una hipoteca

Tant la subrogació com la novació són operacions que ens permetran modificar les condicions inicials amb què se signa un préstec per a la compra d'habitatge. Encara que tenen similituds entre si, els separen diferències importants que convé conèixer per decantar-nos per una o altra opció.

Què és la novació d’una hipoteca?

La novació d'una hipoteca és la modificació de les condicions inicials que es van acceptar quan es va signar la hipoteca. La novació permet que la persona hipotecada renegociï les condicions de la seva hipoteca, cosa que li permet accedir a condicions més favorables des d'un punt de vista econòmic. Per fer la novació d'una hipoteca, el banc haurà d'estudiar el cas en particular i, si hi dona el vistiplau, accedeix a fer els canvis.

Les novacions permeten fer modificacions del tipus següent:

• Import pendent de la hipoteca: les novacions hipotecàries permeten ampliar el capital prestat per l'entitat bancària, fet que suposa disposar d'un extra de liquiditat per a l'hipotecat.
• Termini d'amortització: una altra de les modificacions que permeten dur a terme les novacions hipotecàries són canvis relatius al termini d'amortització. És a dir, respecte als terminis en què s'ha de tornar al banc el capital que ha prestat.
• Tipus d'interès: també permet fer canvis respecte als tipus d'interès fixats per a la hipoteca en qüestió. Per exemple, es pot passar d'un tipus d'interès variable a un de fix.
• Canvi de titular de la hipoteca: un altre dels canvis que permet fer la novació d'una hipoteca és canviar el titular o titulars d'una hipoteca. Aquesta opció és molt útil, per exemple, si en el cas d'un divorci un dels cònjuges es queda la casa que està hipotecada.

Què és la subrogació d’una hipoteca?

La subrogació d'una hipoteca també permet fer canvis respecte d’aquesta. Tot i això, en aquest cas, el que permetrà la subrogació és canviar la hipoteca d'una entitat a una altra (o a un nou titular). És a dir, que el deute que hem contret amb un banc passi a un altre banc. A partir d'aquell moment, els pagaments relatius a la hipoteca s'han de fer a la nova entitat que ha acceptat la subrogació de la hipoteca.

Això pot ser útil en el cas que, després de comparar diferents hipoteques, hàgim trobat un banc que ens ofereix millors condicions que el nostre. Per exemple, amb uns tipus dinterès més baixos que en el cas de l’entitat inicial amb què es tingui contractada la hipoteca.

A més, cal tenir en compte que segons el cas podrem parlar de dos tipus de subrogació diferent:

• Subrogació del creditor: és el tipus de subrogació que es produeix quan l'hipotecat canvia la hipoteca a un altre banc.
• Subrogació del deutor: és el tipus de subrogació que es produeix quan la hipoteca es manté al mateix banc però canvia el titular; és a dir, la hipoteca passa a una altra persona. Per exemple, és molt comú quan es ven un habitatge hipotecat i el comprador es fa càrrec de la hipoteca ja contractada en relació amb aquest immoble.

Quines són les diferències entre subrogació i novació hipotecària?

Com es pot veure, tant la novació com la subrogació d'una hipoteca ens permetran canviar les condicions d'una hipoteca ja signada.

No obstant això, en el cas de la novació es tracta de modificacions que es duen a terme de manera interna. És a dir, els agents que negocien les modificacions són el banc i l'hipotecat.

Per contra, en el cas de la subrogació les modificacions impliquen la col·laboració d'un tercer agent que és extern al contracte hipotecari inicial. És a dir, a més del banc i de l'hipotecat inicials, també hi haurà una altra entitat bancària o un altre particular, que seran els que assumiran la subrogació de la hipoteca.

Quines despeses estan associades a una subrogació i a una novació hipotecària?

Actualment, gràcies a la llei hipotecària que va entrar en vigor el juny del 2019, les despeses les assumeix l'entitat bancària, per la qual cosa tant la subrogació com la novació són tràmits que no solen tenir despeses concretes associades.

Això no obstant, sí que és cert que depenent de l’entitat financera i de les situacions particulars dels sol·licitants es poden derivar al client unes despeses addicionals. Per això, el més recomanable és informar-se degudament de les despeses associades en cada cas amb el banc concret amb què tinguem contractada la hipoteca.

Compara les millors hipoteques a idealista/hipotecas i resol els teus dubtes amb nosaltres de manera gratuïta.