Es dispara l'interès en les assegurances de lloguer: les claus del producte que protegeix el propietari de l'impagament

Una de les conseqüències directes de la crisi econòmica que ha provocat el coronavirus és que molts llogaters no han pogut satisfer el pagament del lloguer. Aquesta problemàtica ja la contemplaven diverses asseguradores, fins i tot abans de l'arribada de la pandèmia, amb una mena de pòlissa d'assegurances dedicada a l'impagament del lloguer. De fet, aquestes pòlisses ja havien mostrat una bona acollida entre els propietaris de pisos, a qui se’ls resolia en gran part la incertesa principal: l'impagament de la renda. Prova d'això és que la contractació d'aquesta mena d'assegurances va créixer un 35% només el 2019.

No obstant això, aquesta nova situació implica una empenta que ha posat a prova molts contractes d'arrendament i s’ha multiplicat la morositat entre llogaters. De fet, segons les últimes dades publicades pel Fitxer de Llogaters Morosos, les comunicacions per impagament s'han incrementat un 68,4% des del setembre passat. Aquesta circumstància ha ajudat i molt al fet que la contractació de les assegurances de lloguer s'hagi duplicat els últims sis mesos del 2020.

I és que, malgrat l'optimista perspectiva de l'arribada de la vacuna, encara queda temps per tornar a la veritable normalitat. Molts estudis asseguren que Espanya no recuperarà els nivells d'activitat econòmica anteriors a la COVID fins el 2023 o el 2024. Així les coses, el 2021 es planteja com l'any estrella d'aquesta mena de producte, la previsió de creixement del qual és de dos dígits. Segons l'Observatori Espanyol de l'Assegurança d'Impagament de Lloguer (OESA), un 30% dels nous contractes d'arrendament incorporarà una assegurança d'impagament, sobretot a Madrid i Barcelona, encara que cada vegada són més freqüents en capitals de província i grans ciutats.

Què és una assegurança d'impagament del lloguer?

Fa uns anys, les asseguradores van detectar la necessitat del mercat del lloguer de protegir els propietaris de l'impagament de les rendes. L'habitual és que aquest tipus d'assegurança es contracti alhora que se signa un contracte de lloguer, però també es podria fer en qualsevol moment mentre duri el contracte d'arrendament. D'altra banda, el més freqüent és que ho sol·liciti el propietari de l'immoble, encara que a vegades també podria fer-ho el mateix llogater com a garantia extra de la seva solvència.

La realitat és que, en anys anteriors, la contractació d'aquesta mena d'assegurances no era tan habitual. No obstant això, 5 de cada 10 contractes de lloguer signats l'any passat ja preveien la contractació d'una d'aquestes assegurances; en gran mesura, la contractació d'aquest servei també serveix per seleccionar els llogaters, ja que abans de signar, la companyia d'assegurances fa un estudi de viabilitat del candidat per comprovar-ne la solvència.

A més de l'impagament de la renda al propietari, aquest tipus d'assegurances també proporciona altres cobertures. Les més habituals són la protecció per danys a l'habitatge per part del llogaters o, fins i tot, el robatori del continent de l'immoble. A vegades també ofereix assessorament jurídic per emprendre accions legals contra el llogater si fos necessari. Aquestes cobertures addicionals depenen de cada asseguradora, encara que la més comuna i sol·licitada és la cobertura de l'impagament de la renda.

D'aquesta manera, l'arrendador s'assegura la renda mensual i evita que la possible morositat per part del llogater l’arrossegui a la inestabilitat econòmica. La raó és que l'assegurança d'impagament de lloguer cobreix la renda acordada amb el llogater fins un màxim de 12 mesos d'impagament. D'altra banda, la cobertura d'aquest tipus pot suposar un cost d'entre el 3% i el 5% de la renda anual. Segons la corredoria d'assegurances Arrenta, el preu mitjà del lloguer amb assegurança d'impagaments durant el 2020 es va situar al voltant dels 693 euros, davant dels 661 euros del 2019.

Quan s'ha de denunciar l'impagament?

Com tota cobertura d'assegurances, hi ha terminis i condicions que s’han de complir per poder executar els acords. En aquest sentit, és important diferenciar entre un impagament i un retard en el pagament.

Es considera un impagament quan no s'ha fet el corresponent pagament passat un mes de la data acordada. A més, s’ha d'haver notificat el deute de manera formal al llogater. Encara que cada asseguradora estableix els seus terminis per a les reclamacions, es recomana notificar l'impagament des del mateix moment en què es produeix.

Segons la nova Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), fins passats 3 mesos o quotes impagades no es pot iniciar el tràmit de desnonament. Fins i tot així, el recomanable és que l'asseguradora ho sàpiga perquè el propietari no perdi la possibilitat de l'avançament de les rendes. Si no es compleix el termini establert per l'asseguradora, el propietari s’hauria d'esperar fins que hi hagués sentència ferma de desnonament per recuperar l'habitatge.

Atenció amb les falses asseguradores

Aquest tipus de cobertura ha estat molt ben acollida al sector de l'habitatge de lloguer. Precisament per això, molts serveis immobiliaris i empreses han començat a incloure aquest tipus de productes en l’oferta per a propietaris. No obstant això, no totes les assegurances que hi ha disponibles al mercat estan registrades a la Direcció General d'Assegurances.

La necessitat fa néixer males pràctiques i fraus. El juny passat, l’Observatori Espanyol de l'Assegurança del Lloguer (OESA), alertava de la proliferació de falses assegurances d'impagament. L'organisme xifrava en uns 50.000 els propietaris que podien estar afectats per aquestes assegurances fraudulentes en aquell moment. Tenint en compte el desenvolupament dels últims mesos i l'augment de casos de morositat entre els llogaters, ara aquesta xifra podria haver augmentat dramàticament, fet que deixaria molts propietaris en situació de vulnerabilitat. 

Segons OESA, s'ofereixen molts serveis d'aquest tipus emmascarats amb paraules com pòlissa, garantia o cobertura, però que més tard no tenen el suport de cap entitat asseguradora. Això ha provocat que quan el propietari ha necessitat fer ús de la cobertura contractada, s'ha vist estafat i desprotegit davant una situació d'impagament del lloguer per part del llogater.

En aquest sentit, la mateixa entitat ha recomanat seguir aquests consells a l'hora de contractar una d'aquestes assegurances:

1. Cal assegurar-se que l'empresa que ofereix l’assegurança estigui registrada a la Direcció General d'Assegurances.
2. És necessari comprovar que darrere d'aquesta cobertura hi hagi una asseguradora real capaç de fer front a les cobertures econòmiques que hauria de defensar en cas de necessitat.
3. S’han de comparar preus i cobertures. No totes les asseguradores ofereixen les mateixes cobertures i als mateixos preus. Estudiar les propostes amb deteniment.
4. És convenient fer un estudi de mercat previ i sospitar dels preus massa agressius.

Segons les dades de mercat, gairebé el 70% dels propietaris que ha signat una assegurança de lloguer el renova i tot apunta al fet que el 2021 la demanda d'aquesta mena d'assegurances continuarà creixent amb força, impulsades per l'encara complicada i incerta situació econòmica i amb una taxa d'atur que continua creixent. A més, no podem oblidar que la immensa majoria dels habitatges de lloguer a Espanya es troba en mans de propietaris particulars, que busquen mantenir les seves fonts d'ingressos en temps d'inestabilitat. 

Aquesta situació confirma l’increment de sol·licituds d'informes de risc vist des que es va acabar el confinament del maig, que se situa al 24%, i que posa sobre la taula que els propietaris són cada vegada més previnguts.