Las garantías legales que el propietario puede exigir en el contrato de alquiler de una vivienda

Artículo escrito por Jaume Perelló, de Jaume Perello Abogados

Dada la situación que estamos atravesando, conviene recordar algunos de los mecanismos jurídicos que pueden mitigar o reducir aquello que los propietarios tanto temen (y con razón) como es el impago.

Si bien hay una gran demanda en el mercado del arrendamiento de vivienda, impulsada en estos últimos meses debido a la crisis del covid, debemos extremar las precauciones más que nunca, ya que muchos de estos inquilinos vienen (y permítanme la expresión) “rebotados” de otros inmuebles; en muchas ocasiones porque han sido desahuciados, no podían seguir pagando la renta, o no han llegado a un acuerdo de modificación de las condiciones del contrato. Estas son algunas de las muchas razones que han hecho crecer exponencialmente el tráfico arrendaticio estos últimos meses.

Por ello, es necesario seleccionar bien las personas a las que les confiamos nuestro inmueble y asegurar, en la medida que esté en nuestras manos, el cumplimiento de las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento. A continuación, resumo algunos consejos y mecanismo jurídicos adicionales (permitidos por el artículo 36.5 de la Ley de Arredamientos Urbanos -LAU-) con tal objeto:

Asegurarse de la solvencia del potencial arrendatario

Deviene necesario a este respecto solicitar las nóminas o declaraciones de la renta más recientes para comprobar que se trata de una persona con ingresos periódicos suficientes para hacer frente el alquiler y las rentas acordadas.

Por otro lado, existen otros mecanismos como la comprobación de los datos del potencial inquilino en los registros morosos que existen actualmente, como la base de datos de inquilinos morosos de idealista.

Adicionalmente, aquellos inquilinos que no estén dispuestos a hacer frente a determinadas garantías exigidas (tales como un aval, o un fiador solidario) puede que no nos interesen, dado que ya demuestra su poca solvencia o falta de seguridad al suscribir el contrato.

Suscribir un seguro de impago de alquiler

Si queremos quedarnos tranquilos y olvidarnos de los impagos de alquiler, posibles destrozos que puedan causarse en la vivienda…, y no nos importa perder una mensualidad de la renta (aproximadamente) entonces es 100% recomendable suscribir un contrato de seguro de impago de alquiler. 

Contrato de arrendamiento

Tener un buen contrato de alquiler es fundamental, en el mismo es muy recomendable incluir cláusulas penales en caso de impago de alquiler (tales como intereses de demora o carga de gastos extrajudiciales), anexo con fotografías de la vivienda para dar fe del estado en que se encuentra en el momento del arrendamiento, un inventario del mobiliario arrendado junto con el inmueble, etc.

Es también necesario incluir a todas las partes del contrato en el mismo y establecer un régimen de responsabilidad solidaria (por ejemplo, si se trata de una pareja, que suscriban el contrato ambos pues cuantas más personas suscriban el contrato, más personas devienen responsables del mismo). Para ello, conviene redactar con cautela el contrato y acudir a un buen profesional que lo redacte o revise para garantizar que se ajusta a las necesidades de cada caso.

Aval bancario

A parte de la fianza obligatoria, es muy recomendable exigir un aval bancario al arrendador, si es posible a primer requerimiento y sin beneficio de excusión.

Depósito

A diferencia de la fianza obligatoria, esta garantía adicional no es una mensualidad de la renta, sino que es una cuantía libremente pactada entre las partes (sin sobrepasar dos mensualidades de renta). Esta cláusula se debe incluir en el contrato con la cantidad exacta que se va a entregar como depósito de garantía.

Otra diferencia con la fianza es que el depósito no debe entregarse al organismo pertinente en la Comunidad Autónoma, sino que lo custodia el propietario. Este depósito de garantía se devuelve al finalizar la relación inquilino-propietario, siempre y cuando no haya deudas pendientes, no se haya producido una rotura contractual y no haya desperfectos en el piso, provocados por un mal uso del inmueble.

Fiador Solidario

Se trata de una tercera persona ajena al contrato de arrendamiento que, en caso de incumplimiento del mismo, se convierte en responsable solidario. De esta forma aumentamos nuestras posibilidades de cobro ante un eventual incumplimiento.

Por supuesto, es recomendable acudir a un experto para realizar estos trámites; como siempre, es mejor ir al médico para prevenir la enfermedad y no cuando ya se ha enfermado.