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Cinco casos habituales en los que debes saber quién tiene que firmar el contrato de alquiler

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Autor: Redacción

Los aspectos que más preocupan a las dos partes firmantes de un contrato de alquiler suelen ser la renta por pagar, la duración de este acuerdo o las garantías adicionales que se van a incluir. Pero también debe quedar claro quién debe firmar el contrato por cada una de las partes. Hay casos en los que no solo debe firmar un único propietario o solo un inquilino.

Salvador Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico, aclara cinco supuestos habituales a tener en cuenta en la rúbrica de un contrato de arrendamiento para que el consentimiento sea plenamente válido, se garanticen los derechos y obligaciones de las partes, y se evite que el alquiler pueda devenir nulo.

“Siempre es aconsejable que el inquilino solicite al Registro de la Propiedad una nota simple del inmueble, antes de firmar el contrato de alquiler, de manera que pueda verificar quienes son efectivamente sus titulares”, aclara el experto. “El propietario, por su parte, deberá también requerir al potencial inquilino la documentación necesaria para cerciorarse, al objeto de que ambas partes puedan contrastar que los firmantes están facultados para suscribir el contrato y obligarse”, concreta.

Cuando el inmueble alquilado pertenece a varios propietarios

Uno de los casos más comunes en una vivienda en arrendamiento es que el inmueble pertenezca conjuntamente a varios propietarios, procedente de una compraventa conjunta o de una herencia recibida en proindiviso.

“Si los copropietarios de la vivienda o local comercial están conformes en alquilar el inmueble no habrá discusión. Todos deberán firmar el contrato en calidad de arrendadores, salvo que otorguen poderes de representación a uno de ellos para que firme”, comenta Salvador Salcedo.

“La cuestión será diferente si uno o varios copropietarios están disconformes con el alquiler pretendido por el resto. En tal caso, la mayoría de los copropietarios podrán firmar válidamente el contrato de alquiler, siempre y cuando el arriendo no supere los seis (6) años de duración”, aclara el experto, pero que destaca que “si el contrato excede de dicho plazo será necesaria la firma de todos los propietarios”.

Otras particularidades en contratos de alquiler donde haya varios titulares del inmueble, son que si son dos por iguales partes, se requerirá la firma de ambos, “con independencia de que estén o no casados, o si lo están en régimen de separación de bienes o de sociedad de gananciales”, añade el experto.

Pero si uno de los copropietarios ostenta más porcentaje de propiedad que el otro, él solo podrá firmar el contrato de alquiler por tener la mayoría.

Si son varios los inquilinos que quieren alquilar un inmueble

Otro de los casos más comunes a la hora de la firma de un alquiler es que dos personas vayan a arrendar el inmueble. Si el contrato de arrendamiento lo firman los dos, ambos serán considerados como inquilinos. Si sólo firma uno, éste tendrá la condición de arrendatario. “En estos casos, el cónyuge puede subrogarse la posición de inquilino cuando éste fallezca, y si convivía con él. La pareja no casada del arrendatario ostenta igual derecho”, aclara el abogado.

En el caso del alquiler de un local de negocio, ocurre algo similar. “Quien firme el contrato también tendrá la condición de arrendatario. No obstante, si se ejercía una actividad empresarial o profesional, al fallecimiento del inquilino, el heredero o legatario podrá subrogarse como arrendatario siempre y cuando continúe con el ejercicio de la actividad y hasta la finalización del contrato”.

Lo más aconsejable es que todos los inquilinos que pretendan alquilar el inmueble firmen el contrato. “El arrendador puede exigir además que se obliguen todos al pago de la renta con carácter solidario. De manera que el propietario pueda exigir el abono del alquiler indistintamente a todos o a cualquier de los inquilinos”, comentan desde Ático Jurídico.

Si la titularidad del inmueble alquilado la comparten nudo propietarios y usufructuarios

También es bastante habitual que la propiedad de un inmueble se comparta entre quienes ostentan la titularidad y el uso. Salvador Salcedo aclara que “el nudo propietario será el dueño del inmueble, pero con ciertas limitaciones. Y el usufructuario, el que tiene su uso y disfrute”.

El usufructuario será el único que está facultado para alquilar el bien, y para firmar el contrato de arrendamiento. Pero, en todo caso, las reparaciones extraordinarias que necesite el inmueble serán de cuenta y cargo del nudo propietario. Así como los gastos de comunidad que deberá también asumirlos la propiedad.

“Esta obligación que dimana de la Ley de Propiedad Horizontal, y ha sido ratificada por la jurisprudencia, salvo que exista pacto expreso en contrario por el que el usufructuario o su inquilino se obliguen a asumir tales gastos”, explican desde el despacho de abogados.

Si el arrendador y/o su inquilino son una persona jurídica

Una institución, organización o empresa pueden ser los titulares de un inmueble y cederlo en alquiler o pretender alquilar una vivienda o local para establecerse. “Debemos tener presente que cualquier persona jurídica actúa normalmente a través de una persona física, que será quien la represente y deba firmar el contrato de alquiler, según los casos” añade Salvador Salcedo.

Toda persona jurídica tiene un representante legal que está facultado para firmar el contrato de arrendamiento, y para obligarse en nombre de la entidad que representa en la figura de un administrador, o un presidente, etc.

“Otras veces la entidad podrá apoderar a un tercero, facultándole expresamente para que pueda firmar. En todo caso, será necesario verificar que la representación o apoderamiento están en vigor. Y que en el poder se confieren realmente las facultades necesarias para firmar el contrato y obligarse”, concreta el experto.

Cuando un tercero firma el contrato de alquiler con las partes (como fiador solidario)

La exigencia de garantías por parte del arrendador para asegurarse el cumplimiento efectivo del contrato está a la orden del día. “La alternativa más usual es solicitar al potencial inquilino que busque una persona de su confianza y solvente para que se constituya en su fiador solidario respecto a cuantas obligaciones de pago se deriven del contrato de alquiler. De modo que, en caso de incumplimiento, el arrendador puede reclamar a ambos (inquilino y fiador) las deudas pendientes”, destaca el abogado.

El contrato deberán firmarlo las partes en calidad de arrendador y arrendatario, y el tercero dispuesto a constituirse en fiador del inquilino. “Con su firma se obligará solidariamente al pago de cuantas obligaciones dimanen del contrato. Si el arrendatario es una persona jurídica, es posible que el administrador o presidente pueda constituirse a su vez en fiador de la entidad. Debiendo suscribir el contrato en su propio nombre (fiador), y como representante de la entidad (presidente o administrador)”, concluye Salvador Salcedo.