Els experts preveuen més caigudes del preu del lloguer el 2021

El mercat el lloguer ha començat l'any amb més caigudes de preus. Segons les dades d'idealista, el febrer les rendes van caure un 0,9% al conjunt d'Espanya en comparació amb el primer mes de l'any. Aquest descens es va accelerar a les principals ciutats del país. A Madrid i Barcelona, per exemple, les rendes s'han reduït a doble dígit des del rècord atès el mes de maig passat.

I què podem esperar de cara als pròxims mesos? La majoria dels experts aposten per un manteniment de la tendència a la baixa actual, amb descensos moderats almenys durant la primera meitat d'any.

Segons explica Alberto Alcázar, director dels programes Innovació en el Sector Immobiliari i Gestió Patrimonial d'Actius Immobiliaris d'Executive  Education d’IE University, “l'oferta d'habitatges de lloguer ha augmentat considerablement, mentre que la demanda ha caigut de forma generalitzada. Les rendes han sofert un descens superior al preu de venda, fonamentalment a la costa i a les principals ciutats. Per al 2021 s'espera que el descens continuï i que sigui superior al del preu de l'habitatge usat durant el primer semestre de l'any”.

En aquesta mateixa línia, Gonzalo Bernardos, professor d'Economia de la Universitat de Barcelona (UB) i analista immobiliari, recorda que “estem davant el major excés d'oferta des de l'arribada de la democràcia. El preu es desploma, encara que no es reflecteix a les estadístiques perquè una part substancial de les rebaixes es fan durant la negociació i perquè l'entrada al mercat de lloguer convencional dels habitatges d'ús turístic i d'arrendament de temporada fan pujar el preu mitjà”. El seu pronòstic és que el preu del lloguer caurà un 6% el 2021 i que seguirà a la baixa en 2022, quan podria retrocedir un altre 4%.

Malgrat la dificultat de fer previsions en una situació tan volàtil i d'incertesa com l'actual, idealista també veu probable que la tendència d'ajust dels preus es mantingui a les principals capitals fins que es dilueixi l'estoc. 

Quant a quina mena d'immobles o localitzacions podrien sofrir els majors ajustos, Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, creu que els que més s'abaratiran són “els lloguers de pisos grans i que es mantindran raonablement estables els pisos d'una i dues habitacions, amb lleugeres baixades”.

Sandra Daza, directora general de Gesvalt, insisteix que enguany es mantindrà la tendència de l'any passat, amb baixades moderades del preu del lloguer, i aclareix que, “igual que amb els preus de venda, els descensos seran menys pronunciats a les zones més demandades, que solen disposar d’un menor volum d'oferta disponible”. Precisament aquestes àrees “seran les que lideraran la recuperació, amb ascensos molt més ràpids que a la resta d'Espanya”, afegeix.

La seva teoria la comparteix Alcázar, que recalca que la recuperació del mercat del lloguer serà més ràpida que la del mercat de compravenda.

I quan es podrien estabilitzar els preus? Com passa al camp macroeconòmic, els experts vinculen qualsevol millora a l'evolució de la vacunació massiva de la població i al control dels contagis de COVID-19. Després d'un primer semestre perdut, la remuntada podria iniciar-se la segona meitat d'any per agafar velocitat al llarg del pròxim exercici. De moment, el 2022 es perfila per a molts experts com l'any de la possible tornada als nivells anteriors al coronavirus.

En aquest sentit, Daniel Cuervo, director general de la patronal dels constructors (APCE), sosté que “quan tornem a una situació preCOVID, els preus s'estabilitzaran i iniciaran una tendència a l'alça als principals mercats pel fet que continua havent-hi una escassetat d'oferta important; la que destaqui per oferir al mercat un producte que s'ajusti a les noves necessitats generades per la pandèmia tindrà un increment de preu pel fet que no tindrà competència. No obstant això, cal tenir en compte que les pujades no seran de manera immediata a la recuperació, pels terminis que estableix la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) de cincs o set anys”.

Gregorio Izquierdo, director general de l'Institut d'Estudis Econòmics (IEE), també posa sobre la taula la pressió a l'alça que podrien exercir al mercat els canvis reguladors que s’acosten, com, per exemple, de quina manera el govern espanyol controlarà el mercat del lloguer.

“A curt termini, l'arrendament tendeix a patir variacions de preu més marcades que la compravenda, tal com vam veure el 2020 a conseqüència de la contracció de la demanda per la menor mobilitat. A mitjà i llarg termini, la inseguretat jurídica resultant d'alguns canvis reguladors anunciats pot suposar una contracció significativa de l'oferta, que inevitablement implicarà preus més alts”, aclareix Izquierdo.

Uns bons fonamentals i una demanda a l'alça

Malgrat la caiguda dels preus, els experts reconeixen que els fonamentals immobiliaris continuen sent positius i que la demanda d'habitatge per llogar continuarà sent elevada.

Segons Juan Pablo Vera, CEO de Testa, “el que estem veient és un ajust al mercat que té sentit atesa la situació econòmica, però clarament continua havent-hi una part de la població que necessita i vol llogar habitatge. Les perspectives que tenim són d'un optimisme contingut. Entenem que hi haurà un primer semestre complicat, però en termes de demanda, d'activitat i d'estabilització de preus, som positius i esperem una recuperació a partir de l'estiu”.

Entre els principals factors que impulsaran el lloguer per part de la demanda hi ha, per exemple, les dificultats que tindran moltes llars per aconseguir una hipoteca per comprar un habitatge. Per tant, l'única opció que els quedarà serà viure d’arrendament. Tanmateix, destaquen altres motors com la creixent mobilitat i flexibilitat laboral i els nous hàbits de consum dels joves, més acostumats a la fórmula de pagament per ús que a la compra d'un bé o servei.

José García Montalvo, professor d'Economia de la Universitat Pompeu Fabra, també creu que “la demanda d'habitatge seguirà molt forta” i no sols perquè les famílies tinguin problemes per aconseguir préstecs. “Està canviant la perspectiva dels joves i la seva manera d'acostar-se al mercat de l'habitatge. Ningú pensa a casar-se als 25 anys i tenir una casa de propietat. És una visió per la qual lloguen patinets, cotxes… i també habitatges. Pot passar molt de temps fins que aquests joves decideixin comprar, per la qual cosa el lògic i esperable és que Espanya es vagi acostant a poc a poc a una proporció de lloguer al mercat similar a la d'altres països, sempre que la política econòmica ho permeti”.

L’IEE també creu que la demanda continuarà sent molt elevada i que la creixent professionalització del sector permetrà que els cicles siguin més suaus, la qual cosa farà que no hi hagi grans canvis en els preus. Això sí, sempre que les regulacions vagin encaminades a impulsar l'oferta d'habitatges per aconseguir l'estabilitat dels preus.