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Cómo ha evolucionado el precio del alquiler y la vivienda en venta en España desde que llegó el covid

Autor: Redacción

La llegada de la pandemia sanitaria y el estado de alarma en marzo de 2020 ha traído un efecto dispar en lo que se refiere al precio de la vivienda. Y es el mercado del alquiler el que ha registrado el mayor impacto.

Según los datos de idealista, la renta media en el conjunto de España se situó a cierre de febrero en 10,8 euros/m2, lo que arroja una caída de precios tanto en términos mensuales como en trimestrales y anuales. En los últimos 12 meses, la renta se ha reducido un 2%, mientras que la oferta de pisos en arrendamiento se ha disparado, llegando incluso a multiplicarse en algunas zonas del país.

Las bajadas se han intensificado sobre todo en las principales ciudades del país, que cerraron 2020 con caídas históricas tras batir récord en plena primera ola del covid. En estos casos se encuentran, por ejemplo, Madrid y Barcelona, donde el alquiler se ha reducido un 12,6% y un 17,3%, respectivamente, desde los máximos de mayo.

Atendiendo a los datos de febrero, 18 capitales han experimentado caídas de precio. Los decrementos más pronunciados son los de la ciudad de Albacete, donde las expectativas de los propietarios cayeron un 2,9%, Ourense y Castellón de la Plana (-2,6% en ambas capitales), San Sebastián (-2,3%), Vitoria y Málaga (-1,4% en ambos casos), Valencia (-1,1%), Madrid (-0,9%), Lleida y Zaragoza (-0,8% en ambas ciudades) o Barcelona (-0,6%). Al otro lado de la tabla se encuentran Guadalajara, Tarragona y Burgos, donde las rentas han repuntaron más de un 2%.

Tras estas variaciones, Madrid y San Sebastián (14,6 euros/m2/mes) se sitúan como las capitales más caras para alquilar una vivienda, ligeramente por encima de Barcelona (14,5 euros/m2/mes), mientras que Zamora es la capital más económica del país, con 5,3 euros/m2, seguida de Ávila y Ciudad Real (5,6 euros/m2 en ambos casos).

La vivienda en venta empieza a caer

A pesar de la incertidumbre inicial por el estallido de la crisis del coronavirus y de que la vivienda usada en venta registró en junio una caída histórica, los datos de idealista apuntan a una subida de precios del 1,1% de media en España entre febrero del año pasado y febrero de 2021, aunque conviene hacer unas puntualizaciones a estas directrices generalizadas. Y es que el precio de la vivienda usada en venta ha girado a la baja en el conjunto de España. En el segundo mes del año, de hecho, bajó un 0,9% en términos mensuales, mientras que en los últimos tres meses la subida se limita a un testimonial 0,1%.

Durante febrero, 29 capitales han experimentado caídas en el precio de la vivienda. La caída más pronunciada es la de Castellón de la Plana, donde las expectativas de los propietarios bajaron un 2,6%. Le siguen Santa Cruz de Tenerife (-2%), Pamplona (-1,5%), Murcia (-1,4%), Lleida, Ourense y Badajoz (-1,1% en las tres ciudades).

San Sebastián sigue siendo la capital más cara de España para comprar una vivienda usada, al situar su precio en 4.842 euros/m2. Le siguen Barcelona (3.983 euros/m2) y Madrid (3.687 euros/m2). Lleida, en cambio, es la capital más económica con sus 1.025 euros/m2, seguida por Murcia (1.050 euros/m2) y Castellón de la Plana (1.069 euros/m2).

Recientemente, el INE también ha publicado el Índice de Precios de la Vivienda de los últimos meses del año pasado, y su resultado pone sobre la mesa que la subida del mercado de segunda mano se está ralentizando, al tiempo que las casas de nueva construcción cada vez son más caras.

En términos anuales, los precios de la vivienda repuntaron un 1,5% en el cuarto trimestre de 2020, el nivel más moderado desde el primer trimestre de 2015. Sin embargo, ha registrado un descenso del 0,8% en términos trimestrales, lastrado por la caída de la vivienda de segunda mano (-1,1% en términos trimestrales y 0,4% en términos anuales, la cifra más baja desde verano de 2014). En cambio, la obra nueva se encareció un 8,2% anual entre octubre y diciembre, mientras que el alza se situó en el 0,5% respecto al tercer trimestre.

“Los precios de la vivienda, sobre todo la de segunda mano, se ha mantenido estable durante 2020, a pesar de las drásticas bajadas anunciadas por muchos especialistas. Las razones las encontramos en la actuación del Banco Central Europeo (BCE), las hipotecas en precios mínimos históricos, la estabilidad de la vivienda frente a otros activos y la esperanza de una pronta recuperación. Si a estos factores les unimos el inicio de los procesos de vacunación frente al covid, es posible que este escenario de estabilidad se mantenga durante los próximos trimestres, sin descartar subidas de precio en zonas muy demandadas”, explican desde idealista.

Qué podemos esperar de los precios en 2021

Las previsiones que manejan los expertos ponen de relieve la heterogeneidad del mercado de la vivienda. En líneas generales, se espera que la obra nueva se mantenga en los niveles actuales, e incluso que pueda seguir al alza. Los propios promotores explican que las viviendas que están vendiendo ahora no se entregarán hasta dentro de dos o tres años y que, de momento, no tienen en mente ajustar los precios.

El mercado de segunda mano, en cambio, podría verse lastrado a lo largo de los próximos meses, pero no en toda España. En ciudades como Madrid y Barcelona, por ejemplo, el consenso limita las posibles caídas en torno al 5%, mientras que las principales zonas costeras seguirán sufriendo los efectos de las restricciones a la movilidad y el freno de operaciones de segunda residencia tanto por parte de compradores nacionales como extranjeros, y se mantendrán a la espera de que regrese la demanda y la confianza.

En este escenario, los precios podrían caer más en Palma, Alicante o Málaga que en los dos mayores mercados residenciales del país, mientras que en San Sebastián y Bilbao no se esperan grandes movimientos.

Y en aquellas ciudades con menos demanda, y sobre todo si se trata de inmuebles de menos calidad, podrían sufrir descensos más destacados (de hasta el 10%). Otro factor a tener en cuenta es la potencial necesidad de muchos propietarios a la hora de vender vivienda, lo que también podría tirar a la baja los precios.

Según una encuesta realizada por idealista a más de 10.000 usuarios, la demanda está poniendo el foco principalmente en viviendas de tres dormitorios, con precios que no superen los 200.000 euros y que sean espaciosas, luminosas y cuenten con espacio exterior (jardín o terraza). Unas características que son más difíciles de encontrar en los grandes núcleos urbanos, ya que suelen ubicarse en ciudades dormitorio o grandes áreas metropolitanas, y que definen a la vivienda poscovid. 

En el caso del alquiler, y a la espera de que el Gobierno apruebe definitivamente el texto la nueva Ley de la Vivienda, los expertos prevén más caídas de las rentas a corto plazo (al menos durante el primer semestre), principalmente en los pisos de mayor tamaño y ubicados en zonas con poca demanda, y que el peso del arrendamiento irá creciendo. 

Un estudio reciente de la consultora JLL resaltaba que un 40% de los españoles vivirá de alquiler en los próximos años, frente al 26% actual. Además de las dificultades de muchos hogares para acceder a una hipoteca y se vean abocados a arrendar, la firma resumía otros 'drivers' del mercado del arrendamiento, como el impulso a la movilidad geográfica y la flexibilidad laboral, los nuevos hábitos de consumo de los jóvenes (basados en el formato de pago por uso) y el menor crecimiento de los salarios que del precio de la vivienda.

Actualmente la tipología de vivienda más buscada es un inmueble de 2 dormitorios, con un precio que oscila entre los 450 y los 600 euros mensuales, según las conclusiones de la encuesta de idealista.