Los expertos prevén más caídas del precio del alquiler en 2021

El mercado el alquiler ha empezado el año con más caídas de precios. Según los datos de idealista, en febrero las rentas cayeron un 0,9% en el conjunto de España frente al primer mes del año. Un descenso que se aceleró en las principales ciudades del país. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, las rentas se han reducido a doble dígito desde el récord que alcanzaron el pasado mes de mayo.

¿Y qué podemos esperar de cara a los próximos meses? La mayoría de los expertos apuestan porque se mantenga la tendencia a la baja actual, con descensos moderados al menos durante la primera mitad de año.

Según explica Alberto Alcázar, director de los programas Innovación en el Sector Inmobiliario y Gestión Patrimonial de Activos Inmobiliarios de Executive Education de IE University, “la oferta de viviendas en alquiler ha aumentado considerablemente, mientras que la demanda ha caído de forma generalizada. Las rentas han sufrido un descenso superior al precio de venta, fundamentalmente en la costa y en las principales ciudades. Para 2021 se espera que el descenso continúe y que sea superior al del precio de la vivienda usada durante el primer semestre del año”.

En esa misma línea, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y analista inmobiliario, recuerda que “estamos ante el mayor exceso de oferta desde la llegada de la democracia. El precio cae a plomo, aunque no se refleja en las estadísticas debido a una parte sustancial de las rebajas se hacen en la negociación y porque la entrada en el mercado de alquiler convencional de las viviendas de uso turístico y de arrendamiento de temporada hacen subir el precio medio”. Su pronóstico es que el precio del alquiler caerá un 6% en 2021 y que siga a la baja en 2022, cuando podría retroceder otro 4%.

A pesar de la dificultad de hacer previsiones en una situación tan volatil y de incertidumbre como la actual, idealista también ve probable que la tendencia en el ajuste de los precios se mantenga en las principales capitales hasta que se diluya el stock. 

En cuanto a qué tipo de inmuebles o localizaciones podrían sufrir los mayores ajustes, Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, cree que los que más se van a abaratar son “los alquileres de pisos grandes y que se mantendrán razonablemente estables los pisos de una y dos habitaciones, con ligeras bajadas”.

Por su parte, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, insiste en que este año se mantendrá la tendencia del año pasado, con bajadas moderadas del precio del alquiler, y aclara que, “al igual que con los precios de venta, los descensos serán menos pronunciados en las zonas más demandadas, que suelen contar con un menor volumen de oferta disponible”. Y precisamente estas áreas “serán las que lideren la recuperación, con ascensos mucho más rápidos que en el resto de España”, añade.

Su teoría la comparte el Alcázar, quien recalca que la recuperación del mercado del alquiler será más rápida que la del mercado de compraventa.

¿Y cuándo podría producirse una estabilización de los precios? Al igual que sucede en el campo macroeconómico, los expertos vinculan cualquier mejora a la evolución de la vacunación masiva de la población y el control de los contagios de covid-19. Tras un primer semestre perdido, la remontada podría iniciarse en la segunda mitad de año para coger velocidad a lo largo del próximo ejercicio. De momento, 2022 se perfila para muchos expertos como el año de la posible vuelta a los niveles previos al coronavirus.

En este sentido, Daniel Cuervo, director general de la patronal de los constructores (APCE), sostiene que “una vez volvamos a una situación precovid, los precios se estabilizarán e iniciarán una tendencia al alza en los principales mercados debido a que sigue existiendo una escasez de oferta importante. Aquella oferta que se distinga por ofrecer al mercado un producto que se ajuste a las nuevas necesidades generadas por la pandemia tendrán un incremento de precio debido a que no tendrá competencia. No obstante, hay que tener en cuenta que las subidas no serán de forma inmediata a la recuperación, por los plazos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de cincos años o siete años”.

Por su parte, Gregorio Izquierdo, director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE), también pone sobre la mesa la presión al alza que podrían ejercer en el mercado los cambios regulatorios que se avecinan, como por ejemplo de qué manera el Gobierno va a controlar el mercado del alquiler.

“El arrendamiento tiende a tener a corto plazo mayores variaciones de precios que la compraventa, tal y como hemos visto en 2020, ante la contracción de la demanda por la menor movilidad. A medio y largo plazo, la inseguridad jurídica resultante de algunos cambios regulatorios anunciados puede suponer una contracción significativa de la oferta que inevitablemente desembocará en mayores precios”, aclara Izquierdo.

Unos buenos fundamentales y una demanda al alza

A pesar de la caída de los precios, los expertos reconocen que los fundamentales inmobiliarios siguen siendo positivos y que la demanda de vivienda para alquilar seguirá siendo elevada.

Según Juan Pablo Vera, CEO de Testa, “lo que estamos viendo es un ajuste en el mercado que tiene sentido daba la situación económica, pero claramente sigue habiendo una parte de la población que requiere y quiere alquilar vivienda. Las perspectivas que tenemos son de un optimismo contenido. Entendemos que va a haber un primer semestre complicado, pero en términos de demanda, de actividad y de estabilización de precios somos positivos y esperamos una recuperación a partir de verano”.

Entre los principales factores que impulsarán el alquiler por parte de la demanda están, por ejemplo, las dificultades que tendrán muchos hogares para conseguir una hipoteca para comprar una vivienda, y cuya única opción será vivir en régimen de arrendamiento. Aunque también destacan otros motores como la creciente movilidad y flexibilidad laboral, y los nuevos hábitos de consumo de los jóvenes, más acostumbrados a la fórmula de pago por uso que a la compra de un bien o servicio.

José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, también cree que “la demanda de vivienda va a seguir muy fuerte”, y no solo porque las familias tengan problemas para acceder a un préstamo. “Está cambiando la perspectiva de los jóvenes y su forma de acercarse al mercado de la vivienda. Nadie piensa en casarse a los 25 años y tener una casa en propiedad. Es una visión en la que alquilan patinetes, coches… y también viviendas. Puede pasar mucho tiempo hasta que esos jóvenes decidan comprar, por lo que lo lógico y esperable es que España se vaya acercando poco a poco a una proporción de alquiler en el mercado similar al de otros países, siempre y cuando la política económica lo permita”.

El IEE también cree que la demanda seguirá siendo muy elevada y que la creciente profesionalización del sector permitirá que los ciclos sean más suaves, lo que permitirá que no haya grandes cambios en los precios. Eso sí, siempre y cuando las regulaciones vayan encaminadas a impulsar la oferta de viviendas para lograr la estabilidad de los precios.