Requeriments dels propietaris en llogar: “gran part de cases no estan ni 24h al mercat”

La poca oferta d'habitatges a gran part dels municipis de Catalunya converteix el lloguer en un producte que s'esgota en qüestió d'hores. És més, els futurs llogaters es queixen que ara arrendar s'assimila “a passar un examen” i moltes vegades hi ha tanta cua que acaben pagant allò que al final els exigeix el propietari.

L'arrendador s'ha tornat cada cop més exigent. Paguen justos per pecadors, i sol·liciten una sèrie de requisits per por d'impagaments i ocupacions, entre d'altres.

Els requisits que demanen els propietaris a l'hora de llogar

A Fincas Eva ens relaten aquests requeriments i puntualitzen que hi ha propietaris que sempre exigeixen més perquè “tenen molts llogaters per valorar i també per la inseguretat i inestabilitat jurídica que existeix avui dia”.

Documentació i solvència

• DNI/NIE i dades de contacte.
• Contracte de treball i tres darreres nòmines i fins i tot vida laboral; si és autònom, declaració de la renda i/o models 130/131/303.
• Ràtio d'ingressos: la renda no hauria de superar el 30-40% dels ingressos nets de la llar.
• Si es tramita una assegurança d'impagament, és molt probable que l'asseguradora revisi els registres (Informe de morositat – ASNEF) per aprovar la pòlissa.

Fiances i garanties

• Fiança legal: 1 mes de renda de lloguer d'habitatge habitual i 2 mesos si l'habitatge està moblat i 1 mes de lloguer per avançat.
• Garanties addicionals (aval, dipòsit extra o assegurança de caució): fins a 2 mesos com a màxim. Sol demanar-se quan l'habitatge s'ha acabat de reformar o compta amb electrodomèstics d'alta gamma.
• Desemborsament típic a la signatura: mes en curs + 1 mes de fiança + fins a 2 mesos de garanties addicionals (topall legal).

Despeses d'intermediació

• Des del 2023, en habitatge habitual les assumeix l'arrendador.
• En lloguer de temporada o altres usos diferents de l'habitatge, les despeses es poden pactar i és habitual que les assumeixi el llogater.

Altres condicions habituals

• No fumar, política de mascotes, durada mínima del contracte, assegurança de l'habitatge, etc.
• El propietari valora el perfil del llogater (família, estudiants, pis compartit…) per assegurar un bon encaix amb la comunitat i l'ús de l'habitatge.

Molta demanda i poca oferta: les raons de les exigències

Per a Eva López, CEO de Fincas Eva, actualment hi ha una sèrie de factors que agreugen aquesta situació. La principal és una demanda molt alta i poca oferta: el desequilibri del mercat permet que els propietaris siguin més selectius. "També l'aversió al risc per experiències prèvies: temor a impagaments, danys o ocupacions fa que cerquin perfils amb més garanties".

Unsplash

També esmenta l'assegurança d'impagament: per acceptar-la, les asseguradores exigeixen criteris estrictes (ràtio d'ingressos, estabilitat laboral, historial net), cosa que endureix la selecció. “A més de l'entorn regulatori i els costos a l'alça: canvis normatius freqüents i despeses de manteniment, comunitat, IBI, finançament... porten a minimitzar riscos”.

Hi ha una percepció d'inseguretat jurídica on preocupa la durada i la complexitat dels processos davant d'impagaments o ocupacions i les possibles paralitzacions per situacions de vulnerabilitat. “En especial, els grans tenidors, subjectes a més obligacions i límits, tendeixen a endurir els filtres per protegir la seva rendibilitat i compliment”.

Les necessitats dels propietaris també són especials per tal d'evitar negocis irregulars, activitats il·lícites, usos turístics indeguts o subarrendament per habitacions, davant de possibles sancions de l'administració contra l'arrendador.

Sobretot, Eva López deixa clar que a Fincas Eva treballen sempre amb l'objectiu de vetllar pels interessos de les dues parts. "El nostre compromís és actuar com un punt dʻequilibri que garanteixi confiança, transparència i seguretat, de manera que tant propietaris com llogaters se sentin plenament recolzats durant tot el procés dʻarrendament".

No vetllar per aquest equilibri no només genera desconfiança, “sinó que a més constitueix una mala praxi dins del sector immobiliari, ja que posa en risc l'estabilitat de les relacions i la satisfacció de les dues parts”. A Fincas Eva entenen que la professionalitat passa per oferir un servei just i responsable.

La particularitat de Catalunya

Les necessitats esmentades dels propietaris respecte dels seus llogaters adquireixen més força a Catalunya, especialment a Barcelona.

Per a Eva López, la ciutat i la seva àrea metropolitana són un dels mercats més tensionats: “moltíssima demanda, poca oferta, rotació molt ràpida i fins i tot cues a les visites”.

Aquest fenomen es concentra sobretot a grans capitals i les seves corones metropolitanes; en el cas de Barcelona, per exemple, l'Hospitalet de Llobregat, Badalona i municipis propers. "L'escassetat d'habitatges disponibles és la causa principal, tant que hi ha propietats que no arriben a romandre ni 24 hores anunciades al mercat".

A això s'hi afegeix que, a Catalunya, la fiança del lloguer s'ha de dipositar a l'INCASÒL (Institut Català del Sòl), i que, atesa l'alta competència entre candidats, és habitual que agències i propietaris sol·licitin assegurança d'impagament o garanties addicionals per reforçar la solvència.