La poca oferta de viviendas en gran parte de los municipios de Cataluña convierte al alquiler en un producto que se agota en cuestión de horas. Es más, los futuros inquilinos se quejan de que ahora arrendar se asimila “a pasar un examen” y muchas veces hay tanta cola que acaban pagando lo que al final les exige el propietario.
El arrendador se ha vuelto cada vez más exigente. Pagan justos por pecadores, y solicitan una serie de requisitos por miedo a impagos y okupaciones, entre otros.
Los requisitos que piden los propietarios a la hora de alquilar
En Fincas Eva nos relatan estos requerimientos y puntualizan que hay propietarios que siempre exigen más porque “tienen muchos inquilinos por valorar y también por la inseguridad e inestabilidad jurídica que existe hoy en día”.
Documentación y solvencia
- DNI/NIE y datos de contacto.
- Contrato de trabajo y tres últimas nóminas e incluso vida laboral; si es autónomo, declaración de la renta y/o modelos 130/131/303.
- Ratio de ingresos: la renta no debería superar el 30–40 % de los ingresos netos del hogar.
- Si se tramita un seguro de impago, es muy probable que la aseguradora revise los registros (Informe de morosidad - ASNEF) para aprobar la póliza.
Fianzas y garantías
- Fianza legal: 1 mes de renta en alquiler de vivienda habitual y 2 meses si la vivienda esta amueblada y 1 mes de alquiler por adelantado.
- Garantías adicionales (aval, depósito extra o seguro de caución): hasta 2 meses como máximo. Suele pedirse cuando la vivienda está recién reformada o cuenta con electrodomésticos de alta gama.
- Desembolso típico a la firma: mes en curso + 1 mes de fianza + hasta 2 meses de garantías adicionales (tope legal).
Gastos de intermediación
- Desde 2023, en vivienda habitual los asume el arrendador.
- En alquiler de temporada u otros usos distintos de vivienda, los gastos pueden pactarse y es habitual que los asuma el inquilino.
Otras condiciones habituales
- No fumar, política de mascotas, duración mínima del contrato, seguro de la vivienda, etc.
- El propietario valora el perfil del inquilino (familia, estudiantes, piso compartido…) para asegurar un buen encaje con la comunidad y el uso de la vivienda.
Mucha demanda y poca oferta: las razones de las exigencias
Para Eva López, CEO de Fincas Eva, actualmente hay una serie de factores que agravan esta situación. La principal es la demanda muy alta y poca oferta: el desequilibrio del mercado permite a los propietarios ser más selectivos. "También la aversión al riesgo por experiencias previas: temor a impagos, daños u ocupaciones hace que busquen perfiles con más garantías".
También nombra el seguro de impago: para aceptarlo, las aseguradoras exigen criterios estrictos (ratio de ingresos, estabilidad laboral, historial limpio), lo que endurece la selección. “Además del entorno regulatorio y costes al alza: cambios normativos frecuentes y gastos de mantenimiento, comunidad, IBI, financiación… llevan a minimizar riesgos”.
Hay una percepción de inseguridad jurídica que preocupa la duración y complejidad de los procesos ante impagos u ocupaciones y las posibles paralizaciones por situaciones de vulnerabilidad. “En especial, los grandes tenedores, sujetos a más obligaciones y límites, tienden a endurecer los filtros para proteger su rentabilidad y cumplimiento”.
Estas necesidades de los propietarios también son más especiales para evitar negocios, actividades ilícitas, usos turísticos indebidos o subarriendo por habitaciones ante posibles sanciones de la administración contra el arrendador.
Ante todo, Eva López deja claro que en Fincas Eva trabajan siempre con el objetivo de velar por los intereses de ambas partes. “Nuestro compromiso es actuar como un punto de equilibrio que garantice confianza, transparencia y seguridad, de manera que tanto propietarios como inquilinos se sientan plenamente respaldados a lo largo de todo el proceso de arrendamiento”.
No velar por ese equilibrio no solo genera desconfianza, “sino que además constituye una mala praxis dentro del sector inmobiliario, ya que pone en riesgo la estabilidad de las relaciones y la satisfacción de ambas partes”. Desde Fincas Eva entienden que la profesionalidad pasa por ofrecer un servicio justo y responsable.
La particularidad de Cataluña
Las necesidades antes vistas de los propietarios respecto a sus inquilinos adquieren más fuerza en Cataluña, en especial en Barcelona.
Para Eva López, la ciudad y su área metropolitana están entre los mercados más tensionados: “muchísima demanda, poca oferta, rotación muy rápida y hasta colas en las visitas”.
Este fenómeno se concentra sobre todo en grandes capitales y sus coronas metropolitanas; en el caso de Barcelona, por ejemplo, L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, y municipios próximos. “La escasez de viviendas disponibles es la causa principal, tanto que hay propiedades que no llegan a estar ni 24h en el mercado anunciados”.
A ello le sumamos que, en Cataluña, la fianza del alquiler debe depositarse en el INCASÒL (Institut Català del Sòl), y que, dada la alta competencia entre candidatos, es habitual que agencias y propietarios soliciten seguro de impago o garantías adicionales para reforzar la solvencia.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Cuáles son los requisitos para alquilar un piso
Con el stock de vivienda en alquiler existente, es frecuente que para una casa haya muchos interesados. Por ello, los propietarios suelen pedir a los candidatos que cumplan una serie de puntos para arrendarles su vivienda. En este artículo te explicamos cuáles son los requisitos para alquilar un piso.