"Tardor calenta": els lloguers de Barcelona continuaran disparats

Els preus dels lloguers de les grans ciutats cada cop augmenten més. També ho fan a les poblacions dins de l'àrea metropolitana de capitals i a d'altres no tan properes. Per això, els experts vaticinen que els preus continuaran pujant. Hi ha diversos factors, com ara la gran demanda, la poca o gairebé nul·la oferta i una població més gran en llocs estratègics. Què passarà amb els preus dels lloguers a Barcelona?

El preu del lloguer mitjà de Barcelona a l'agost del 2024 és de 21,6 €/m², i això correspon a un augment del 0,2% respecte del juliol, i un increment de l'11,8% si es compara amb l'agost del 2023, segons dades d'idealista. Aquests preus poden augmentar més de cara a la tardor i fins i tot cap a final d'any.

Per què els preus dels lloguers a Barcelona augmenten

A l'última dècada, el xoc demogràfic no procedeix d'un baby boom com als anys 60, sinó d'un enorme flux de migració. D'una banda hi ha el flux de llarg termini, que persegueix la feina i unes millors condicions de vida; i, de l'altra, el de mitjà i curt termini, que cerca estades temporals tant als llocs especialitzats com als industrials.

Segons Carlos Balado, professor d'OBS Business School i director d'Eurocofín, a més, la migració de mitjà i curt termini –és a dir, la de residents temporals (població flotant)– té una alta incidència, encara que és menys coneguda perquè no hi ha empadronament i perquè els registres tradicionals dels fluxos principals (els turístics, la mobilitat per treball temporal, l'assistència a congressos o la realització d'estudis) no la registren.

Pixabay

Major demanda i població

La migració permanent o “global” és deguda a l'atracció de la ciutat pel seu mercat de treball i es nodreix de llars foranes. "Els mercats residencials es veuen beneficiats perquè crea demanda permanent d'habitatges, i un augment en la demanda amb capacitat de pagament incrementa a curt termini la renda del lloguer".

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, estableix un augment de la demanda i creixement de la població. “A Barcelona, com a d'altres grans capitals d'Espanya, tenim una demanda que ha anat creixent. La població flotant de Catalunya ha augmentat els darrers anys, i el mateix li ha passat a Barcelona, hi ha un creixement de població que, a més a més, és demandant net de vivenda de lloguer, perquè no té les condicions necessàries per a poder accedir a la compra”.

Manca d'oferta

A tot això s'hi afegeix la manca d'oferta. Bermúdez és contundent: no és que no hàgim tingut un creixement de l'oferta, sinó que n'hem tingut una disminució. És a dir, si creix la demanda, i l'oferta no només no creix sinó que disminueix, “hi ha una situació de preus a l'alça i entenem que continuarà els propers trimestres, atès que no hi ha una solució a curt termini que s'entrevegi a l'horitzó”.

Lleis no afavoridores, segons experts

El portaveu de donpiso també se centra en les polítiques d'habitatge a Barcelona durant anys, “que han criminalitzat la construcció d'habitatge, no han estat centrades en, diguem-ne, alliberar producte perquè pugui incorporar-se al mercat; hem tingut la ingerència dels pisos turístics, que han detret de la demanda normal de lloguer més de 12.000 immobles, a la ciutat de Barcelona, i no hi ha canvis d'ús, no es construeixen nous habitatges amb les noves lleis que han sortit…”.

En definitiva, és una situació que no ha afavorit el creixement de l'oferta, i ens hem trobat que, a més, la demanda d'immobles per al lloguer ha anat creixent d'una manera important en els darrers exercicis.

Els barris amb més demanda de lloguer

La zona de Barcelona on menys temps roman una oferta de lloguer (dos mesos i mig) és Sant Andreu. “Així mateix, Nou Barris i Horta-Guinardó destaquen entre els districtes més sol·licitats. El temps mínim que s'estableix entre que un pis es posa en lloguer i s'aconsegueix l'inquilí ideal és de 2 mesos i mig, fins a un màxim de 3 mesos d'espera”, explica Carlos Balado.

Es tracta de zones més econòmiques respecte d'altres indrets de Barcelona. Es troben a prop de la ciutat i també dels llocs de treball de moltes persones.

Sants-Montjuic i Gràcia també formen part dels barris que es lloguen més ràpid (no més de tres mesos). “Per als inversors, Barcelona és una ciutat molt atractiva perquè el lloguer és una rendibilitat segura, molt similar a la del deute públic”, segons l'expert.

Els preus continuaran pujant a la tardor

Davant d'aquests factors, els experts immobiliaris són contundents i creuen que els lloguers continuaran pujant.

“Encara no sabem en quin percentatge, i si no hi ha un canvi en la visió de la necessitat que planteja el sector immobiliari en els propers temps, no només ens trobarem amb una “tardor calenta”, sinó que ens trobarem amb un final d'any també "calent", amb creixement de preus; i no entreveiem -a curt o mitjà termini- un "refredament" del mercat del lloguer”, en paraules d'Emiliano Bermúdez, de donpiso.

El professor d'OBS Business School dóna dades sobre com l'oferta segueix en mínims i la demanda augmenta. Els nivells actuals de construcció de vivenda nova, que ronden entre les 80.000 i les 100.000 unitats a l'any a Espanya, són insuficients per a cobrir la projecció de noves llars, que estaria pels volts de les 200.000 famílies de mitjana cada any.

I tenint en compte que l'any passat es van formar 280.000 famílies, però només es van construir 115.000 habitatges, com a conseqüència el 80% de les operacions es fan sobre els habitatges usats i aquest dèficit tan rellevant d'habitatge força a l'alça els preus.

Creuen que la tensió continuarà. Si tenim en compte la projecció de població per als propers 15 anys, el 50% de la nova demanda d'habitatge es concentrarà entre Catalunya i la Comunitat de Madrid. “Només en aquestes dues comunitats caldrien 800.000 nous habitatges”.

Per tant, continuarà una forta pressió sobre el mercat immobiliari per l'arribada d'immigrants a grans ciutats com Barcelona, i per la manca de construcció de nous habitatges.

Carlos Balado també recorda que, en els nous contractes de lloguer d'habitatge habitual, el preu de lloguer a Barcelona està limitat. Això vol dir que la quota de cada habitatge té un màxim fixat per llei.

Segons el portaveu de donpiso, es limiten els preus d'alguna tipologia d'immobles a la ciutat de Barcelona i àrea metropolitana, les zones tensionades, i això deixarà exclosa de la possibilitat de tenir un habitatge a moltíssima gent, perquè hi ha més demanda que oferta.

“Encara que es limitin els preus, arriba un moment que, per exemple, si hi ha 10 habitatges per llogar, i hi ha 100 persones que necessiten un habitatge, encara que limitis els preus dels 10 habitatges, tindràs 10 llogaters amb uns preus topats, però tindràs 90 que no tindran habitatge. Aquesta és la problemàtica amb què ens estem trobant a Barcelona, i és una situació que arriba a ser dramàtica en molts casos, perquè té una solució que no és ràpida i no és senzilla. De manera que, si tot continua igual, la dinàmica continuarà igual”.