"Otoño caliente": los alquileres de Barcelona seguirán disparados

Los precios de los alquileres de las grandes ciudades cada vez aumentan más. También lo hacen las poblaciones dentro del área metropolitana de capitales y no tan cercanas. Por esto, los expertos vaticinan que los precios seguirán subiendo. Hay diversos factores como la gran demanda, la poca o casi nula oferta y una mayor población en lugares estratégicos. ¿Qué pasará con los precios de los alquileres en Barcelona?

El precio del alquiler medio de Barcelona en agosto 2024 es de 21,6 €/m2, lo que corresponde a un aumento del 0,2 % frente a julio, y un incremento del 11,8 % si se compara con agosto de 2023, en datos de idealista. Tales precios pueden aumentar más de cara a otoño e incluso a finales de año.

Por qué los precios de los alquileres en Barcelona aumentan

En la última década, el shock demográfico no procede de un 'baby boom' como en los años 60, sino de un enorme flujo de migración. Por un lado está el fluyo de largo plazo, que persigue el empleo y las mejores condiciones de vida, y, por otro, el de medio y corto plazo, que busca estancias temporales tanto en los lugares especializados como industriales.

Según Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, además la migración de medio y corto plazo –es decir, la de residentes temporales (población flotante)– tiene una alta incidencia, aunque es menos conocida porque no existe empadronamiento y porque los registros tradicionales de los principales flujos (los turísticos, la movilidad por trabajo temporal, la asistencia a congresos o la realización de estudios) no los registran.

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Mayor demanda y población

La migración permanente o “global” se debe a la atracción de la ciudad por su mercado de trabajo y se nutre de hogares foráneos. “Los mercados residenciales se ven beneficiados porque crea demanda permanente de viviendas, y un aumento en la demanda con capacidad de pago incrementa en el corto plazo la renta del alquiler”.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, establece un aumento de la demanda y crecimiento de la población. “En Barcelona, igual que otras grandes capitales de España, tenemos una demanda que ha ido creciendo. La población flotante de Cataluña ha aumentado en los últimos años, y lo mismo le ha pasado a Barcelona, hay un crecimiento de población, que además es demandante neta de vivienda de alquiler, porque no tienen las condiciones necesarias para poder acceder a la compra”.

Falta de oferta

A todo ello se le suma la falta de oferta. Bermúdez es contundente: no es que no hayamos tenido un crecimiento de la oferta, sino que hemos tenido una disminución de la misma. Es decir, si crece la demanda, y la oferta no solo no crece sino que disminuye, “hay una situación de precios al alza y entendemos que va a continuar en los próximos trimestres, dado que no hay una solución a corto plazo que se vislumbre en el horizonte”.

Leyes no favorecedoras, según expertos

El portavoz de donpiso también se centra en las políticas de vivienda en Barcelona durante años “que han criminalizado la construcción de vivienda, no han estado centradas en, digamos, liberar producto para que pueda incorporarse al mercado, hemos tenido la injerencia de los pisos turísticos, que han detraído de la demanda normal de alquiler más de 12.000 inmuebles, en la ciudad de Barcelona, y no hay cambios de uso, no se construyen nuevas viviendas con nuevas leyes que han salido…”.

En definitiva, es una situación que no ha favorecido en absoluto el crecimiento de la oferta, y nos hemos encontrado con que, además, la demanda de inmuebles para el alquiler ha ido creciendo de una manera importante en los últimos ejercicios.

Los barrios con mayor demanda de alquiler

La zona de Barcelona donde menos tiempo permanece una oferta de alquiler, (dos meses y medio) es San Andreu. “Asimismo, Nou Barris y Horta-Guinardó destacan entre los más solicitados. El tiempo mínimo que se establece entre que un piso se encuentra en alquiler y se consigue al inquilino ideal es de 2 meses y medio, hasta un máximo de 3 meses de espera”, explica Carlos Balado.

Se trata de zonas más económicas respecto a otros lugares de Barcelona. Se encuentran cerca de la ciudad y también de los lugares de trabajo de muchas personas.

Sants-Montjuic y Gracia también forman parte de los barrios que se alquilan más rápido (no más de tres meses). “Para los inversores, Barcelona es una ciudad muy atractiva porque el alquiler allí es una rentabilidad segura, muy similar a la de la deuda pública”, según el experto.

Los precios seguirán subiendo en otoño

Ante estos factores, los expertos inmobiliarios son contundentes y creen que los alquileres seguirán subiendo.

“Todavía no sabemos en qué porcentaje, y si no hay un cambio en la visión de la necesidad que plantea el sector inmobiliario en los próximos tiempos, no solo nos vamos a encontrar con un "otoño caliente", sino que nos vamos a encontrar con un final de año también "caliente", con crecimiento de precios, y no vislumbramos -a corto o medio plazo- un "enfriamiento" del mercado del alquiler”, en palabras de Emiliano Bermúdez, de donpiso.

El profesor de OBS Business School da datos sobre cómo la oferta sigue en mínimos y la demanda aumenta. Los niveles actuales de construcción de vivienda nueva, que rondan entre las 80.000 y las 100.000 unidades al año en España, son insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que estaría en torno a las 200.000 familias de media cada año.

Y teniendo en cuenta que el año pasado se formaron 280.000 familias, pero solo se construyeron 115.000 viviendas, como consecuencia, el 80% de las operaciones se realiza sobre las viviendas usadas y ese déficit tan relevante de vivienda fuerza al alza los precios.

Creen que la tensión va a continuar. Si tenemos en cuenta la proyección de población para los próximos 15 años, el 50% de la nueva demanda de vivienda se concentrará entre Cataluña y la Comunidad de Madrid. “Solo en estas dos comunidades harían falta 800.000 nuevas viviendas”.

Por lo tanto, continuará una fuerte presión sobre el mercado inmobiliario por la llegada de inmigrantes a grandes ciudades como Barcelona, y la falta de construcción de nuevas viviendas.

Carlos Balado recuerda también que, en los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual, el precio de alquiler en Barcelona está limitado. Esto significa que la cuota de cada vivienda tiene un máximo fijado por ley.

Según el portavoz de donpiso, se limitan los precios de alguna tipología de inmuebles en la ciudad de Barcelona y área metropolitana, las zonas tensionadas, y va a dejar excluida de la posibilidad de tener una vivienda a muchísima gente, porque hay más demanda que oferta.

“Aunque se limiten los precios, llega un momento que, por ejemplo, si hay 10 viviendas para alquilar, y hay 100 personas que necesitan una vivienda, aunque limites los precios de las 10 viviendas, tendrás 10 inquilinos con unos precios topados, pero tendrás 90 que no tendrán vivienda. Esta es la problemática con la que nos estamos encontrando en Barcelona, y es una situación que llega a ser dramática en muchos casos, porque tiene una solución que no es rápida y no es sencilla. De manera que, si todo sigue igual, la dinámica continuará igual”.