És legal exigir diverses mensualitats del lloguer per avançat?

En llogar un habitatge, una de les preocupacions més comunes per als propietaris és la seguretat de rebre el pagament del lloguer. En aquest context, molta gent es pregunta si es poden demanar diverses mensualitats del lloguer per avançat com a garantia.

T'ho expliquem en aquest article, esmentant els aspectes legals que llogaters i propietaris han de tenir en compte sobre això.

És legal cobrar per endavant les rendes del lloguer?

L'article 17 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) estableix que “llevat de pacte en contra, el pagament de la renda serà mensual i s'haurà d'efectuar els set primers dies del mes. En cap cas l'arrendador no podrà exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat de renda”.

Tot i això, el llogater sí que compta amb l'opció de pagar diversos mesos per avançat (els que vulgui) si ho prefereix o per demostrar que és un arrendatari fiable. Si es fa així, és convenient reflectir al contracte de lloguer que s'anticiparan diversos mesos de renda, per evitar conflictes en el futur.

A tall de resum, el propietari no podrà exigir el pagament per avançat de més d'una mensualitat del lloguer, però l'arrendatari sí que podrà, en cas que ho vulgui.

Exemple: si hi ha acord entre les parts, el dia 7 de cada mes es podria demanar als llogaters el pagament del mes en curs i l'avançament del mes següent. El límit és de dos mesos: el mes en curs i el proper. Qualsevol clàusula que exigeixi una bestreta superior seria nul·la i els llogaters podrien reclamar allò aportat.

Què passa si l'arrendament venç a finals de mes?

Quan un contracte de lloguer venç a meitat o final de mes, el primer que cal fer és revisar allò pactat entre les dues parts. Si no s'ha fixat res específic o no hi ha consens, se sol interpretar que, com que la renda es merita mensualment per avançat (generalment el dia 1 de cada mes, encara que el pagament es faci després), el propietari podria exigir el pagament complet del mes.

Això vol dir que, si el lliurament de les claus es produeix després que el mes hagi començat, no s'admetria prorrateig pels dies d'ocupació i el llogater hauria d'abonar la totalitat de la renda del mes.

Això és una cosa que avalen molts tribunals, encara que no de manera unànime. En qualsevol cas, cal avaluar cada situació en concret, ja que això podria derivar en un enriquiment indegut per part de l'arrendador, sobretot si l'habitatge ja ha estat llogat a altres arrendataris abans que finalitzi el mes.

D'altra banda, si l'habitatge està llogat a diversos arrendataris, sempre s'aconsella que el contracte estableixi clarament la seva responsabilitat solidària. Això permet a l'arrendador reclamar la totalitat del pagament a qualsevol dels llogaters. Si un no paga, la resta haurà de pagar-ne la part corresponent.

En aquells contractes en què no estigui reflectida la responsabilitat solidària dels titulars del contracte de lloguer, la responsabilitat serà mancomunada, és a dir, el propietari només podrà exigir a cada llogater el pagament de la seva part proporcional, sense poder reclamar a un sol arrendatari el total de la renda.

Acceptar uns quants mesos de renda per avançat és aconsellable?

Pot ser-ho o no. Si el propietari necessita liquiditat, pot ser una bona opció. Tot i això, els llogaters morosos o "inquiokupes" solen fer servir aquesta tècnica: paguen diversos mesos per avançat per demostrar que tenen solvència i després deixen de pagar.

Abans de llogar, sempre és convenient consultar el fitxer de morosos del lloguer, fer una anàlisi de solvència i contractar una assegurança d'impagament. Si es contracta una d'aquestes assegurances, és la mateixa entitat asseguradora qui fa totes les comprovacions necessàries abans d'escollir un llogater.

És legal demanar dos mesos de fiança de lloguer?

Només és legal (i obligatori) als lloguers d'immobles l'ús dels quals sigui diferent d'habitatge habitual (locals, oficines, etc.). Als lloguers d'habitatge, la fiança és d'un mes, és a dir, no és legal demanar dos mesos en concepte de fiança. Tot i això, es pot demanar una garantia addicional, l'import de la qual pot ser de fins a dos mesos.

La garantia addicional com a alternativa legal

Si vols assegurar-te un import extra a la fiança per cobrir imprevistos en un lloguer, hi ha la garantia addicional. L'article 36 de la LAU fixa que “les parts podran pactar qualsevol tipus de garantia del compliment per l'arrendatari de les seves obligacions arrendatícies addicional a la fiança en metàl·lic. En el cas de l'arrendament d'habitatge, en contractes de lloguer de fins a cinc anys de durada o fins a set anys si l'arrendador és persona jurídica, el valor d'aquesta garantia addicional no pot excedir dues mensualitats de renda”.

D'aquesta manera, si vols uns diners extra a l'inici del lloguer, a més de la fiança i el mes en curs, podràs demanar fins a dues mensualitats de renda com a garantia addicional.