El Tribunal Constitucional d'Alemanya ha tombat la polèmica mesura per congelar durant cinc anys el preu del lloguer a Berlín i que va entrar en vigor el febrer del 2020 per frenar els preus i garantir l'accés a l'habitatge dels districtes de la capital. Així, ha declarat inconstitucional aquesta mesura perquè considera que l'estat federat de Berlín no té competència legislativa al respecte.
El Constitucional assenyala que les regions només poden adoptar regulacions en assumptes en què no hi hagi cap norma a nivell federal, cosa que no es compliria en aquest cas perquè ja hi ha una llei nacional relativa als preus d'arrendament. La política d'habitatge és federal i els contractes de lloguer es regulen pel codi civil, que és d'àmbit federal. Per tant, el tribunal assegura que no hi ha marge per a les competències legislatives dels Länder (estats federats).
El Constitucional declara que la llei que congela el lloguer durant cinc anys a Berlín és incompatible amb la Llei Fonamental alemanya i, per tant, és nul·la.
D'aquesta manera, aquest organisme se suma a l'opinió de l'Audiència de Berlín i al Ministeri de l'Interior d'Alemanya, que consideraven inconstitucional aquesta polèmica mesura aprovada per congelar durant cinc anys el preu del lloguer. Aquesta llei era aplicable, fins ara, a tots els lloguers existents en blocs d'habitatges (no en unifamiliars) i preveia que els nous contractes que se signessin no poguessin ser superiors a la renda prèvia. Fins i tot hi havia una clàusula per revisar a la baixa de manera retroactiva aquells arrendaments que es consideressin excessius respecte a un "límit de lloguer general encara per definir".
El sostre dels lloguers, previst inicialment per a cinc anys, fixava el preu màxim en 9,80 euros per m2, molt per sota dels preus de mercat i amb caràcter retroactiu, fet que obligava els propietaris a abaixar els preus i tornar la diferència al llogater. La mesura afecta 1,5 milions d'habitatges a la capital alemanya, on el 85% de la població viu en règim de lloguer.
El límit màxim del preu per m2 depenia d'aspectes com l'any de construcció i la zona d’ubicació de l'habitatge. Aquest topall es podia superar en un euro per m2 si l'habitatge presentava almenys tres de les següents cinc característiques: cuina equipada, lavabo d'alta qualitat, terra d'alta qualitat, ascensor o consum energètic reduït.
A més, amb aquesta llei per limitar els lloguers també es volien revisar els contractes d'arrendament existents en cas que superessin un 20% les rendes establertes per norma. En aquest cas, el llogater podia exigir una rebaixa del lloguer i el propietari que s’hi negués podrà ser multat amb fins a 500.000 euros.
Les diferències entre la "congelació" de les rendes i el "fre" dels lloguers a Berlín
El ministeri de l'Interior diferència de forma qualitativa entre la proposta pionera de Berlín de congelar durant cinc anys els lloguers a la capital i el "fre dels lloguers", una llei de govern nacional aprovada el 2015 que, amb els seus problemes d'aplicació i excepcions, busca limitar els repunts dels arrendaments establint límits per a les zones "tenses" i fixant condicions. De fet, el Tribunal Constitucional alemany ja va emetre una sentència aquest any a favor del "fre dels lloguers". La sentència defensava que aquesta mesura de la gran coalició no només no viola el dret a la propietat, sinó que pot contribuir a l’interès públic i a posar límit als processos de gentrificació que expulsen dels centres urbans els col·lectius més vulnerables.
El "fre dels lloguers" limita les pujades dels nous contractes al 10% del lloguer mitjà de la zona on es troba l'habitatge. Tanmateix, les excepcions i l'efervescència del mercat immobiliari alemany han fet que aquest mecanisme hagi tingut escassos resultats, sobretot a les grans ciutats.
L'aposta de Berlín ha estat impedir pujar els lloguers a la capital fins el 2025 (i no reconeix les pujades aplicades des que es va donar a conèixer la llei), encara que també té condicions: en cas de reformes, es podia apujar l'arrendament un euro per metre quadrat mensual i, a partir del 2022, es s’hauria pogut incrementar un 1,3% anual per tenir en compte la inflació.
El cas espanyol
A Espanya, la futura Llei d'Habitatge anava a incloure els mecanismes necessaris per controlar els preus de lloguer de forma puntual i en zones més tenses, una regulació que arriba en ple descens de les rendes per l'impacte de la crisi del coronavirus i que congela (de moment) la pressa de prendre mesures al respecte.
La normativa porta diversos mesos sobre la taula i s'ha retardat fins a dues vegades aquest any. L'ajornament dels terminis sine die ha acabat la paciència de la formació lila, que acusa el PSOE d'eternitzar la negociació i no mantenir una actitud proactiva per arribar a un acord. El partit de Pablo Iglesias exigeix establir límits als preus de mercat de lloguer com els que s'apliquen a Catalunya des del passat mes de setembre.
No obstant això, el ministre de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, José Luis Ábalos, ha confirmat que el PSOE prefereix incentivar fiscalment aquells propietaris que lloguin per sota dels preus que marquin els índexs de referència, com el publicat pel seu propi Ministeri.
De fet, el PSOE planteja que l'actual deducció del 60% a l'IRPF pels rendiments del lloguer s'apliqui només a aquelles rendes que apliquin com a màxim el preu de l'arrendament que estableix l'Índex Oficial de preus de lloguer.