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El Tribunal Constitucional de Alemania avala el límite de precios del alquiler en Berlín

Puerta de Brandeburgo, Berlín / Gtres
Puerta de Brandeburgo, Berlín / Gtres
Autor: Redacción

Limitar las subidas de los alquileres es constitucional. Al menos en Alemania, donde el Tribunal Constitucional alemán en una sentencia valida la ley que permite limitar el precio del alquiler en Berlín. Defiende que no viola el derecho a la propiedad y que puede contribuir al "interés público" por poner coto a la gentrificación. 

El auto, adoptado por unanimidad, argumenta el rechazo de la más alta instancia judicial de Alemania a la querella presentada por una casera de Berlín, que consideraba que la medida para atajar la cabalgada que han experimentado los arriendos en los últimos años era inconstitucional.

Justificó la demandante que esta controvertida ley, que entró en vigor en 2015 y ha obtenido resultados mixtos, violaba la garantía de la propiedad, la libertad de contrato y, en general, la equidad. Pero el Constitucional no lo entiende así. "Es en interés público contrarrestar el desplazamiento de grupos de población económicamente menos favorecidos de los barrios más demandados", afirma el auto. El texto va más allá y señala que consideran que debe prevalecer el interés general frente al derecho a la propiedad, que en este caso se ve limitado "de forma proporcionada".

El Tribunal Constitucional también contestó en un auto separado, pero publicado de forma simultánea, a las dudas que la Audiencia de Berlín había expresado con respecto a la legalidad del "freno de los alquileres". La decisión considera que los argumentos de esta instancia no estaban suficientemente justificados.

El "freno de los alquileres" es un sistema que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Pero la normativa prevé ciertas excepciones. Sólo se puede aplicar el freno a contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario clasificado previamente como "tenso" si se han registrado fuertes subidas en los años anteriores y si en la vivienda no se acaba de realizar una renovación.

Las críticas a este mecanismo por sus escasos resultados en las grandes ciudades, donde más están escalando los arriendos, provocó que a principios de este año el Gobierno introdujese ciertas reformas en su funcionamiento. Además, el pasado domingo la gran coalición de conservadores y socialdemócratas que gobierna Alemania acordó un nuevo endurecimiento de las cláusulas del "freno de los alquileres", que tendrá que pasar ahora por el Bundestag.

Entre estas nuevas decisiones destaca la prolongación del freno hasta 2025 y la propuesta de que se pueda obligar a los caseros a devolver a los inquilinos lo que éstos les hayan pagado de más en los dos años y medio previos a la denuncia.

Los alquileres se han disparado en los últimos años en toda Alemania, pero especialmente en las grandes ciudades. La conjunción de una buena situación económica junto con el pleno empleo, con una inflación controlada, salarios al alza y tipos de interés en mínimos históricos ha llevado a la efervescencia al mercado inmobiliario. A falta de activos con una rentabilidad similar, muchos inversores no han dudado en especular con la vivienda.

En Múnich, según cálculos del Gobierno bávaro, el metro cuadrado medio, sin incluir gastos, se situó el año pasado en los 11,69 euros. Pero en promedio los arriendos nuevos cerrados el año pasado se elevaron hasta los 19,90 euros por metro cuadrado. Un informe de la consultora Empirica, por su parte, estima que en Berlín el precio del alquiler de las viviendas de entre 60 y 80 metros cuadrados casi se ha doblado en los últimos diez años. Ha pasado de los 5,27 euros el metro cuadrado a los 9,87 euros el metro cuadrado, gastos aparte.

Estas subidas han generado una gran controversia social y azuzado diversos movimientos. Entre ellos han destacado la iniciativa popular para congelar los alquileres en Baviera y la que pretende que el gobierno de la ciudad-estado de Berlín expropie a las inmobiliarias con más de 3.000 viviendas en alquiler en la capital.

El Ejecutivo de Berlín, además, acaba de aprobar una ley para congelar durante cinco años los alquileres en la ciudad-estado, donde viven unos 3,5 millones de personas y recibe cada año decenas de miles de nuevos habitantes. El pasado 18 de junio el Legislativo regional de Alemania aprobó esta iniciativa legislativa que está en fase de desarrollo para “limitar los arriendos” por ley. El freno debería entrar en vigor en 2020 para 1,6 millones de viviendas de alquiler de la capital alemana y durar cinco años. Pero como los políticos buscan parar las subidas de precio que en los últimos años han subido más de un 10%, está previsto que sus efectos tengan carácter retroactivo a partir de la resolución del Parlamento regional aprobada en junio. En caso de infracción, las multas pueden ascender hasta los 500.000 euros.

Esta medida legislativa ha sido tomada por una alianza del Partido Socialdemócrata (SPD), Los Verdes y La Izquierda. Y la responsable de Desarrollo urbano de Berlín, Katrin Lompscher, fue la encargada de presentar esta iniciativa ante el legislativo regional. Entre los detalles de esta normativa está que es de aplicación en todos los alquileres existentes en bloques de viviendas (no en unifamiliares). Los nuevos contratos que se firmen tampoco podrían ser superiores a la renta previa. Incluso se prevé una cláusula para revisar a la baja de forma retroactiva aquellos arriendos que se consideren excesivos con respecto a un "límite del alquiler general aún por definir".