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Berlín 'congela' por ley los alquileres: así lo hará

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Autor: Antonio Martínez (colaborador de idealista news)

Berlín está estudiando una medida drástica e inédita para atajar las subidas en el mercado inmobiliario. El Gobierno de la ciudad-estado, una de las mas azotadas por el "boom" alemán del ladrillo, planea congelar los alquileres cinco años a partir del año que viene. Las asociaciones que presionaban para que la coalición de izquierdas en el poder tomase medidas aplauden el plan. Pero la oposición, el Gobierno central y el sector privado han recibido la propuesta con duras críticas. Las acciones de las grandes inmobiliarias se han derrumbado.

La responsable de Desarrollo urbano de Berlín, Katrin Lompscher, ha presentado esta iniciativa que el Legislativo regional aprobó el pasado 18 de junio para después, y hasta finales de año, desarrollar el marco legal que permita la "limitación de los arriendos" por ley. El freno debería entrar en vigor en 2020 para 1,5 millones de viviendas de alquiler de la capital alemana y durar cinco años, parando en seco la galopada de los últimos años, donde se han registrado incrementos medios superiores al 10% en varios ejercicios consecutivos.

Entre los detalles de esta normativa, según publican de forma coincidente distintos medios, la ley es de aplicación en todos los alquileres existentes en bloques de viviendas (no en unifamiliares). Los nuevos que se firmen tampoco podrían ser superiores a la renta previa. Incluso se prevé una cláusula para revisar a la baja de forma retroactiva aquellos arriendos que se consideren excesivos con respecto a un "limite del alquiler general aún por definir".

La ley es la apuesta del Gobierno de Berlín, una coalición del Partido Socialdemócrata (SPD), Los Verdes y La Izquierda, para tratar de calmar un mercado en ebullición tras el fracaso del denominado "freno de los alquileres". Ésta fue una controvertida medida lanzada en 2015 por el Ejecutivo central para moderar las subidas y que se ha aplicado con éxito desigual en las principales ciudades alemanas aunque, en general, no ha logrado su propósito.

El mercado inmobiliario alemán, tanto la venta como el alquiler, lleva años registrando notables subidas gracias a la buena situación económica -con el desempleo en mínimos y salarios al alza-, los tipos de interés al cero por ciento y la falta de atractivo de otros activos para los inversores. Distintos expertos han advertido últimamente de que se está gestando una burbuja inmobiliaria. El Bundesbank, el banco central alemán, habla por su parte de "sobrevaloraciones especulativas" que, en el caso de las grandes ciudades, suponen un tercio del precio total de los inmuebles.

Esta ley para congelar las rentas llega además como reacción del Gobierno de Berlín a las iniciativas populares que están cuajando en los últimos meses y que tienen un cariz aún más radical. En la capital alemana decenas de miles de personas han firmado una iniciativa popular para que se expropie a las grandes inmobiliarias, a las que se acusa de atizar el mercado con el parque de 200.000 pisos en alquiler que tienen en la ciudad. La otra es la que echó a rodar recientemente en Baviera y que, como el plan del Gobierno de Berlín, buscar "congelar" los alquileres durante cinco años.

Mientras las asociaciones de inquilinos festejan la propuesta, otros sectores no han tardado en cargar contra el proyecto. El ministro de Interior y Vivienda, Horst Seehofer, ha advertido que la congelación no es el "camino adecuado" y que se trata de una injerencia de la política en el mercado. A su juicio, la solución pasa por "construir, construir y construir". El Partido Liberal (FDP), por su parte, ha tachado la iniciativa de "fantasía socialista". La asociación de empresas inmobiliarias GdW ha considera la medida como "altamente cuestionable a nivel constitucional" y la presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de Berlín y Brandeburgo (BBU), Maren Kern, ha asegurado que se trata de una "ataque a la libertad contractual".

El sector inmobiliario está ya sufriendo las consecuencias del anuncio. Las acciones de sus principales empresas en bolsa se han derrumbado en las últimas sesiones. Deutsche Wohnen, la más expuesta a la medida con unas 115.000 viviendas en alquiler en Berlín, ha caído a su peor cotización en más de un año. En torno a un 15 por ciento en apenas dos días. Vonovia, uno de los gigantes del DAX 30 y la única inmobiliaria en el selectivo del parqué de Fráncfort, cedía cerca de un 8%.