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El PSOE propone una deducción de hasta el 90% en el IRPF si el propietario abarata el alquiler

La deducción general en el IRPF será del 50%. Los propietarios que saquen sus pisos vacíos en alquiler también se beneficiarán de rebajas fiscales

Gtres
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El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) ha presentado una propuesta a su socio de Gobierno para contener los precios del alquiler de vivienda y aumentar la oferta de pisos en arrendamiento a partir de incentivos fiscales por rentas más bajas a las actuales, en vez del control de precios que prefiere imponer Podemos al mercado libre de alquiler. La mayor deducción sería de hasta el 90% en el IRPF por los rendimientos del alquiler si el propietario baja la renta en una zona declarada tensionada.

Dentro del anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, se plantean mecanismos que incentiven el aumento de la oferta de pisos de alquiler y a su vez permitir una bajada de los precios de la vivienda en alquiler, especialmente en aquellas zonas que se declaren con un mercado de arrendamiento tensionado.

La información que el Mitma, encabezado por el socialista José Luís Ábalos, ha pasado a la vicepresidencia de Derechos Sociales y Agenda 2030 que lleva Podemos, y que se encuentra en pleno proceso de remodelación tras el anuncio del vicepresidente Pablo Iglesias de abandonar el Gobierno para presentarse como candidato de su partido a las elecciones autonómicas de la Comunidad de Madrid. Ahora la negociación queda en manos de Ione Belarra, actual secretaria de Estado de Agenda 2030.

Nuevas bonificaciones fiscales para propietarios

Las nuevas ventajas fiscales para el alquiler que el PSOE propone para la Ley de Vivienda son una regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. 

En concreto, el porcentaje de reducción general pasará a ser del 50%, pero se podrá incrementar en función de los siguientes criterios:

  • Alquiler de viviendas a un precio limitado por una norma jurídica (VPO) (+10%). El alquiler de viviendas de protección sujetas a algún régimen de calificación o norma jurídica que fije el precio máximo de alquiler por parte de personas físicas podrá beneficiarse de una reducción adicional del 10% en el rendimiento neto. Con esta medida se estimula la incorporación al mercado del alquiler de viviendas a precios limitados y se favorece el acceso a las personas y hogares con menores ingresos.
  • Alquiler de viviendas recientemente rehabilitadas (+ 10%). Cuando se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años, que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta. Con esta medida se incentiva las actuaciones de rehabilitación en viviendas destinadas al alquiler habitual
  • Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (+ 20%). Para favorecer el acceso a la vivienda de los jóvenes, con un alquiler mensual limitado, la reducción se situará en el 70% (al 50% general se suma el 20% adicional).
  • Alquiler de viviendas a inquilinos con ingresos reducidos (% a determinar). Se establecerá una bonificación para alquileres a personas o familias con ingresos por debajo de determinados importes. Una reducción que aún se encuentra en estudio.

Además, se aplicarán más bonificaciones fiscales para los alquileres que se encuentren en zonas tensionadas y que decidan bajar sus rentas o salir al mercado del alquiler. Se establecen las siguientes bonificaciones para alquileres inferiores a una renta máxima en función del ámbito:

  • Incorporación al mercado de vivienda en alquiler habitual (+20%). Favorece la entrada en el mercado de viviendas que anteriormente no estaban en alquiler como vivienda habitual. De esta forma, el Mitma sostiene que se afronta el problema de falta de oferta que caracteriza las zonas de mercado residencial tensionada, equilibrándose los precios.
  • Reducción en más de un 10% en la renta, respecto al contrato anterior (+40%). Mecanismo de bajada de precios, a través del cual se estimula la mejora de las condiciones del contrato al inquilino existente, o bien, una bajada de la renta con respecto a la fijada en un contrato anterior, alcanzando una reducción del 90% para contribuir a la moderación o bajada de los precios en la zona. Por ejemplo, si un propietario está alquilando una vivienda por 700 euros al mes y decide bajar la renta un 10% (hasta dejarla en 630 euros), podría aplicarse esa reducción máxima del 90% en la declaración de la renta. 

Por otro lado, la propuesta establece un porcentaje de reducción del 70% en los siguientes supuestos, en los que los propietarios que ceden sus viviendas para alquiler social o asequible a cambio de una contraprestación no pueden favorecerse de las reducciones sobre el rendimiento neto en el IRPF al no ser los titulares de los contratos:

  • Viviendas acogidas a programas públicos de alquiler social o a precio asequible (vivienda asequible incentivada). De esta forma, los propietarios que pongan su vivienda a disposición de la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento en el marco de algún programa público para el alquiler social o a precio asequible podrían acogerse a una significativa reducción en el rendimiento neto obtenido.
  • Cesión o alquiler de vivienda a entidades sin ánimo de lucro especializadas en la atención a hogares o colectivos vulnerables. Igualmente, los propietarios que pongan su vivienda a disposición de entidades del tercer sector que vayan a estar destinadas a la vivienda o alojamiento de personas u hogares vulnerables, se podrán acoger a la misma reducción del rendimiento neto obtenido a través del acuerdo con la entidad.

Declaración de zona tensionada, el papel de los grandes tenedores y la vivienda vacía

En el documento que el PSOE ha presentado a su socio de Gobierno para la futura Ley de Vivienda también se describe cómo se establecerá la declaración de una zona como de mercado de alquiler residencial tensionado y por cuánto tiempo le afectará las medidas para ampliar la oferta y reducir las rentas del alquiler a aquellas zonas caracterizadas por un notable incremento de precios en los últimos años y una mayor sobrecarga para los inquilinos del pago del alquiler. Además de la definición de vivienda vacía, y del papel de los grandes propietarios en estas zonas declaradas tensionadas.

Zonas tensionadas

Sobre la base de los índices estatales de referencia del alquiler, las administraciones competentes en materia de vivienda, comunidades autónomas y ayuntamientos, podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado. Para la aplicación del mecanismo fiscal de contención y bajada del precio del alquiler, la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado se recogerá en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente. La administración competente realizará un Plan de Acción específico que programará las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios en el mercado de alquiler. Además, se priorizará la aplicación de los Programas del Plan Estatal de Vivienda y del Plan de Vivienda para el Alquiler Asequible en zonas tensionadas.

Grandes tenedores

Dentro de estas zonas tensionadas se definirán los criterios para la consideración de gran tenedor de vivienda en dicha zona. Será en función de su potencial influencia, por el volumen de inmuebles de uso residencial de su titularidad en el mercado de alquiler de dicha zona, que será al menos el 1% de las viviendas principales en régimen de alquiler de esa zona declarada tensionada. Aquellos propietarios que tengan tal consideración deberán colaborar y ofrecer información sobre el uso efectivo de sus inmuebles.

Vivienda vacía

A parte de esto, se pretende que la Ley de Vivienda recoja una definición clara de lo que es una vivienda vacía en la regulación del recargo existente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para estimular el uso efectivo del parque de viviendas. El artículo 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales ya recoge un recargo sobre las inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Pero actualmente, y ante la dificultad de establecer criterios claros, su aplicación es complicada.

Se propone recoger en la propia legislación reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles una definición clara para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo en la cuota del IBI a aquellos inmuebles de uso residencial que permanezcan desocupados, estableciendo un periodo temporal de referencia de dos años, fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario, y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupación temporal del inmueble:

  • traslado temporal por razones laborales o de formación.
  • cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social.
  • inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
  • inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
  • vivienda objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida su uso y disposición.
  • inmuebles que sus titulares personas físicas o jurídicas ofrezcan en venta (un año máximo) o alquiler (con un máximo de seis meses), en condiciones de mercado.

Qué piden los expertos a la Ley de Vivienda

En los últimos meses, economistas y diferentes actores del sector inmobiliario han insistido en la necesidad de reforzar la seguridad y la certidumbre jurídica en el mercado del alquiler y han alertado del peligro de poner un límite a los precios, ya que no solo podría vulnerar el derecho a la propiedad, sino que podría retrotraer la oferta de pisos en alquiler en el mercado y acabar provocando el efecto contrario al deseado: es decir, una nueva escalada de las rentas.

Las negociaciones de la Ley de Vivienda se están produciendo, además, en pleno cambio de tendencia de los precios. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, la renta media se ha desplomado un 12,6% y un 17,3%, respectivamente, desde los máximos alcanzados el pasado mes de mayo. Según los datos de idealistala renta media en el conjunto de España se situó a cierre de febrero en 10,8 euros/m2, lo que arroja una caída de precios tanto en términos mensuales como en trimestrales y anuales. En los últimos 12 meses, la renta se ha reducido un 2%.

En este escenario, los expertos insisten en que la normativa debe ir enfocada a aumentar la oferta de viviendas, buscar fórmulas de colaboración entre el sector público y el privado, cambiar todas aquellas normativas que se hayan quedado obsoletas para poder adaptarlas a la situación actual y buscar soluciones rigurosas, ajenas a la ideología política. Entre las propuestas que ha puesto el sector encima de la mesa están precisamente los incentivos fiscales para impulsar la salida de nuevos inmuebles al mercado del alquiler, así como la creación de un fondo de ayudas, más facilidades para cambiar el uso de los inmuebles y que la Administración ponga a disposición del sector privado más suelo y a unos precios más asequibles.